Arno Voogd (Inter-France),  maandag 16 april 2018

 

Pim had bij een Franse makelaar een kleine camping in de Alpen gevonden. Die wilde hij kopen, om uit te breiden als basis voor zijn goedlopende buitensportbedrijf. De camping was klaar voor uitbreiding en ontwikkeling, alle vergunningen waren aanwezig en het aangrenzende terrein met campingbestemming kon voor een redelijke prijs worden aangekocht. Althans, zo had de makelaar het aan Pim gepresenteerd. Een enorm potentieel lag klaar om met Pims ondernemerschap te worden aangeboord en om er klinkende munt uit te slaan. Gelukkig was ik er op tijd bij.

Ik vertel je hoe ik de beloofde goudmijn ontmantelde en een stinkende beerput aan het licht bracht.

Klaas Vaak. Het zandmannetje in Frankrijk

Toen ik klein was vertelde mijn moeder dat Klaas Vaak zand in m'n oogjes strooide zodat ik rustig kon gaan slapen. Ik hoefde me nergens zorgen over te maken, " Ga maar lekker slapen, Arno", zei ze dan en ik voelde me veilig. Het zandmannetje hielp me om te gaan slapen en zou de hele nacht over mij waken.

Een bekende Franse campingmakelaar wilde vorige week die rustgevende rol van Klaas Vaak overnemen. Hij hoopte mij gerust te stellen door mij fijn rivierzand in de ogen te willen strooien.

Dat was natuurlijk erg lief van hem, maar ik kon de slaap niet vatten door gedachtes aan stijgend water, dikke modderstromen, bestemmingsplannen en ontbrekende vergunningen.

Sorry lieve makelaar, slapen doe ik 's nachts en niet als ik voor een klant aan het werk ben.

Pim wil een camping kopen, gaat op bezoek en maakt kennis met Jean-Claude

Goed plan! Als eigenaar van een bedrijfje dat sportieve activiteiten organiseert zou een camping in het Franse berggebied een mooie uitvalsbasis zijn. Zo kwam hij in contact met een bekende Franse makelaar die zich uitgaf voor campingspecialist.
Die had een leuke aanbieding voor hem in de buurt van het stadje Gap (van het werkwoord Gappen, je weet wel als iemand je iets afhandig wil maken).

Pim ging er kijken, bezocht het terrein, sprak met eigenaar Jean-Claude en daar was de klik. De vonk sprong over, het was precies wat hij zocht.

Wat er zo mooi was? Expansiemogelijkheden met een enorm potentieel!

Het was een kleine camping met 39 kampeerplaatsen. Te weinig voor de ambitieuze plannen van Pim, maar gelukkig wist de makelaar te vertellen dat er minstens 30 extra plekken bij mochten komen. Bovendien had ook het aangrenzende perceel een campingbestemming gekregen en, wat een geluk, de buurman was bereid het te verkopen. Daar konden nog eens 50 plaatsen en een groot speelveld op worden aangelegd. Dat paste precies in toekomstplannen van Pim.

Alle vergunningen in orde!

Niet alleen was er die toestemming voor alle extra plaatsen, ook de bestaande vergunningen waren dik in orde, vertelde de makelaar. De camping was geklasseerd met maar liefst 3 sterren en had bovendien een complete horecavergunning. Dat was belangrijk voor Pim, want er was een goedlopende bar- brasserie met een groot terras aan de rivier.

De horeca was een belangrijke peiler voor de toekomst, want de klanten van Pim zochten graag de gezelligheid na een dag van sportieve inspanning. Bovendien was er een "Bar à vin" waar iedere avond mooie wijnen uit de nabijgelegen Provence werden geserveerd.

Dat was goeie handel, vertelde Jean-Claude nog, want de glazen die er volop werden geschonken kocht hij in vaten van 100 liter rechtstreeks van de lokale wijnboeren. Met een vette knipoog en een grapje over schrijven met een vork probeerde hij Pim te overtuigen van de gouden kansen die voor hem in het verschiet lagen. Mede dankzij die uitgebreide drankvergunning.

Schrijven met een vork? Hoe betrouwbaar was die Jean-Claude?

Die vette knipoog had z'n uitwerking niet gemist. Maar anders dan Jean-Claude had bedoeld. Hetzelfde gold voor het grapje met de vork. Pim kende die uitdrukking wel. Als de avond vordert en gezellig consumerende klanten de tel kwijt raken schrijft een ondeugende barman wel eens "met een vork". Oftewel hij krast voor één glaasje vier streepjes op het bonnetje.

