Claus van Mierlo,  donderdag 1 februari 2018

 

Regelmatig ontvang ik e-mails van mensen die in de problemen zijn geraakt na de aankoop van een Spaanse woning. Ze vragen me wat ze moeten doen, maar in de meeste gevallen is het al te laat en zullen ze hun verlies moeten nemen. Er zijn verschillende oorzaken van de problemen en daarom zal ik in een aantal blogs de diverse mogelijke valkuilen nader toelichten in de hoop en het vertrouwen dat ú niet in de val loopt.

Deze keer: Aannemers zonder Bankgarantie

Veel mensen dromen ervan om in een Spanje een nieuwbouw woning te kopen. Dat kan zowel binnen een project als volledig individueel. Koopt u binnen een project dan is het afhankelijk van het tijdstip dat u de koopovereenkomst sluit of u al dan niet enige wijzigingen aan kunt laten brengen in uw nieuw te bouwen woning. Indien u al vrij vroeg in het bouwproces koopt, zijn de mogelijkheden meestal groter dan dat men al ver gevorderd is met de bouw en wellicht zelfs al met de afwerking. Indien u kiest voor individuele bouw, heeft u uiteraard de regie zélf geheel in handen. U bepaalt dan het ontwerp, de indeling, afwerking en de te gebruiken materialen en kleurstellingen. De volledige werkwijze en de te volgen procedure bij individuele bouw laat ik nu even achterwege.

Natrekking

Laten we ons even concentreren op de rechten en plichten van de betrokken partijen. Indien u ervoor kiest om uw eigen villa te laten bouwen, wordt er een bouwcontract opgesteld met daarin de omschrijving van het bouwproject, de betalingstermijnen en de opleveringsdatum met daarbij de nodige boetes indien een van de partijen zich niet aan de gemaakte afspraken houdt. Omdat in de meeste gevallen bij individuele bouw eerst het perceel wordt aangekocht en notarieel wordt overgedragen, wordt al hetgeen erop gebouwd wordt door natrekking automatisch eigendom van de eigenaar van het perceel. Een betere garantie is er in feite niet mogelijk, want zodra de architect een bepaalde bouwfase aftekent en u het certificaat geeft, betaalt u de betreffende termijn en bouwt men weer verder.

Stel dat de bouwer om welke reden dan ook de bouw niet kan voltooien dan kunt u een andere bouwer aanstellen die het werk vanaf dat punt oppakt en uw woning oplevert. Een eventuele schadepost wordt op die manier tot een minimum beperkt omdat u immers reeds eigenaar bent van het perceel alvorens men met de bouw begint.

Verplichte bankgarantie

Anders is het als u via een projectontwikkelaar een woning binnen een project koopt. Op dat moment wordt u namelijk een onderdeel van een veel groter geheel en dán moet u (en uw advocaat) op gaan letten. Meestal wordt de koopsom van een dergelijke projectwoning over verschillende betalingstermijnen verdeeld, maar omdat u tot het moment van oplevering geen eigenaar bent van het perceel waarop uw woning gebouwd wordt, is het belangrijk dat de projectontwikkelaar bij elke betaling de verplichte bankgarantie verstrekt.

Sommige projectontwikkelaars proberen er onderuit te komen en eisen zelfs een extra betaling van de koper om de bankgarantie op te laten maken. Trap er niet in! De bankgarantie is verplicht en dient bij élke betaling gratis en zónder verdere voorwaarden verstrekt te worden. Neem geen genoegen met allerlei smoesjes om er onderuit te komen, want het is voor uw eigen zekerheid. De bankgarantie zorgt er namelijk voor, dat uw geld zeker is totdat u daadwerkelijk eigenaar bent van uw eigen Spaanse woning. Op het moment dat de woning notarieel op uw naam wordt overgedragen, vervallen de bankgaranties, maar dan heeft u die garantie ook niet meer nodig.

Zekerheid

De bankgarantie is ingevoerd om u, als koper, te beschermen. Middels de bankgarantie staat de bank garant voor elke betaling die u heeft uitgevoerd. Het is dus eigenlijk een soort van verzekering die ervoor zorgt dat u uw geld niet verliest als de projectontwikkelaar bijvoorbeeld failliet gaat. Mocht dat het geval zijn dan kunt u via de bankgarantie uw geld weer terugvorderen.