Mireille Bosscher,  donderdag 9 april 2020

 

Hoe incorrecte statuten grote gevolgen kunnen hebben

De leeftijd van de eigenaren van een statig kasteel, net onder Parijs gelegen, wordt er niet jonger op. De een na de ander beslist dan ook dat het welletjes is en verkoopt zijn stekje. Men is feitelijk niet eigenaar van het kasteel. Het gebouw is namelijk gesplitst in appartementen en ondergebracht in een Société Civile Immobilière (SCI). Ieder van de eigenaren bezit een aantal aandelen in die SCI. Zo’n vennootschap werd in de afgelopen jaren veelvuldig opgericht door Nederlanders om uiteenlopende redenen. Het voert te ver om hier op al die redenen in te gaan. Van belang is dat tegenwoordig nauwelijks nog een noodzaak bestaat om een SCI op te richten. Voor de verkoop van de aandelen schakelt men sinds jaar en dag één en dezelfde Franse notaris in, die het dossier van het kasteel dan ook door en door kent. Met de formaliteiten neemt hij het echter niet zo nauw. De vereiste toestemming van de mede-aandeelhouders voor de verkoop laat hij achterwege, en evenmin past hij de statuten na iedere verkoop aan. Zo gaat het nu al jaren. Totdat een jonge opvolgster haar intrede doet. Deze Madame la notaire spit het dossier eens goed door, en loopt tegen een aantal onjuistheden aan. Vanaf dat moment bevriest ze iedere verkoop van de aandelen. Eerst maar eens orde op zaken stellen.

“Al maanden geleden heb ik een koper gevonden voor het appartement. Maar de Franse notaris weigert de verkoop in gang zetten. En dat terwijl ik de centjes goed kan gebruiken.” Francisca* is werkelijk in alle staten. “Bovendien gaat de gezondheid van mijn echtgenoot sterk achteruit.” Ik besluit de Nederlandse gérants te vragen naar de stand van zaken. Het is mij al gauw duidelijk dat het dossier hen boven het hoofd gegroeid is. Het schoolfrans wat zij beheersen is onvoldoende om op de juiste manier met dit juridisch zo ingewikkelde dossier om te gaan.

Overlijden

Na twee weken ontvang ik een telefoontje van Francisca. Haar echtgenoot is inmiddels overleden. Voor haar gemoedsrust is het beter om snel afscheid te nemen van het Franse kasteel. In Nederland wordt een Europese Verklaring van Erfrecht opgesteld zodat de aandelen op naam kunnen worden gezet van de weduwe. Sinds 17 augustus 2015 wordt een dergelijke verklaring door een Nederlandse notaris opgesteld, (bij voorkeur) in de Franse taal zodat een Franse notaris op eenvoudige wijze kennis kan nemen van het Nederlandse erfrecht.Maar ook het uitvoeren van deze verklaring is een brug te ver voor de Franse notaris.

Uitmeten

Na het dossier te hebben doorgenomen meent ze dat een nieuwe berekening van ieders aandeel in de gemeenschappelijke ruimten (tantièmes) nodig is. Tantièmes zijn bepalend voor de hoogte van de bijdrage in de vaste lasten. Een landmeter (geomètre) zal daartoe het gebouw opnieuw opmeten. Het eerste rapport van de landmeter geniet niet ieders goedvinding zodat het wachten is op een verbeterde versie. Zodra deze versie goedgekeurd is, wacht de volgende uitdaging: het huishoudelijk reglement en de statuten moeten worden aangepast. Het lastige is evenwel dat voor een statutenwijziging unanieme instemming van de aandeelhouders vereist is. En dat terwijl het een publiek geheim is dat niet iedereen achter de wijzigingen staat. Met als gevolg dat de notaris geen verdere actie onderneemt en rustig wacht tot alle neuzen dezelfde kant op staan.

Verhuur

In geval van een dergelijke impasse is het zaak creatief te zijn. Een notaris uit mijn netwerk is bereid te bekijken of hij wellicht de overdracht voor zijn rekening kan nemen, zonder tevoren de statuten te wijzigen. Maar ook hij loopt aan tegen de vele onvolkomenheden in het dossier. Hij kan niet anders besluiten dan het dossier terug te geven. Voor de korte termijn kan een verhuurovereenkomst voor mijn cliënte soelaas bieden. Op die manier worden enerzijds de kopers tevreden gesteld: zij kunnen alvast van de woning gebruik maken, daarnaast kan de eigenaresse afstand nemen van haar appartement en ontvangt bovendien huurpenningen. Betekent dit dat de verkoop in het geheel van de baan is?

Stille diplomatie

Achter de schermen gaat intussen het overleg met de Franse notaris door. Ik besluit af te reizen naar Frankrijk om ter plaatse voor eens en altijd zaken op orde te stellen. Dat dit niet zonder slag of stoot zou gaan, was te verwachten. Misstanden uit een ver verleden los je niet op binnen enkele uren. Toch is het gelukt om de energie weer volop terug te krijgen in het dossier door elkaar eens goed in de ogen te kijken, en man en paard te benoemen. De Franse notaris is ervan doordrongen dat het zo echt niet langer kan.

Eind goed, al goed

De overdracht zal binnen enkele maanden alsnog plaatsvinden. Al het gedoe brengt de kopers gelukkig tussentijds niet op andere gedachten. En de Franse notaris? Die laat zich naar mij toe ontvallen dat ze haar voorganger bij tijd en wijle vervloekt heeft vanwege dit dossier maar tegelijkertijd is ze trots omdat de misstanden de wereld uit zijn.

*de naam uit dit artikel is gefingeerd