Pim kreeg een rommelend onderbuikgevoel, net als wanneer je teveel goedkope wijn drinkt (die je je voor de prijs van een mooi Château hebt laten inschenken).
Een campingeigenaar die goedkope wijn te duur verkoopt en die opschept over schrijven met een vork?

Pim werd geplaagd door de vraag of hij die Jean-Claude wel kon vertrouwen als ie zijn bedrijf zou overnemen.

Een preventieplan uit 1995 en een evacuatieplan , was dat alles?

Pim had al gevraagd om alle informatie inzake de ligging aan de fraaie bergrivier en eventuele risico’s. De makelaar had hem daarop keurig een evacuatieplan voor noodsituaties toegezonden.
Daarin werd geciteerd uit een preventieplan uit 1995 waarin voor deze camping nauwelijks kans op wateroverlast was vastgesteld. In het evacuatieplan werd keurig beschreven welke borden op de camping waren geplaatst, zodat de gasten bij vochtige omstandigheden rustig naar een hoger gelegen terrein konden wandelen.

Er was dus niets aan de hand. Jean-Claude en de makelaar deden lacherig over het meer dan 20 jaar oude preventieplan.
Pim lachte mee, maar begon toch een beetje nattigheid te voelen.

Pim twijfelde en vroeg mij de zaak te onderzoeken

In een korte mail legde Pim mij de situatie voor en gaf me opdracht om de camping onder de loep te nemen en de voorgenomen aankoop te bestuderen. Ik ging direct aan het werk en startte mijn onderzoek met het verzamelen van belangrijke informatie, waaronder controlerapporten, jaarrekeningen, exploitatiegegevens en vergunningen.

Bij de provinciale overheid verzocht ik om toezending van kadastrale gegevens, van het preventieplan uit 1995 alsmede van alle aanpassingen die daarop sindsdien waren aangebracht.
Die laatste vraag zou van doorslaggevend belang blijken te zijn.

Sprookjes

Een weekje later had ik alle benodigde informatie en documenten verzameld en ging ik aan de slag. Gelukkig waren de overheidsinstanties aanzienlijk royaler geweest met informatieverstrekking dan Jean-Claude en diens makelaar, maar dat komt vaker voor.

Al gauw tekende zich het beeld af van een Eftelingwaardig sprookjesverhaal dat door Jean-Claude en de makelaar was voorgespiegeld.

De jaarrekening

Als eerste bestudeerde ik de bij de griffie gedeponeerde jaarrekeningen, waaruit al gauw duidelijk werd dat de campingomzet voor driekwart in het restaurant en de bar werd gerealiseerd. Dat is ongebruikelijk voor een camping en heeft een negatieve invloed op de waarde, om de doodeenvoudige reden dat het uitbaten van een Franse camping veel lucratiever is dan personeel aansturen en zwoegen in een restaurant.

De resultatenrekening bevestigde dat, want ondanks de knipoog-verhalen van Jean-Claude was er slechts een minimaal winstje. Er zal best af en toe een eurootje naast de kassa zijn gevallen, maar als serieuze ondernemer heb je daar niets aan, zeker niet als je een bankfinanciering wilt verkrijgen. Dus helaas, op papier was het een ongezond bedrijf en was de vraagprijs te hoog opgevoerd.

Maar goed, vraagprijzen zijn vraagprijzen en zijn dus bespreekbaar, de uitbreidingsmogelijkheden waren interessant voor Pim en ik vervolgde mijn onderzoek.

Een verborgen gebrekje in de vergunningen

De campingvergunning was in orde. Er was een geldige exploitatievergunning en een recente klassering met toekenning van 3 sterren, ook in orde. Het probleem, of eigenlijk het verborgen gebrek, bleek in de horecavergunningen te zitten.

Ik was in het bezit gekomen van een kopie van de drankvergunningen die werden uitgebaat. Ik ontdekte dat deze toestemming zich beperkte tot het schenken van drank als onderdeel van een volledige maaltijd (Een “Licence Restaurant”) en voor het los verkopen van blikjes frisdrank om mee te nemen. De bar, het terras en de “bar à vin” bleken dus illegaal te worden geëxploiteerd.

