Robert Kemkers,  zaterdag 4 maart 2017

 

Door: Robert Kemkers,

Aankopen op de wijnberg - Eenvoudigere procedure in 2017 Column van Robert Kemkers van in

In het winternummer van 2013 van heb ik het uitgebreid gehad over de wetswijzigingen per 1 mei 2014, die het voor veel Europeanen mogelijk maken om landbouwgrond en wijnhuisjes te kopen. De procedure daarvoor is erg omslachtig, maar zoals ik destijds al voorspelde zou dit voor boom- en wijngaarden en wijnhuizen vereenvoudigd worden. Dat is inmiddels het geval! Haast is echter geboden, want de speciale procedure die dit mogelijk maakt geldt slechts tot het einde van 2017.

Belterület, külterület en zártkert

Laten we eerst duidelijk afbakenen waar het hier om gaat. Formeel is al het onroerend goed in Hongarije kadastraal verdeeld in drie categorieën: ‘belterület’ (binnen de bebouwde kom), ‘külterület’ (buiten de kom) en de ‘zártkert’. Deze laatste klasse is een soort tussencategorie die bepaalde kenmerken deelt van het gebied ‘binnen’ en bepaalde van ‘buiten’ de kom. Zo is het gebied doorgaans gelegen helemaal aan de rand van, of duidelijk buiten dorp of stad, zijn de percelen formeel gezien onderdeel van het landbouwgebied (en hebben ze een agrarische waarde) en is de gemeente niet verplicht de straten te verharden of nutsvoorzieningen aan te leggen. Daarentegen mag het perceel wel voor een bepaald percentage en oppervlakte bebouwd worden en diverse gemeenten staan permanente bewoning en registratie toe als het gebouw aan bepaalde standaarden voldoet. In de praktijk gaat het hier vooral om delen van het gemeentegebied waar wijn- en boomgaarden of volkstuinen zijn gelegen en/of waar zomerhuisjes staan.

Kadasterblad bepalend

Op het kadasterblad staat altijd duidelijk aangegeven onder welke categorie een perceel valt. Afgezien van mogelijke verschillen tussen de plek van het plaatsnaambord en het verschil tussen de komgrens volgens het bestemmingsplan en die van het kadaster, is doorgaans vrij snel duidelijk onder welke categorie een object valt. Het kadasterblad is altijd bepalend! Alleen als het bestemmingsplan een bepaald gebied of perceel binnen de bebouwde kom betrekt bestaat de mogelijkheid om een perceel om te laten schrijven naar het ‘binnengebied’, waar men doorgaans veel meer mag bebouwen. Tot voor kort was het volgens het bestemmingsplan binnen de kom brengen de enige mogelijkheid voor buitenlanders om een perceel op de ‘zártkert’ te kopen. Gaandeweg werd de wetgeving strenger en gemeenten waren - en zijn - huiverig voor het verder oprekken van de komgrens, omdat dit ook veel extra verplichtingen t.a.v. de infrastructuur met zich meebrengt. Daarnaast wil men het opofferen van natuur tegengaan, zeker zolang er doorgaans nog voldoende inbreidingsmogelijkheden zijn.

Waarde in Gouden Kronen

Vanwege de lagere grondprijzen, de vrije ruimte en ligging dichterbij de natuur zijn wijnhuisjes en vakantiehuizen op de wijnberg bij veel buitenlanders populair gebleken. Omdat vrijwel alle grond op de ‘zártkert’ formeel een agrarische bestemming heeft, met een waarde in zogenaamde ‘Gouden Kronen’ (‘AK’), golden hiervoor dezelfde restricties als voor andere landbouwpercelen buiten de bebouwde kom: deze konden niet door buitenlanders gekocht worden. Het is ons gebleken dat diverse landgenoten toch wijnhuisjes of wijn- en boomgaarden ‘gekocht’ hebben op de ‘wijnberg’, maar dat dit is gebeurd op naam van een Hongaarse kennis.

