Joost van der Heijden,  woensdag 21 oktober 2020

 

Zoals ik al vaak in mijn columns heb toegelicht, dient de verkoper van Italiaans onroerend goed te garanderen dat de gebouwen die worden overgedragen aan de conformiteitseis voldoen, dat wil zeggen in overeenstemming met de bouwvoorschriften en de goedgekeurde bouwtekeningen zijn gerealiseerd en dat de kadastrale tekeningen de feitelijke situatie correct weergeven. Als dat niet het geval is, kan de verkoper problemen krijgen, zowel met de koper als met de overheid en in het uiterste geval ook met justitie. Het is van groot belang om dat te voorkomen en zeker te zijn dat de gebouwen aan de conformiteitseis voldoen op het moment dat deze te koop worden aangeboden. Maar wat als dit niet het geval is? Dan moet je dat eerst laten regelen. Dat zal in veel gevallen mogelijk zijn door achteraf een saneringsvergunning aan te vragen dan wel – als dat niet mogelijk is – de gebouwen zodanig aan te passen dat ze alsnog aan de bouwvoorschriften en/of goedgekeurde bouwtekeningen gaan voldoen.

Een voorbeeld van een bouwwerk dat niet vooraf was vergund maar waarvoor achteraf wel een saneringsbouwvergunning kon worden gevraagd, was het zwembad dat een cliënt had laten bouwen bij zijn villa in Zuid-Italië. Probleem was alleen dat de tegelrand rond het zwembad maximaal 20 cm breed mocht zijn en hij een rand van ruim 2 meter had laten aanleggen om voldoende plaats te hebben voor zijn ligstoelen met parasols en buitenkeuken. Hij had dat alles gebouwd zonder zijn geometra te raadplegen. Als die wel was gehoord, zou hij de brede rand hebben afgeraden omdat de gemeente daarvoor geen vergunning kan geven, ook niet achteraf. Omdat de cliënt het huis dringend wilde verkopen en na lang zoeken eindelijk een koper had gevonden, verzocht hij zijn geometra een saneringsverzoek in te dienen, maar die weigerde. Het verzoek zou immers geen kans van slagen hebben omdat de rand te breed was, tenzij hij een tekening zou inleveren waarop een tegelrand van 20 in plaats van ruim 200 centimeter zou staan, maar dat wilde hij niet, en terecht. Hij zou dan immers een valse verklaring afgeven. Het betekende wel dat de koop niet kon doorgaan omdat de overdracht pas zou kunnen plaatsvinden nadat ook het zwembad in het kadaster zou zijn ingeschreven en dat kon pas nadat het door de gemeente was vergund.

Een jaar later kwam ik de cliënt toevallig tegen en bleek hij het huis met zwembad toch te hebben verkocht, met de onveranderd brede rand. Dat bleek hij te hebben gedaan met assistentie van de geometra van de koper, die het huis met zwembad per se had willen kopen. Die geometra had kennelijk goede contacten bij de gemeente en had daar het advies gekregen het probleem praktisch op te lossen door een paar lange stroken kunstgras te kopen en daarmee de tegelrand rond het zwembad te bedekken en een strook van 20 centimeter vrij te laten, om vervolgens met een drone van grote hoogte een paar foto’s te nemen als bewijs dat het zwembad conform het ontwerp was uitgevoerd, om die foto’s daarna als bijlage bij het saneringsverzoek in te dienen met de tekening waarop het zwembad met de rand van 20 centimeter zou zijn vermeld. Omdat de koper het huis dolgraag wilde hebben, heeft zijn geometra dat gedaan en met succes. De saneringsvergunning is verleend en het huis met zwembad vervolgens overgedragen, waarbij de cliënt met verwijzing naar de verleende vergunning kon verklaren dat het zwembad aan de conformiteitseisen voldoet. Maar het moge duidelijk zijn dat zijn koper er verstandig aan doet om het kunstgras te laten liggen want als hij dat weghaalt en de drone van de gemeente of het kadaster komt overvliegen, kan de waarheid alsnog aan het licht komen.