Arno Voogd,  woensdag 14 augustus 2019

 

Een taxatie kan je in Frankrijk goede diensten kan bewijzen. Waarom is een goede taxatie zo belangrijk? Hoe gaat dat in z’n werk? Is iedere makelaar ook taxateur? Wat kost dat ongeveer? Welke soorten taxaties zijn er? Wanneer is taxatie verplicht? Hoe bespaar je op taxatiekosten en zit je toch voor een dubbeltje op de eerste rang?

Wanneer heb je een taxatie nodig?

Logisch eigenlijk: in alle situaties waarin je wilt weten wat de waarde is van een huis (of van een bedrijf). Dus als je je huis wilt verkopen, als je verwikkeld bent in een echtscheiding, juridische procedure of erfkwestie. En natuurlijk als je een huis of bedrijf wilt aankopen. Makelaars en eigenaren vragen maar raak en wat voor jou goedkoop lijkt zou voor de verkoper wel eens de hoofdprijs kunnen zijn. En die wil je natuurlijk liever niet betalen.

Wat voor taxateurs zijn er in Frankrijk?

Laat me eerst even iets uitleggen: er zijn allerlei prestaties (goede, matige en slechte) die als “taxatie” worden aangeboden. Het meest voorkomend is de “estimation gratuite”, die door lokale makelaars, vaak gratis, wordt aangeboden. Maar ja “Gratis bestaat niet” zei m’n vader altijd en ik denk dat ie daar een punt had.

De makelaar heeft het probleem dat hij ook maar een mens is. Hij wil wel taxeren, maar hij wil ook aardig gevonden worden, hij wil zijn klant plezieren. En hij heeft nog een ander punt op z'n agenda: hij wil een verkoopopdracht! Gevolg is dat er al gauw te hoog wordt getaxeerd. De eigenaar is er blij mee en verstrekt hem gelijk de opdracht. Allemaal begrijpelijk, maar de getaxeerde waarde overstijgt vaak de realiteit.

Bovendien kampt dit soort waardeschattingen, naast het ontbreken van de realistische presentatie, meestal met een gebrek aan diepgang en nauwkeurigheid.

De makelaar of zijn medewerker komt op bezoek en binnen een kwartiertje vertelt ie je ter plekke, zonder enig onderzoek, welke waarde hij taxeert.

Grote stappen, snel thuis en daardoor wordt bij de "Estimation" de plank vaak mis geslagen. Niet doen dus, meestal zonde van tijd en geld.

Crème de la crème

Het andere uiterste is het een “rapport d’expertise”, een kwaliteitsproduct dat wordt verzorgd door een “expert immobilier agréé”, een erkend taxateur met een erkenning van een van Franse toonaangevende organisaties van experts. Hij is opgeleid om te rapporteren volgens Europese EVS normen (European Valuation Standard) en biedt je een taxatie van superieure kwaliteit

Deze experts zijn de echte specialisten, de toppers, de onderzoekers die gaan voor de ultieme waarheidsvinding. Daar betaal je ook voor, maar het zijn de besten. En je raadt het al, het zijn ook de duurste. Daar is wel wat aan te doen, kom ik zometeen op terug.

De hand van de meester

Om zijn werk goed te doen beschikt een expert over kennis, ervaring en vooral ook over de “drive”, die passie die hem niet loslaat. Het is de hand van de meester die zichzelf in een machtige greep houdt zodat hij alles in het werk stelt om de exacte waarde van een object te kunnen bepalen. Dat is veel werk, en het kost dus wat. Een gedetailleerd expertiserapport volgens EVS normering kost voor een klein huis al gauw vijftienhonderd euro, een smak geld. Maar dan krijg je ook wat.

Weet ook dat het inzicht dat je ermee verwerft je wel eens een veelvoud zou kunnen opleveren. Als verkoper, als partij in een geding, maar vooral ook als potentiële koper. Immers we hadden al afgesproken dat je niet teveel en zeker niet de hoofdprijs voor je droomhuis wilt betalen.

Betaal niet de hoofdprijs, ook niet voor een taxatie!

Voor een huis wil je niet de hoofdprijs betalen, maar voor een taxatie ook niet. Ik heb je al gezegd dat taxeren in Frankrijk niet goedkoop is. Het bepalen van de juiste waarde is vaak een omvangrijk karwei, met dienovereenkomstig prijskaartje. Waar in Nederland vergelijkbare transacties in dezelfde regio vaak voorhanden zijn, is er in Frankrijk een veel grotere diversiteit in soorten huizen, type locaties, bouwkwaliteiten, staat van onderhoud, courantheid en geografische gebieden. Het vinden van de juiste informatie en vergelijkingsgegevens kan daardoor behoorlijk complex kan zijn.

Als de taxateur het pand en de omgeving heeft bezocht en een bulk informatie heeft verzameld dan begint ie aan de grootste klus. Die vereist het echte vakmanschap van een specialist. De expert gaat schiften, analyseren, vergelijken. Daarna gaat hij inventariseren, rekenen, interpreteren en laat ie de zaak even bezinken voordat hij tot de definitieve taxatiewaarde komt.

