Waarom een advocaat belangrijk is bij het kopen van een huis in Spanje

Jos Deuling,  vrijdag 23 december 2011


Typische witte woning in Andalusië

Als je een huis in Spanje wil kopen dan ontkom je er niet aan om een advocaat in te huren. In Spanje zijn de regels die de koper van een woning beschermen minder streng dan in Nederland. Verkopers zijn bijvoorbeeld niet verplicht om verborgen gebreken te melden. De rol van de Spaanse notaris is ook beperkt. Je zou kunnen zeggen dat hij er alleen maar op toeziet dat de belangen van de overheid worden behartigd en dat de belastingen worden geïnd.

Het Spaanse woord voor advocaat is abogado. Een abogado controleert of de verkoper de juridische eigenaar is van de woning en of er geen openstaande schulden zijn of onbetaalde rekeningen. Een advocaat controleert of de juiste bouwvergunningen zijn afgegeven. Tijdens de hoogtijdagen van de Spaanse huizenmarkt zijn er namelijk veel projecten illegaal gebouwd. Buitenlanders die een huis hebben gekocht in zo'n project zijn nu de pineut omdat zij de kans lopen dat hun woning wordt afgebroken. Een advocaat controleert verder of de voorwaarden van het koopcontract redelijk zijn en of er geen addertjes onder het gras zitten. Als het onderzoek is afgerond brengt de advocaat verslag uit. Als het er allemaal goet uitziet en je door wilt gaan met de koop, dan kan een advocaat jou ook in het vervolgtraject van dienst zijn. Als je als buitenlandse koper bijvoorbeeld geld moet overmaken naar het Spaanse bankrekeningnummer van de verkoper, dan kan jouw advocaat dit voor je regelen, en de advocaat kan het o zo belangrijke eigendomsbewijs, de Escritura, op jouw naam laten zetten bij het Kadaster.

Kun je iedere advocaat vertrouwen ? In principe wel, maar je moet toch ook voorzichtig zijn. Je kunt misschien beter niet de advocaat inhuren die de makelaar of de projectontwikkelaar aanbeveelt. Je loopt dan kans dat de advocaat met een schuin oog kijkt naar de belangen van de makelaar en projectontwikkelaar. En als je in een conflict verzeild raakt, dan is het maar de vraag of zo'n advocaat alles juridische mogelijkheden voor jou uit de kast haalt om het conflict in jou voordeel op te lossen.

Als je een Spaanse advocaat inhuurt, dan moet je er rekening mee houden dat hij naar alle waarschijnlijk niet op de hoogte is van het Nederlands belastingstelsel. Hij kan dus geen advies geven over hoe jij je tweede huis in Spanje moet opgeven bij de Nederlandse belasting. Verder is het zo dat veel advocaten zich gespecialiseerd hebben in bepaalde onderdelen van het recht (ondernemingsrecht, echtscheiding of letselschade bijvoorbeeld). Het spreekt voor zich dat je een advocaat moet inhuren die niet alleen gespecialiseerd is in onroerend goed recht, maar die ook aantoonbare ervaring heeft op de huizenmarkt waar jij van plan bent een huis te kopen. Als je een appartement koopt in een nieuwbouwproject aan de Costa’s, zoek dan een advocaat die hierin gespecialiseerd is. En wil je een huis kopen op het platteland zoek dan een advocaat die dit dagelijks doet.

Als je zelf geen of weinig Spaans spreekt, dan kun je het beste een advocaat inhuren die Nederlands spreekt. In Spanje zijn een aantal Nederlandse advocaten werkzaam die Nederlanders begeleiden die een huis in Spanje willen kopen. Ik heb onderaan dit artikel de gegevens van een aantal Nederlandse advocaten opgenomen. Als je met een Spaanse advocaat in zee gaat zorg er dan voor dat hij goed Engels spreekt. Dat communiceert wat gemakkelijker. Misschien kunnen kennissen die al in Spanje wonen een Spaanse advocaat aanbevelen.

Wat doet een advocaat precies ?

• advies geven hoe je de woning officieel op jouw naam moet zetten. Het juridisch eigenaarschap speelt een belangrijke rol bij het betalen van de belastingen.
• advies geven over hoe je de woning het beste kunt financieren : via een hypotheek, een 2e hypotheek, via het oprichten van een bedrijf of door gewoon contant te betalen. Hij geeft ook advies hoe je de kosten zo laag mogelijk kunt houden.
• regelen van een tekenbevoegdhid of volmacht als je zelf niet bij de overdracht aanwezig kunt zijn.
• voorbereiding van de ondertekening van het koopcontract en de betaling van de koopsom. Een advocaat kan ervoor zorgen dat het geld wordt overgemaakt van de buitenlandse bank van de koper naar het Spaanse bankrekeningnummer van de verkoper
• controle of er geen zaken lopen met betrekking tot een niet verleende bouwvergunning
• opstellen van het verkoopcontract
• opstellen van het contract tussen bouwer, architect en klant (voor het geval je een nieuw huis laat bouwen)
• begeleiden van de klant door alle juridische procedures bij het kopen van onroerend goed in Spanje
• zorgen dat de eigendomsoverdracht correct verloopt
• betalen van de overdrachtskosten en bijkomende kosten in opdracht van de koper
• Aanvragen van een NIE nummer. Het NIE (número de identificación de entranjeros) is het belastingnummer voor niet-residenten. Je hebt een NIE nummer nodig om de belastingen te kunnen betalen die worden geheven bij de aankoop van onroerend goed

Ik heb hieronder 2 adressen opgenomen van Nederlandse advocaten die werkzaam zijn in Spanje.

Rianne Smulders van www.smuldersabogados.es
Marian Aletta Does - Tel. 00 34 677 266 234 / E-mail abogaciainternacional@gmail.com

Tweet