Maximaal 1 hectare

Feitelijk waren de meeste constructies illegaal en sinds medio 2014 zijn alle vruchtgebruiken en testamenten aan ‘vreemden’ vervallen verklaard en kan men geen nieuwe hypotheken meer op landbouwpercelen laten registreren. Per 1 mei 2014 is de wet gewijzigd: zowel Hongaren als buitenlanders kunnen nu landbouwgrond kopen (ook op de ‘zártkert’), maar er geldt een maximum van 1 hectare in totaal per persoon. Alleen officieel geregistreerde landbouwers kunnen meer kopen. De procedure voor het aankopen van een perceel van minder dan 1 hectare p.p. is zeer gecompliceerd en tijdrovend, omdat er een zeer uitgebreid systeem van voorkeursrechten bij koop geldt; in de praktijk blijkt dit ook voor kleine percelen op de ‘zártkert’ al gauw gemiddeld een jaar(tje) te duren, niet zelden langer. Ook brengt alles relatief veel kosten met zich mee.

Schrappen agrarische bestemming

Om tegemoet te komen aan veel klachten hierover is eind 2015 de wetgeving op dit punt aangepast. Per 1 december 2015 bestaat de mogelijkheid om het kadaster te verzoeken om de agrarische bestemming van een of meerdere percelen op de ‘zártkert’ definitief te laten schrappen; dit geldt niet voor objecten buiten de kom, waaronder de zogenaamde ‘tanya’s’! Dit is mogelijk als de grond niet meer puur agrarisch wordt benut, maar vooral gebruikt wordt als ‘tuin’ of ‘erf’ bij een wijn- of vakantiehuisje. Dit schrappen geldt in principe voor altijd en kan niet eenvoudig ongedaan gemaakt worden. Men komt ook niet meer in aanmerking voor landbouwsubsidies. Het resultaat is niet het binnen de bebouwde kom brengen van de grond, maar slechts het schrappen van de landbouwbestemming en daarmee vervalt de lange koopprocedure met voorkeursrechten. Het perceel blijft dus onderdeel van de ‘zártkert’, maar de omschrijving wijzigt in “zártkerti művelés alól kivett terület”, hetgeen zoveel betekent als ‘terrein op de wijnheuvels/volkstuinen dat onttrokken is aan agrarische bestemming’. De mogelijkheden om te bouwen of andere bepalingen uit het bestemmingsplan blijven ongewijzigd, maar er is nu geen maximale oppervlakte die men kan kopen en ook kan er een eenvoudige, snelle koopprocedure gevolgd worden, zonder eerste recht van koop, dat wil zeggen, op dezelfde wijze als bij een object binnen de bebouwde kom.

Gratis... dit jaar

Doorgaans dient de agrarische waarde afgekocht te worden, maar in 2017 is de procedure volledig gratis, zelfs vrij van leges. Maar let op! Deze verruiming is slechts tijdelijk van kracht, tot en met 31-12-2017! Na die datum gelden in principe weer gewoon de ‘oude regels’, inclusief lange koopprocedure. Ik raad alle lezers die een object bezitten binnen de ‘zártkert’ (middels welke constructie ook) en niet professioneel wijnbouwer zijn aan om gebruik te maken van deze tijdelijke verruiming van de regels. De formulieren voor het starten van deze procedure zijn in het Hongaars. Ze moeten worden ondertekend door en ingediend namens alle officieel geregistreerde eigenaren. Een advocaat of andere jurist is in dit geval niet verplicht, maar aangezien de tekst op het formulier een goede beheersing van het Hongaars en de juridische regels vereist is dit wel aan te raden. De procedure voor de wijziging varieert in de praktijk van twee week tot een maand of twee. Na de aanpassing kan men direct met een koopovereenkomst het eigendom overschrijven op naam van de feitelijke gebruikers, of een nieuwe koper. Lezers met vragen of interesse om deze procedure op te starten kunnen met ondergetekende contact opnemen.