Mensen met huis in Frankrijk hard getroffen door nieuwe belastingwet

Ton Steinz, advocaat,  zaterdag 24 december 2011

 

De nieuwe Plus Value

Bij de verkoop van een tweede huis wordt in Frankrijk steeds “plus value”geheven. Dit is de vermogenswinstbelasting over het verschil tussen de aan- en verkoopprijs. Met het woord plus value wordt in het spraakgebruik overigens zowel de vermogenswinst of meerwaarde zelf bedoeld als de belasting (voluit “la taxe sur la plus value”) daarover. Niet het volledige verschil tussen aan- en verkoopprijs wordt via deze zeer impopulaire belasting belast. Er gelden namelijk diverse correcties. Zo mogen de kosten koper en de eventuele makelaarskosten bij de aankoopprijs worden opgeteld. Ook enkele verkoopkosten en nota’s van verbouwingen. Na vijf jaar mag daarvoor een forfaitair bedrag van 15% van de aankoopprijs worden opgeteld, ook wanneer er geen verbouwingen zijn geweest. De huidige regeling houdt verder in dat de heffing jaarlijks vanaf het 6e jaar, met 10% wordt verlaagd. Na 15 jaar is hij dus uitgedoofd.

De nieuwe regeling.
In het kader van de crisis heeft Frankrijk echter besloten om deze belasting aanzienlijk te verzwaren. De extra inkomsten die hierdoor worden gegenereerd, worden geschat op ca € 2.2 miljard per jaar. De nieuwe regeling houdt in dat de belasting maar liefst 30 jaar lang zal worden geheven in plaats van 15 jaar. Daarbij gelden de volgende, ook aangepaste, kortingen tussen het 6e en het 17e jaar 2% per jaar; tussen het 18e en het 24e jaar 4% en tussen het 25e en het 30e jaar 8% per jaar. Dat is veel ongunstiger dan nu omdat men bijvoorbeeld bij een verkoop in het 16e jaar slechts een korting zal krijgen van 22% in plaats van nu 100%. De hoogte van deze belasting is het zelfde gebleven, te weten voor ingezetenen uit de EU 19%.
De nieuwe regeling geldt voor alle verkopen waarbij de notariële akte van overdracht na 1 februari 2012 wordt verleden. Dat is overigens gedaan om de verkoop van tweede huizen te stimuleren. Alle overdrachten van voor deze datum vallen immers nog onder de oude regeling en er zijn dan ook heel wat huizen in de verkoop gezet. Ook kopers kunnen hiermee hun voordeel doen omdat veel verkopers slechts een “prix rapide” voor hun huis vragen. Zij willen er immers snel van af. Hierbij moet wel poot aan worden gespeeld omdat een Franse notaris nu eenmaal heel wat moet doen voordat hij een akte kan passeren.

Ontduiking mogelijk?
Eén mogelijkheid tot ontduiking is meteen vanaf de bekendmaking (op 25 augustus jl.), uitgesloten. Die betreft de inbreng van een huis in een familierechtspersoon – SCI geheten – met alleen familieleden als aandeelhouders. Het komt zeer vaak voor dat een Frans huis daarin wordt ondergebracht omdat dat voordelen kan bieden. De inbreng vindt tegen de actuele marktwaarde plaats. Wanneer dat nu zou gebeuren met een huis dat al 15 jaar van de eigenaren is, wordt er geen plus value geheven. Wordt het daarna, wanneer dan ook, verkocht dan wordt er alleen plus value geheven over nieuw ontstane meerwaarde. De Franse fiscus wil in dit geval ook de eerdere meerwaarde belasten en heeft dus een stokje voor deze constructie gestoken. Bovendien kan er in deze tijd wel eens zeer weinig (of geen) meerwaarde meer ontstaan.
Diverse Franse notarissen geven als algemeen commentaar dat de nieuwe regeling er toe kan leiden dat veel verkopers een deel van de koopprijs in contanten willen ontvangen. Daaraan zijn echter grote risico’s en voor een koper fiscale nadelen verbonden. Bij een verkoop door hem wordt de plus value bijvoorbeeld berekend vanaf een lager bedrag dan hij voor het huis betaald heeft.
Ten slotte komt er nog een fiscale instructie over hoe precies met de nieuwe regeling omgegaan moet worden. Pas dan is alles bekend. Daarin zal waarschijnlijk een regeling staan voor de verbouwingsnota’s. Veel mensen zullen deze na 15 jaar weggegooid hebben terwijl ze nu ineens weer nodig zijn. Daarvoor moet (onder meer) een oplossing komen.

Auteur : Ton Steinz, advocaat
www.steinz-dijkstra.nl

Tweet