Joost van der Heijden,  dinsdag 6 oktober 2020

Toscaanse stad bij zonsondergang 

Hij huurde in de zomer al vele jaren een mooie villa met zeezicht ten zuiden van Genua, waar hij met zijn familie de zomervakanties doorbracht. De huur was fors maar gezien de mooie inkomsten uit zijn goedlopende onderneming kon hij dat gemakkelijk betalen. De ligging van het huis was prachtig, met een ruim terras en een mooie overdekte buitenkeuken. Het beviel hem zo goed dat hij de hoge huur, die elk jaar toenam, graag bleef betalen. Dat werd minder toen het huis door achterstallig onderhoud gebreken begon te vertonen en de eigenaar ondanks zijn herhaalde verzoeken daar niets aan deed. De eigenaar betrof een oudere man uit Genua, de stad waarvan de inwoners, Genovesi, wel de Schotten of Nederlanders van Italië worden genoemd omdat ze gierig (tirchio) en op de penning zouden zijn.

Waar of niet, de eigenaar in kwestie bevestigde dat stereotype beeld volledig. Onderhoud werd niet gepleegd, maar de huur wel jaarlijks verhoogd. Toen dat de huurder op enig moment te gortig werd, stelde hij voor het huis van de eigenaar te kopen. Die bleek daar wel voor in te zijn maar vroeg erg veel: één miljard! Eén miljard? Inderdaad een miljard, maar uiteraard niet in euro’s maar in Italiaanse lira. Het was namelijk eind jaren negentig van de vorige eeuw dat dit speelde. Volgens de officiële wisselkoers van dat moment had de koper ongeveer 1,2 miljoen gulden nodig om 1 miljard lire te kunnen aankopen. Gelet op zijn budget was dat 10 procent te veel. Omdat de eigenaar niet wilde zakken en de koper niet in prijs wilde stijgen, ging de deal niet door. Twee jaar later hoorde ik dat de vraagprijs met 100 miljoen lire was gestegen en de huurder had besloten het huis alsnog voor die prijs te kopen. De reden was niet dat hij de loterij had gewonnen of ander persoonlijk financieel geluk had gehad, maar dat de Italiaanse overheid de lire had gedevalueerd. Als gevolg daarvan was de lira ten opzichte van de Nederlandse gulden met bijna 20 procent in waarde gedaald, waardoor hij met minder guldens dan hij twee jaar eerder nodig zou hebben gehad de hogere koopprijs kon betalen. Hij kon daardoor alsnog binnen zijn budget blijven. Beide partijen gelukkig! Devaluatie van de lire deed zich in de tweede helft van de vorige eeuw regelmatig voor en leidde veelal tot forse geldstromen richting Italië.

Buitenkansen

Voor Nederlandse kopers van Italiaans onroerend goed was devaluatie gunstig omdat ze meer waar voor hetzelfde geld konden krijgen. Voor verkopers van Italiaans onroerend goed was het eveneens gunstig omdat hogere vraag tot hogere prijzen kan leiden. Sinds de euro is ingevoerd is devaluatie niet meer mogelijk en zijn buitenkansen als uit het voorbeeld verleden tijd. Van stijgende prijzen is allang geen sprake meer en verkopers mogen tegenwoordig blij zijn als ze bij verkoop hetzelfde bedrag ontvangen als ze in totaal geïnvesteerd hebben. Het feit dat niet meer gedevalueerd kan worden betekent dat Italië zijn concurrentiepositie ten opzichte van de andere landen op peil moet houden door meer kwaliteit te leveren en de productiviteit te verbeteren. Een sector waarin dat moeilijk lukt, is die van bemiddeling bij aan- en verkoop van tweede huizen voor buitenlanders. Het is inmiddels eerder regel dan uitzondering dat er bij zo’n transactie geen Italiaanse makelaar meer betrokken is en de notaris de enige Italiaanse betrokkene is. Een voorbeeld is de recente verkoop door een Nederlander aan een Deen met een Noorse en Engelse bemiddelaar, waarbij ik als Nederlandse advocaat betrokken was. Ik verbaas me hoe de Italiaanse makelaars zich op dat punt de kaas van het brood hebben laten eten en zelf hun eigen positie hebben laten devalueren!

Joost van der Heijden
Joost van der Heijden - Advocaat, gespecialiseerd in Italië






Oude antieke deuren
Boerderijen, stadswoningen en appartementen te koop in Italië. Aangeboden door particulieren en makelaars. In de regio’s Toscane, Marche, Apulië, Liguria, Umbrië en Lombardije. 

Toscaanse boerderij in de buurt van Pienza Mensen die van plan zijn om een huis of tweede woning in Italië te kopen gaan vaak in zee met een Nederlandse makelaar die actief is op de Italiaanse huizenmarkt. Maar het kan ook gebeuren dat je te maken krijgt met een Italiaanse makelaar. Het is dan handig om te weten hoe Italiaanse makelaars werken. Een belangrijke tip is bijvoorbeeld om vooraf goed af te spreken en vast te leggen wat de Italiaanse makelaar precies gaat doen en hoeveel kosten hij daarvoor in rekening mag brengen. 
More articles