Joost van der Heijden,  zondag 9 oktober 2016

 

Het condomimnio, Is dat niet de Italiaanse tegenhanger van de Nederlandse vereniging van appartementseigenaars? Ja, zo iets, maar niet helemaal. Condominio (spreek uit: condo-mì-nio) staat voor de gemeenschap van eigenaars van zaken en ruimten voor gemeenschappelijk gebruik die onderdeel zijn van een in appartementen gesplitst gebouw. Een condominio ontstaat op het moment dat de eigenaar van een appartementsgebouw één of meer appartementen van dat gebouw verkoopt, waardoor hij niet langer enig eigenaar van dat gebouw is. Een condominio ontstaat van rechtswege en wordt dus niet opgericht. Een deelgenoot van de gemeenschap van eigenaars wordt condomino (con-dò-mino) genoemd en het meervoud condomini (con-dò-mini). De zaken waarop de mede-eigendom betrekking heeft, zijn de grond waarop het appartementsgebouw staat, de buitenmuren, het dak, trappenhuis, de lift, riolering, waterafvoer en installaties van gas, water en licht etc. Daarnaast bestaat de term supercondominio. Daarvan zal sprake zijn als het gaat om een complex van meerdere appartementsgebouwen, waarbij de appartementseigenaren enerzijds mede-eigenaar zijn van de gemeenschappelijke zaken van het gebouw waarin hun appartement zich bevindt en anderzijds van de zaken van het complex die niet exclusief bij de individuele appartementsgebouwen horen, zoals de gezamenlijke tuin, zwembad en wandelpaden.
In Nederland geschiedt de splitsing van een gebouw middels een notariële akte, waarin tevens een vereniging van eigenaars wordt opgericht en een reglement is vermeld; daardoor weet een koper precies waar hij als eigenaar aan toe is. In Italië is dat anders. Daar geschiedt de splitsing middels inschrijving van een tekening van het appartementsgebouw in het kadaster en ontstaat het condominio op het moment dat de eigenaar het eerste appartement aan een ander overdraagt en daarvoor is het niet nodig dat de onderlinge verhouding tussen de appartementseigenaars eerst in een reglement wordt vastgelegd. Als dat inderdaad niet is het geval is, doet een koper er verstandig aan om voorafgaande aan de overdracht met de verkoper en eventuele andere condomini een reglement af te spreken. Bij gebreke daarvan, kan de koper alleen bescherming ontlenen aan de regels van het

Italiaanse Burgerlijk Wetboek.

De wet bepaalt dat elke condomino proportioneel naar rato van zijn aandeel in het geheel in de kosten van het condominio moet bijdragen, dat een bestuurder moet worden benoemd zodra er meer dan vier condomini zijn en een reglement van eigenaars moet worden vastgesteld zodra er meer dan tien condomini zijn. Het bestuur moet worden benoemd door de algemene vergadering van eigenaars en die moet ook het reglement van eigenaren en de kostenverdeling vaststellen. De wet bepaalt hoe de algemene vergadering moet worden bijeengeroepen, dat de vergadering alleen rechtsgeldig kan besluiten indien alle condomini tijdig zijn aangeschreven, het voor-geschreven quorum op de vergadering aanwezig is en de besluiten met de voorgeschreven meerderheid van stemmen zijn genomen. Bestuurders van een condominio kunnen zowel condomini als niet condomini zijn. Vanwege de complexiteit van de materie is het verstandig tenminste een bestuurder te benoemen die op het gebied van condominio deskundig is.

De kosten

De regels voor de verdeling van de kosten van het condominio worden vastgelegd in een tabella millesimale. Die moet door de algemene vergadering worden vastgesteld en dient per appartement het te betalen promillage van de totale kosten te vermelden. Betaling van de bijdrage in die kosten moet plaatsvinden zodra de vergadering daartoe besluit, waarbij elke condomino tot betaling verplicht is, ook als hij van de gemeenschappelijke zaken geen gebruik maakt. Als een condomino zijn bijdrage aan het condominio niet heeft voldaan op het moment dat hij zijn appartement verkoopt, gaat die schuld op de koper over. Advies: als u een appartement wil gaan kopen, controleer dan het reglement van eigenaren en of de verkoper aan zijn verplichtingen heeft voldaan.