Daniela Quiros, zondag 9 maart 2014
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Brazilië. De andere artikelen in de reeks behandelen
de volgende onderwerpen :
Het investeren in Braziliaans vastgoed kent een laag risico gehalte voor mensen die op zoek zijn naar een betrouwbare lange termijn investering. Je
kunt in Brazilië
onroerend goed kopen voor persoonlijk gebruik, om inkomen te generen via verhuur of om winst te maken door het verkopen van onroered goed. Brazilië
is
een logische keus voor mensen die willen investeren in vastgoed in het buitenland. Het koopproces is relatief simpel en transparant
vooropgezet dat de koper een betrouwbare juridische vertegenwoordiger heeft.
Wie mag onroerend goed kopen in Brazilië en welke vormen van eigenaarschap zijn er?
Iedereen mag onroerend goed kopen in Brazilië mits men beschikt over een CTF (Cadastro de Pessoas Física), een fiscaal nummer dat uitgegeven wordt
door de Braziliaanse overheid.
Dit betekent dat buitenlanders dezelfde rechten hebben als Braziliaanse burgers bij de aankoop van onroerend goed. Er gelden geen restricties
aangaande de lokatie van de woning, het aantal woningen of het bedrag dat geinvesteerd wordt. Het andersoortige papierwerk is het enige verschil
tussen de
aankoop van een woonhuis en de aankoop van grond op het platteland. Ook moeten personen die landbouwgrond willen kopen zelf in Brazilië wonen.
Buitenlanders die grond willen kopen aan de kust of binnen een straal van 150 kilometer van de nationale grens hebben hiervoor toestemming nodig van
de Braziliaanse overheid. Volgens de Braziliaanse wet zijn de federale overheden eigenaar van de minerale grondstoffen, waterreserves en stranden.
Particuliere bedrijven, waaronder buitenlandse bedrijven, mogen onder bepaalde voorwaarden deze middelen leasen en exploiteren.
Soms kan men het onroerend goed alleen onder erfpacht verkrijgen. Het gaat hier om vastgoed dat eigendom is van de federale overheid en dat voor een
jaarlijks bedrag geleased kan worden door particulieren of bedrijven. Pachters mogen hun pachtrechten
verkopen. Hoe lucratief dit ook mag lijken toch wordt dit afgeraden vanwege de openbare
.
Voor overig onroerend goed, woonhuizen, grond en
,
moeten buitenlanders dezelfde documenten overleggen als de inwoners van
Brazilië. Een buitenlander is niet verplicht om de Braziliaanse nationaliteit te hebben of over een permanent woonadres in het land te beschikken.
Overzicht van de benodigde documenten:
- Paspoort
- Een CPF(Cadastro de Pessoa Física). Een fiscaal nummer uitgereikt door het Ministerie van Financiën. Dit document is verplicht voor iedereen die
van plan is om een huis te kopen in Brazilië. Zie ook dit amusante artikel over het Brazilaanse fiscaal nummer in de Volkskrant .
- Als de koper getrouwd is dan moet hij of zij ook de CPF van de huwelijkspartner overhandigen en een schriftelijke verklaring van de partner
waarin
de partner aangeeft akkoord gaat met de aankoop.
- De koper moet een bewijs van solvabiliteit overleggen. Deze verklaring krijg je van het belastingkantoor op het moment van de aanvraag van een
CPF
(fiscaal nummer).
- Je hebt ook een taxatierapport nodig en een plattegrond van het object waarop de juiste afmetingen vermeld staan.
- Als de woning gefinancierd wordt middels een hypotheek of middels een financiering door de verkoper, dan moeten alle documenten van de bank
aanwezig zijn. Jouw advocaat kan nog de suggestie doen om een hypotheek clausule op te stellen als bijlage bij het verkoopcontract. De koper moet in
ieder geval kunnen aantonen dat hij het bedrag kan betalen.
Een buitenlander hoeft niet fysiek aanwezig te zijn bij de overdracht van de woning. Net als in andere landn kun je een betrouwbaar
persoon volmacht verlenen om namens jou op te treden.
Het registreren van onroerend goed in Brazilië
Het systeem van de registratie van onroerend goed in Brazilië is goed ontwikkeld, transparant en veilig. Een notaris zorgt voor de registratie in een
enkelvoudig register in de regio waar de woning gelegen is. In dit register is voor het desbetreffende object de complete historie aan relevante
transacties, lasten en schulden vastgelegd met betrekking tot koop en verkoop. Dit publieke register verzamelt de complete commerciële geschiedenis
van alle individuele objecten en ook de fysieke gegevens van de woning en relevante informatie van alle vorige eigenaren. Het is essentieel dat je de
woning koopt met een ondubbelzinnig eigendomsrecht, zonder restricties en verplichtingen die jouw eigendomsrecht in twijfel trekken na aankoop. Het
is heel prettig dat het register openbaar is en dat iedereen, ook iemand uit het buitenland, navraag kan doen naar de status van het object, naar de
eigenaar, eventuele schulden, hypotheken en andere relevante informatie.
De meest voorkomende redenen van een conflict om het eigendomscontract en het mislukken van de overdracht van de woning.
We zullen dit probleem van twee kanten aanvliegen: in geval van een definitieve verkoop en in geval van een voorlopig koopcontract. In beide gevallen
moet het contract geregistreerd zijn in het publieke register om een geldige juridische status te hebben. Een voorlopig koopcontract is typisch bij
een verkoop die door de verkoper gefinancierd wordt. De meest voorkomende reden van het mislukken van de overdracht wordt veroorzaakt doordat de
koper
er niet in slaagt om het geld bij elkaar te krijgen. Vaak zijn om deze reden aanvullende clausules in het contract opgenomen, de zogenaamde
ontbindende
voorwaarden.
In het tweede geval moet bij een definitieve verkoop de verkoper een volledige set aan documenten overleggen over de woning en over hemzelf: een
geen-
hypotheek verklaring, een bewijs dat alle belastingen betaald zijn en documenten die aantonen dat er geen
rechtzaken aangespannen zijn die de verkoop van het onroerend goed in de weg zullen staan. Beide partijen verzamelen zich, vergezeld van hun
juridische vertegenwoordigers, in het registratiekantoor van de notaris om het definitieve verkoopcontract te ondertekenen. Op dit moment moet de
koper aantonen dat hij betaald heeft, hetzij in cash, via het tonen van een bewijs van overschrijving, een initiële aanbetaling in geval van
financiering door de verkoper of een bewijs van een geldlening. Als er geen vragen meer zijn over de documenten van koper en verkoper dan
ondertekenen
beide partijen het contract in aanwezigheid van de notaris.
Het indirect aankopen van onroerend goed via het aankopen van de aandelen van een bestaand bedrijf
Onroerend goed kan in Brazilië ook in eigendom zijn van een bedrijf in plaats van een particulier. Je kunt derhalve aandelen in een bedrijf verwerven
zonder overdrachtsbelasting en andere kosten te betalen aan de overheid. Je moet dan wel allerlei andere kosten betalen zoals de kosten van de
aandelentransacties en allerlei registratiekosten. Je moet ook een zogenaamd ‘due diligence’ onderzoek laten uitvoeren door een deskundige. Deze
professional doet een uitvoerig boekenonderzoek om alle lasten en verplichtingen van het bedrijf boven water te krijgen. Deze manier om een huis te
kopen kan uiteindelijk wel eens veel gecompliceerder worden qua papierwerk, juridische kosten en onderzoekswerkzaamheden.