De Franse expert is een ervaren ambachtsman die bovendien uitgekiende taxatiemethodes toepast en een gedetailleerd expertiserapport produceert. Dat is een intensief en tijdrovend proces en ja, je begrijpt het al, hij zal die tijdsbesteding graag betaald willen krijgen. Maar wees gerust, ik zal je zometeen verklappen hoe je een perfecte taxatie goedkoper in handen krijgt.

Voor een dubbeltje vooraan!

Je kunt leuk besparen. Ik leg het je uit: Je vraagt een erkende expert immobiler om een uitgebreide taxatie te verzorgen. Dat zal hij graag voor je doen, maar dan komt het: je zegt hem dat je geen gedetailleerd expertiserapport nodig hebt. Je vraagt de expert of hij slechts een verklaring omtrent de waarde af wil geven.

Dat scheelt de expert een hoop typewerk, tekstverwerken en lay-outen, want een expertiserapport volgens Europese normen is zeer gedetailleerd en omvat (voor een gewoon woonhuis) al gauw een paginaatje of vijftig. Het produceren van het rapport kost veel tijd, en je weet het, tijd kost geld. Daarom vraag je niet om pagina’s lange details, fotoreportages en berekeningen die de expert in zo’n rapport zou presenteren.

Nee, je vraagt alleen de laatste twee pagina’s, de samenvatting met de conclusie, waarin de getaxeerde waarde wordt vermeld. De expert zal misschien even twijfelen, maar hij mag dat bij uitzondering doen, mits hij niet de naam “Rapport d’expertise” op het voorblad plaatst. Natuurlijk kost het wat, want je verwacht wel kwaliteit en je wilt dat de taxatie met zorg wordt uitgevoerd. Maar toch, je bespaart enorm en je komt op deze manier toch voor een dubbeltje op de eerste rang te zitten. Je ontvangt geen omvangrijk expertiserapport, maar je krijgt wèl de juiste taxatiewaarde in handen en dat is meestal toch waar het je om gaat!

Taxatiekosten snel terugverdienen

Een dergelijk beknopt rapport heet een “Avis de valeur à dire d’expert”. Je ziet het al, het woord “expert” komt erin voor, mits afgegeven door een erkend expert. Dat geeft er toch wat gewicht en ook al is het geen EVS document, als de expert zijn conclusies helder presenteert dan wordt het ook bij erfkwesties of hypotheekverstrekking vaak als volwaardige taxatie geaccepteert.

In ieder geval is het een prima oplossing als je een bruikbare indicatie van de waarde van een huis wilt hebben, bijvoorbeeld als je het te koop wilt zetten en de prijsstelling niet op de gekleurde visie van makelaars wilt baseren. Of natuurlijk als je een huis of bedrijf wilt aankopen, want dan verdien je de kosten van een taxatie vaak dubbel en dwars terug.

Geld weggooien?

Ja, geld weggooien kan ook in taxatieland! En het is vrij simpel. Bestel een online taxatie op internet en je geld verdwijnt als sneeuw voor de zon. Waarom? Het is een wrange illusie.

Je hebt niets aan de computerberekening van de waarde van een huis of appartement als die knappe computer zelf niet ter plekke is geweest.

Ik heb pas een voor je geschreven waarin ik de schimmige wereld van online taxaties voor je heb ontmaskerd.

Klik om het te lezen, en doe mee aan het grote taxatie-spel.

Dus wat ga je doen?

Je begrijpt nu dat een goede taxatie van groot belang is. Je weet dat je het niet aan een lokale makelaar of aan een online-taxateur moet vragen. Die zitten er vaak veel te ver naast, dus heb je niks aan. Je vraagt dus een erkende “Expert Immobilier”, een taxateur die aangesloten is bij een van de vooraanstaande organisaties, zoals het Collège des Experts Évaluateurs SNPI of CEIF.

O ja, let op: er is in Frankrijk ook een organisatie actief met de welklinkende naam “Centre National d’Expertise”. Klinkt officieel maar er gaat een puur verkoopgericht bolwerk achter schuil, waarvan de leden niet officieel zijn gecertificeerd als taxateur conform de Europese standaard. Dus die ook maar overslaan. Je betaalt teveel voor te weinig.

Je vraagt dus een gecertificeerde taxateur en mocht je een horecabedrijf of andere onderneming willen laten taxeren, let dan op dat de expert die jij vraagt ook op dat specialistische gebied zijn sporen heeft verdiend. Vertel hem ook wat het doel is van de taxatie, waar je het voor nodig hebt en dat je niet persé de duurste oplossing zoekt.

Wie vraag je om te taxeren?

Waar kun je terecht? Goeie vraag, die je aan mij gerust kunt stellen. Kijk eens op of op de Franse website . Je vind er niet de goedkoopste, maar wel de beste taxateurs en experts, die bovendien een Nederlandstalig rapport kunnen leveren. Of me even rechtstreeks en ik help je verder.

Succes… en laat je niks wijsmaken!


Dit artikel is eerder verschenen op de website van Inter-France :