Jos Deuling,  dinsdag 11 september 2012

In Turkije kun je je pas eigenaar van een huis noemen als je in het bezit bent van een TAPU, een Turks eigendombewijs. TAPU is een ietwat magisch begrip waar veel onduidelijkheid over bestaat.

Inhoudsopgave :

1. Wat is een TAPU?
2. De rol van de TAPU in het verkoopproces.
3. Vertaling en betekenis van de termen op de rode TAPU.
4. Links naar Nederlandstalige advocaten in Turkije.
5. Links met aanvullende informatie.

Wat is een TAPU?

Als je in Turkije een huis koopt dan krijg geen kopie van het koopcontract zoals in Nederland. Je krijgt in plaats daarvan een TAPU. TAPU wordt in het Nederlands vertaald met ‘eigendomsbewijs’. Een TAPU is een uittreksel uit het Turkse onroerend goed register. Dit onroerend goed register, ook wel TAPU kantoor genoemd, is te vergelijken met het Nederlandse kadaster. Op de TAPU staan kort samengevat de volgende gegevens : locatie, een foto van de eigenaar, type TAPU, gegevens van het object en archiveringsgegevens.

Er zijn rode en blauwe TAPU’s.

Een rode TAPU is voor een perceel met appartementsrechten. Als je een appartement koopt in een appartementen complex of een woning in een project dan krijg je een rode TAPU.

Een blauwe TAPU kan verschillende juridische betekenissen hebben :

1. Landbouwgrond
2. Bouwgrond
3. Bouwgrond zonder appartementsrechten. Op het perceel staat reeds een woning

Buitenlanders die een huis in Turkije kopen zullen meestal met een rode TAPU te maken krijgen. In het verhaal hieronder beschrijf ik daarom alleen de rode TAPU.

Er zijn 2 soorten rode TAPU’s. De eerste is van het het type Kat Irtifaki. Dit type geeft aan dat je juridisch eigenaar bent van de grond en van de te bouwen woning. De tweede krijg je aan het eind van het traject bij het ondertekenen van de akte van koop en levering . Deze TAPU is van het type Kat Mülkiyeti en geeft aan dat je juridisch eigenaar bent van de grond èn van de woning die daarop gebouwd is. Het verkrijgen van een TAPU van het type Kat Mülkiyeti is een langdurig proces met valkuilen en obstakels. Voor buitenlanders geldt dan ook dat je het beste een onafhankelijke advocaat kunt inhuren om je te begeleiden. Ik heb onderaan dit artikel een aantal links opgenomen van Nederlandstalige advocaten die in Turkije werkzaam zijn.

De TAPU is een momentopname en kan verouderd zijn. Ga dus nooit uitsluitend af op de gegevens op een TAPU maar vraag altijd de actuele gegevens op bij het kadaster.

Alhoewel de TAPU niet meer is dan een uittreksel uit het kadaster heeft het voor huiseigenaren een grote symbool functie. Met een TAPU kun je je pas echt eigenaar noemen van je woning.

De rol van de TAPU in het verkoopproces.

Ik beschrijf in deze paragraaf in het kort de rol van de TAPU in het koopproces. Zie voor het complete koopproces mijn artikel .

De Notaris

In Turkije kun je bij de notaris géén rechstgeldige koopovereenkomst tekenen. Dit kan alleen ten overstaan van een ambtenaar van het TAPU kantoor. Je kunt bij de notaris wel een overeenkomst tot ‘verkoop onder belofte’ afsluiten. Je moet in deze overeenkomst de koopsom opnemen en de overeenkomst vervolgens inschrijven bij het kadaster. In geval van problemen kun je de verkoop dan via de rechter afdwingen.

Akte van splitsing

Als een buitenlander een huis in Turkije koopt dan is dat meestal een appartement in een appartementencomplex of een woning in een project of woonpark. De aannemer of projectontwikkelaar is verplicht een splitsingsakte op te laten stellen. De akte van splitsing wordt opgesteld op basis van de bouwplannen en het bestemmingsplan. Het appartementencomplex of woonpark wordt opgesplitst in zelfstandige woondelen en voor elk woondeel wordt een TAPU afgegeven. Deze TAPU is van het type ‘Kat Irtifaki’. Het is het eigendomsbewijs van een ‘deel van een bouwgrond met een te bouwen huis’. Je bent nu juridisch eigenaar van de grond, de woning moet nog gebouwd worden !!

Het is van belang dat de gegevens op de akte van splitsing correct zijn. TAPU ambtenaren zijn verplicht de gegevens van de splitsingsakte te gebruiken bij het opstellen van de akte van koop en levering en de TAPU. Als de gegevens op de splitsingsakte niet kloppen dan heb je een probleem.

