Dimitrios Petridis,  zondag 2 september 2018

 

Volgens de huidige Griekse wetgeving mogen burgers van lidstaten van de Europese Unie onroerend goed kopen in Griekenland. Er zijn echter uitzonderingen met betrekking tot de aankoop van onroerend goed in risicogebieden die door de Griekse wetgeving worden beschermd. Burgers die in niet-EU-landen wonen, zijn onderworpen aan bepaalde beperkingen met betrekking tot de locatie waar ze willen wonen. Voor hen moet een door een advocaat een aanvraag worden ingediend bij de minister van Binnenlandse Zaken in Griekenland, die toestemming moet verlenen voor de aankoop. Deze beperkingen gelden voor Kreta, Noord-Griekenland, de Dodekanesos-eilanden, Rhodos en het oostelijk deel van de Egeïsche Zee.

Voordat u op de stippellijn tekent, moet u een paar dingen in gedachten houden:

Zorg voor een goede advocaat met kennis van zowel regionale als lokale verordeningen die specifiek betrekking hebben op onroerend goed en land. Niet alleen dat, maar u moet ervoor zorgen dat hij volledig onafhankelijk is van de verkoper of projectontwikkelaar.
In Griekenland kan een grondstuk eigendom zijn van een groot aantal mensen, verspreid over de verre uithoeken van de wereld. Iedereen moet instemmen met het ondertekenen van het koopcontract. Vergeet ook niet dat Griekenland naast Albanië het enige Europese land is dat niet over een volledig en gecentraliseerd kadastersysteem beschikt. Ik noem dit alleen om te benadrukken hoe belangrijk het is om een goede advocaat aan uw zijde te hebben!
Zorg ervoor dat u precies weet waar het perceel zich bevindt, d.w.z. is het binnen of buiten de stedenbouwkundige grenzen. Dit heeft invloed op wat u op uw perceel kunt bouwen.
Achterhaal de exacte grootte van het perceel. Het is absoluut noodzakelijk dat u een ondertekend topografisch onderzoek ontvangt. De grootte heeft een directe relatie met de grootte van de woning die u op het land kunt bouwen.
Bij de aankoop van land aan zee moet de topografische situatie van de kust worden opgesteld. Dit bepaalt hoe dicht bij de kust gebouwd kan worden. Deze topografie moet door het bevoegde ministerie worden vrijgegeven en afgetekend.
Achterhaal de exacte datum waarop uw perceel als zelfstandig onroerend goed is ontstaan.

Bouwvoorschriften kunnen in Griekenland een enigszins omstreden kwestie zijn, dus het is van het grootste belang dat u ervoor zorgt dat u in staat bent om precies te bouwen wat u wilt op uw perceel voordat u zich tot de aankoop verplicht. Denk er ook aan dat de regelgeving van regio tot regio verschilt.

Als u een nieuw pand bouwt moet het perceel een minimale grootte hebben, normaal gesproken rond de 500 -1000 m2. De totale bebouwingsoppervlakte is normaal ongeveer 70-80% van de perceelgrootte op 2 verdiepingen en is meestal tot een maximum van ongeveer 400 m2. In het algemeen moet deze zich op 2,5 meter van de perceelgrenzen bevinden. Dit kan echter worden uitgebreid, afhankelijk van de onderhandelingen en de geschiedenis van het perceel, en kan ook per gebied verschillen.

Vroeger kon voor kavels buiten de dorpsgrenzen een bouwvergunning worden verleend als de grond minimaal 4.000 m2 groot was en er geen bosbouw- of archeologische beperkingen bestonden.

Maar in Griekenland is een nieuwe planologische wet van kracht geworden die betrekking heeft op grond buiten de dorpsgrenzen. Wat dat in feite betekent, is dat het niet langer eenvoudig is om grote percelen te verdelen en afzonderlijke huizen te bouwen. Een perceel van 12.000 m2 kon vroeger bijvoorbeeld worden onderverdeeld in 3 percelen van 4.000 m2 , die elk tot 200 m2 konden worden bebouwd, zolang er een aanpalende (landbouw)weg over een lengte van 45 meter.

De nieuwe wet maakt het veel moeilijker om dit te doen:

Het land moet op verschillende namen staan. Het gezamenlijke of procentuele eigendom van een of meer leden van een familie telt niet mee, maar niet als er een koopcontract bestaat dat dateert van vóór 1973
Elk stuk onderverdeeld land moet over een lengte van 25 meter liggen aan een door de gemeente aangewezen weg. Landbouwwegen tellen niet meer mee.
Voldoet de grond niet aan deze eisen, dan is het nog steeds mogelijk om te bouwen tegen hetzelfde tarief van 200m2 per 4.000m2 minus een nieuwe aftrek van 15% EN de woningen moeten aanraken. Met andere woorden, op ons voorbeeldperceel van 12.000m2 kon je vroeger 3 aparte woningen van elk 200m2 bouwen, in totaal 600m2. De nieuwe wet betekent dat je nu nog 510m2 kunt bouwen en dat ze gegroepeerd moeten worden.
Voldoet de grond niet aan deze eisen, dan is het nog steeds mogelijk om te bouwen tegen hetzelfde tarief van 200m2 per 4.000m2 minus een nieuwe aftrek van 15%. En de woningen moeten elkaar aanraken. Met andere woorden, op ons voorbeeldperceel van 12.000m2 kon je vroeger 3 aparte woningen van elk 200m2 bouwen, in totaal 600m2. De nieuwe wet betekent dat je nu nog 510m2 kunt bouwen en dat ze bij elkaar moeten staan.

Deze wet wordt gezien als een poging om het grote aantal kleine huizen te verminderen dat in bepaalde gebieden van Griekenland wordt gebouwd. Die nieuwbouw zet namelijk de water- en elektriciteitsvoorziening, de gezondheidszorg, de wegen en de riolering in die gebieden onder druk.

Uw architect of bouwkundige is volledig verantwoordelijk voor het verkrijgen van alle bouwvergunningen. Zodra een ingevulde planningsaanvraag bij de plaatselijke overheid is ingediend, moet een begind worden gemaakt met het proces waarbij het gebouw zo wordt ontworpen dat het voldoet aan de bouwvoorschriften. De plannen moeten voldoen aan de lokale en nationale voorschriften. Dit is het belangrijkste deel van uw investering in onroerend goed, omdat, zodra volledige toestemming is verleend, het gebouw volledig legaal is naar Grieks recht. Vergeet niet, als u op een bepaald moment in de toekomst wilt verkopen dan zal dat zonder de juiste toestemming moeilijk zijn.