Het risico bij controle? Onmiddellijke sluiting en een boete waarmee je in één keer een paar jaar bedrijfswinst kwijtraakt.

Maar goed, dit probleem was misschien nog op te lossen door een korting op de koopsom te bedingen en elders een (kostbare) drankvergunning aan te kopen. Pim liet zich niet zomaar ontmoedigen en vroeg mij de zaak diepgaander te onderzoeken.

Wat was er tot nu toe boven komen drijven?

Even de tussenstand: de jaarrekening toonde een ongunstig beeld, een slecht resultaat en wees op het sjoemelen met zwarte omzet. De vraagprijs bleek te hoog te zijn. De horecavergunningen waren niet in orde dus de omzet die wèl in de boeken stond was voor een aanzienlijk deel illegaal verkregen.

De waarde van de camping brokkelde daardoor verder af en daarmee ook de kans dat een bankier bereid zou zijn om een financiering te verstrekken.

Maar toch, het was een leuke plek die perfect paste in de ambitieuze plannen van Pim. Ik vervolgde dus mijn onderzoek en richtte mijn aandacht op de uitbreidingsmogelijkheden zoals die door het vrolijke duo eigenaar en makelaar waren gepresenteerd.

Oeps, vergeten!

De makelaar had desgevraagd keurig het volledige evacuatieplan toegezonden, met verwijzing naar een uit 1995 daterend preventieplan. Ik verwerk informatie vaak met een beroepsmatig wantrouwen, dus ik had ook bij de provincie (de prefectuur) het preventieplan opgevraagd. Gewoontegetrouw vraag ik dan ook naar alle modificaties of nieuwe versies die er sindsdien zijn aangebracht. Gelukkig voor Pim. En jammer voor Pim.

De prefectuur zond mij niet alleen het preventieplan uit 1995, maar eveneens een 43 pagina’s tellende recente “Modification” die eind vorig jaar was uitgebracht, in feite een geheel nieuw preventieplan waarmee het document uit 1995 grotendeels was vervangen.

Oeps, dat nieuwe preventieplan was de makelaar vergeten aan mij toe te zenden.

Het was een taai en bijna onleesbaar verhaal, maar het bleek voor Pim belangrijke informatie te bevatten.

Pims plannen vallen in het water

Klimaatverandering is een fenomeen dat vaak tientallen jaren nodig heeft voordat de gevolgen worden onderkend. Uit het nieuwste preventieplan bleek dat het overstromingsrisico voor deze camping in de afgelopen 23 jaar enorm was gestegen ten opzichte van de situatie in 1995.

Niet alleen het gehele kampeerterrein, maar ook het voor uitbreiding aangeprezen perceel van de buurman was in het nieuwe preventieplan geklasseerd als overstromingsgebied met het hoogst mogelijke risico.

En dat niet alleen. In het nieuwe preventieplan was ook de campingbestemming van deze percelen ingetrokken. Op een kaart was te zien hoe de camping en het terrein van de buurman in een rode en blauwkleurige zone waren ingedeeld, met daarin de nummers R2 en B5. In het nieuwe preventieplan was voor beide zones bepaald:
 “Sont interdites : toute création ou extension de surface de camping »
Ofwel: “Verboden zijn: iedere vorm van creatie of uitbreiding van campings”

Jokkebrok

Interessant was ook de laatste pagina van het nieuwe preventieplan. Daarop prijkte een kopie van de aangetekende brief die de gemeente vorig jaar aan alle terrein-eigenaren had gestuurd om hen te informeren over de gewijzigde risico-zones.

Dus ook Jean-Claude was door de overheid op de hoogte gesteld van het verbod op uitbreiding. Ja, je leest het goed, het gaat om dezelfde uitbreiding die hij Pim probeerde voor te spiegelen.

Lastig hoor, die vergeetachtigheid!

Einde sprookje. Exit!

Voor Pim was dit de showstopper, want juist de hem door de vrolijke jokkebrokken voorgespiegelde uitbreidingsmogelijkheden waren voor hem essentieel.

Hij was blij dat zijn onderbuikgevoel hem ertoe had gedreven om een in te schakelen. Pim dacht nog even terug aan de vette knipoog en nam afscheid van het project. Exit!

Dag Jean-Claude, dag makelaar, dag camping. Bedankt Arno!


Dit artikel is eerder verschenen op de website van Inter-France :