Huizeninspanje.nl,  donderdag 1 augustus 2013

 

Meten is weten. Lees in dit artikel waarom de vierkante meters belangrijk zijn.

Mag het een paar metertjes minder zijn?

Geen probleem totdat je een hypotheek aanvraag doet of wilt gaan verbouwen. De meeste kopers komen er pas achter als ze bij de notaris zitten om te tekenen. Te laat dus.

Vermelde vierkante meters woning altijd bruto bebouwt.

Bij de woning wordt zelden een onderverdeling gemaakt in de meters bebouwd en de netto vierkante meters werkelijke woonoppervlakte. Je kunt stellen dat iedereen de bruto bebouwde m2 in de advertentie zet. Ook op onze site.

Illegaal bijgebouwde vierkante meters.

Kort geleden namen wij een woning in de verkoop. De eigenaar vertelde ons dat zijn villa 225m2 groot was.

De eigenaar had zelf een plattegrond geschetst van de woning. Hij verdiende zijn boterham als kunstschilder en tekenaar dus dat was een makkie voor hem.

Toen de taxateur van de bank voor de aspirant koper aan de slag ging kwam de aap uit de mouw. Het tekenwerk van de kunstenaar verloor zijn waarde en werd ingeruild voor de waarheid.

Na wat meetwerk en het controleren van de originele eigendomsakte bleek de woning officieel maar 110 m2 te zijn.

Dat was het moment van de waarheid. De resterende meters waren zonder vergunning bijgebouwd. Dus illegaal.

Taxatie voor een hypotheek.

De vierkante meters uit de eigendomsakte zijn de enige meters die de taxateur mag meenemen bij de waardebepaling van de woning. Althans voor de aanvraag van een hypotheek en daar gaat het meestal om.

Einde verhaal. Te lage taxatie ( de helft van de koopsom) onvoldoende financiering. Geen verkoop.

Stel dat de koper geen bank ingeschakeld had om te kopen.

Zelfs in de voorlopige koopovereenkomst worden vaak een te groot aantal m2 uit de website advertentie nog aangehouden.

Het moment van de waarheid komt vaak op het moment van tekenen bij de notaris. De meeste kopers zitten dan zo onder spanning en accepteren het verschil of zien het niet eens en tekenen de overdrachtsakte.

Hoe check je de werkelijke m2.

De werkelijke vierkante meters vind je in de eigendomsakte van de woning die je gaat kopen. Of nog beter in een recent uittreksel van de woning dat op te vragen is in het eigendomsregister.

Een goed gedocumenteerde voorlopige koopakte is een noodzaak.

Zorg dat je altijd een kopie van de oorspronkelijke akte of een uittreksel uit het eigendomsregister als annex aan de voorlopige koop overeenkomst laat toevoegen. Hoe voorlopig de akte ook mag zijn. Dit is wel het document waar de hele deal op gebaseerd is. En nog veel erger, jij ook je eerste betaling aan de verkoper doet.

Ook bij de Spaanse overheidsinstanties gaat het fout.

Spanje hanteert een dubbel systeem.

Het kadaster en het eigendomsregister zijn de 2 instanties die al het onroerend goed in Spanje registreren en in kaart brengen. Of beter gezegd de één registreert en de ander brengt in kaart. Deze 2 instanties werken geweldig, maar dan wel geweldig langs elkaar heen.

Verschillen in de perceeloppervlakten zijn bijna standaard.

Ook dit is op te lossen.

Met het inschakelen van een topograaf die de werkelijk oppervlakten boven water haalt zet je de 1^e stap in dit proces. Daarna volgen nog een hele serie. Afhankelijk van de situatie kan de tijd die ervoor nodig is om het recht te krijgen oplopen tot een aantal jaren. Maar achteraf oplossen is in ieder geval mogelijk.

Vooraf controleren is beter.

Alles is vooraf te controleren, maar je moet het wel even doen. Vertrouwen is goed, controleren is beter. Dit is een open deur, in de praktijk kom ik vaak het tegenovergestelde tegen.