 

Iskan

Bij oplevering van het appartementencomplex of woonpark zal de gemeente onderzoeken of alles gebouwd is conform de bouwvergunning en de goedgekeurde bouwplannen. Als alles akkoord is krijgt de aannemer een ‘Iskan’, een document waarmee de bouw wordt gelegaliseerd. De eigenaar van het huis kan vervolgens een individuele Iskan aanvragen. Deze individuele Iskan is nodig om de woning aan te sluiten op de openbare nutsvoorzieningen. Als je geen Iskan hebt dan ben je aanzienlijk duurder uit voor je water en licht.

Een individuele Iskan is vreemd genoeg geen voorwaarde voor het verkrijgen van een Tapu. Je kunt dus eigenaar zijn van een woning waar je geen woonvergunning voor is afgegeven.

Akte van koop en levering en TAPU

Als je in Nederland een huis koopt dan vindt de overdracht plaats bij de notaris. Koper en verkoper ondertekenen het koopcontract en beide ontvangen een kopie van het koopcontract. In Turkije wordt de woning overgedragen in aanwezigheid van een ambtenaar van het TAPU kantoor. Na ondertekening van het koopcontract in het TAPU kantoor ben je juridisch eigenaar van de woning. Je krijgt géén kopie van het koopcontract maar een uittreksel uit het onroerend goed register, een TAPU. Deze TAPU is van het type ‘Kat Mülkiyeti’.


Vertaling en betekenis van de termen op de rode TAPU.

De rode TAPU bestaat uit 3 delen :

A. Lokatiegegevens van het appartementencomplex of woonpark.

B. Gegevens van het zelfstandige woondeel.

C. Archiveringsgegevens, stempel en handtekening van de TAPU ambtenaar.

 

A. Lokatiegegevens van het appartementencomplex of woonpark.

Nr.	Naam	Betekenis
1	Ili	Provincie
2	Ilçesi	Gemeente
3	Mahallesi	Wijk of district
4	Köyü	Dorp
5	Sokagi	Straat
6	Mevkii	Locatie
7	Fotograf	Pasfoto
8	Pafta No	Kaartnummer kadaster
9	Ada No	Nummer van het gebied op de kaart
10	Parsel No	Perceelnummer binnen het gebied op de kaart
11	Niteligi	Type. Bijvoorbeeld gebouw of bouwgrond
12	Ha	Hectare
13	M2	Vierkante meter
14	Dm2	vierkante decimeter
15	Siniri	Gemeente

B. Gegevens van het zelfstandige woondeel.

Nr.	Naam	Betekenis
16	Kat Mülkiyeti	Eigendomsakte van de grond èn van de woning
17	Kat Irtifaki	Eigendomsakte van de grond en van de nog te bouwen woning. Splitsingsakte.
18	Devre Mülk	Timesharing (gedeelde eigendom)
19	Satis bedeli	Verkoopprijs. Zorg ervoor dat hier de echte verkoopprijs komt te staan. Vaak wordt hier een lager bedrag ingevuld om belasting te ontduiken. Als je daar in mee gaat dan loop je het risico op een forse boete voor belastingontduiking.
20	Niteligi	Onroerend goed type. Bv. appartement of huis
21	Arsa Payi	aandeel grond bij het appartement of de woning
22	Blok No.	Huizenblok nummer
23	Kat No.	Etage
24	Bagimsiz bölüm No.	Huisnummer
25	Edinme sebebi	Reden van de transactie. Bijvoorbeeld 'Verkoop', 'Donatie' of 'Erfenis'. Inclusief de personalia van de koper en verkoper.
26	Sahibi	Namen van de nieuwe eigenaar(s). Als er meer eigenaars zijn dan per eigenaar het aandeel dat zij bezitten.

C. Archiveringsgegevens, stempel en handtekening van de TAPU ambtenaar.

Nr.	Naam	Betekenis
27	Cilt No.	Map nummer. Eerste coördinaat van de locatie van het verkoop contract in het Openbaar Register
28	Sahife No.	Pagina nummer. Tweede coördinaat van de locatie van het verkoop contract in het Openbaar Register
29	Sira No.	Rij nummer. Tweede coördinaat van de locatie van het verkoop contract in het Openbaar Register
30	Tarihi	Datum van registratie
31	Yevmiye No.	Transactienummer. Elke transactie krijgt een uniek nummer.
32	Siciline uygundur	Konform het register. Hier komt een stempel en handtekening van de TAPU ambtenaar

Links naar Nederlandstalige advocaten in Turkije.

- Juridisch adviseur in Turkije
- financieel, zakelijke en juridische dienstverleners in Turkije
- Juridisch Adviesbureau Voor Turks Recht

Links met aanvullende informatie.

Artikel op Mondi.nl :