Jos Deuling,  zaterdag 14 januari 2012

 

Mondelinge overeenkomst. Een mondelinge overeenkomst heeft geen waarde in het Italiaanse recht.

Illegaal gebouwde woningen. Ook in Italië worden huizen gebouwd zonder bouwvergunning. Je kunt bij de gemeente informeren of de woning legaal gebouwd is, maar je kunt dit ook overlaten aan een makelaar of advocaat.

Inspectie van de woning. Ga niet akkoord met definities als 'zoals gezien' (visto e piaciuto) en 'feitelijke en juridische staat waarin het onroerend goed zich nu bevindt’ (nello stato di Fatto e diritto in cui attualmente si Trova) zonder eerst zelf de woning bezocht en gecontroleerd te hebben. Als je het zelf moeilijk vind om de woning te beoordelen neem dan een deskundige mee. Bijvoorbeeld een 'architetto' (architect), 'ingegnere' (ingenieur) of een 'geometra' (aannemer/architect).

Aanbouwsels en bijgebouwen. Controleer dat alle aanhorigheden zoals kelders, zolders, garages en bijgebouwen zijn gespecificeerd. Neem een door beide partijen ondertekende bouwtekening op als bijlage bij het verkoopcontract.

Nutsvoorzieningen. Controleer samen met een expert de aansluitingen voor water, gas, licht en olie en controleer de boilers en pompen. Vraag de verkoper om de jaarlijkse onderhoudsformulieren en de garantiebewijzen.

Inboedel. Maak een lijst met alle inboedelgoederen die de koper achterlaat. Voeg deze toe aan het koopcontract. Controleer voorafgaand aan de verkoop of de verkoper de woning schoon oplevert en geen rommel achterlaat. Sommige verkopers gaan zover dat ze alles wat los en vast zit meenemen : fittingen, deurgrepen, schakelaars, radiatoren, boilers, enz. Neem deze zaken ook op in de lijst. Ga als extra voorzorgsmaatregel vlak voor de ondertekening van het koopcontract met de verkoper door het huis heen om alles te controleren.

Hypotheek. Ook al is de vorige hypotheek op de woning helemaal afbetaald, dat hoeft nog niet te betekenen dat de hypotheek ook is afgemeld bij het kadaster (Conservatoria dei Registri Immobiliari). Je moet uitzoeken hoeveel het kost om de vorige hypotheek af te melden.

Woning uit erfenis. Pas op als je een woning koopt uit een erfenis. Vaak zijn er meerdere familieleden die voor een deel eigenaar zijn. Het wil nog wel een gebeuren dat een van de familieleden weigert om het verkoopcontract te ondertekenrn. Vaak om de prijs nog wat op te drijven. Dit probleem kun je oplossen door de notaris te lateren regelen dat alle eigenaren een handtekening zetten onder het voorlopig koopcontract (compromesso).
Volgens de Italiaanse wet kunnen kinderen of andere verwanten nog tot 20 jaar na het overlijden hun deel van de erfenis opeisen. Achterhaal daarom alle mogelijke erfgenamen en zorg ervoor dat zij bij de notaris een afstandsverklaring (rinunzia) ondertekenen. In een Certificato di provenienza (certificaat van herkomst), zoals een testament of een schenking, staan de juridische eigenaren van onroerend goed vermeld. Wees echter niet verbaasd als er toch nog mensen opduiken die ook een claim op het onroerend goed leggen.

Controle op leegstand. Controleer of er geen huurders of krakers in de een woning zitten. Het duurt 6 tot 10 jaar om een huurder of kraker weg te krijgen. Zo werkt het juridisch systeem in Italië.

Verhuurde woning. Een woning die verhuurd is kan tot 30% goedkoper zijn in de aanschaf. Je kunt zo’n aankoop beschouwen als een investering. Als je het huis wel bezit maar er zelf niet woont dan ben je bloot eigenaar.
Het is aan te raden om voorafgaand aan de koop met de huurder te praten om te achterhalen wat zijn plannen zijn. Als je de huur wilt opzeggen dan moet je dit 6 maanden van tevoren doen. Als de huurder niet wil vertrekken dan kost het je tussen de 6 en 10 jaar om hem eruit te krijgen.
De verkoper moet bij de verkoop de volgende zaken overdragen : het huurcontract, de waarborgsom en de evt. vooruit betaalde huur (il contratto di locazione, il deposito cauzionale en i canoni anticipati).

Beperkingen en erfdienstbaarheden met betrekking tot het onroerend goed. Specificeer alle beperkingen (vincoli) en erfdienstbaarheden (servitù), het recht van overpad (diritti di passo) en andere lasten (oneri) op ​​het onroerend goed Maak de verkoper verantwoordelijk voor alle kosten die noodzakelijk zijn voor het elimineren van elke gespecificeerde en niet-gespecificeerde beperking.

Bouwvergunningen. Een verkoopcontract is pas geldig als alle illegale verbouwingen door de gemeente alsnog zijn goedgekeurd. Het alsnog goedkeuren door de gemeente van een illegale verbouwing heet een condone edilzio. Een bouwvergunning zelf heet een concessione edilizia. Bij de gemeente (comune) kun je een overzicht aanvragen met alle goedgekeurde vergunningaanvragen voor de desbetreffende woning.

Bedreigingen vanuit het gemeente bestemmingsplan. Ga met de geometra (aannemer/architect) naar de afdeling Ruimtelijke Orderning van de gemeente en vraag inzage in het bestemmingsplan.

Let op plannen voor :

• nieuwe woonwijken (zone edificabili)
• industriële ontwikkelingen (zone industrie)
• steengroeven, kleiputten (grot)
• wegen (strade)
• rotondes (rotatorie)
• viaducten (sopraelevate)
• spoorlijnen (ferrovie)
• stortplaatsen (discariche)
• composteerinstallaties (impianti di compostaggio)
• golfbanen (campi da golf)

Via de afdeling Ruimtelijke ordening kun je kopieën krijgen van alle plannen. Zijj kunnen ook aangeven of jouw woning wordt vermeld binnen de plannen. De controle op het bestemmingsplan is geen automatisme, zeker niet bij advocaten en notarissen. Je kunt daarom het beste een geometra opdracht geven om dit uit te zoeken.