Joost van der Heijden,  vrijdag 5 maart 2021

 

In mijn vorige column gaf ik een voorbeeld van hoe een Italiaanse droom in rook kan opgaan. Een dure les, zeker als de verantwoordelijke tussenpersoon daarna niet thuis geeft. Als de betreffende koop wel was doorgegaan, zouden er ook problemen zijn ontstaan. Wat was het geval: het budget was toereikend om een boerderij met landerijen te kopen, maar niet om ook de kosten van de notaris, overdrachtsbelasting, tussenpersoon en opknapwerk te voldoen.

Het was de kopers bekend dat de overdrachtsbelasting gelijk zou zijn aan 9 procent van de kadastrale waarde van de gebouwen, tenzij van de prima casa-regeling gebruikgemaakt zou kunnen worden. In dat geval zou de belasting beperkt zijn tot 2 procent van de kadastrale waarde. Dat voor de grond andere veel hogere tarieven gelden was de koper ook bekend. Om de transactie wegens geldgebrek niet in gevaar te brengen, adviseerde de tussenpersoon van de prima casa-regeling te maken en daarnaast bij een Italiaanse bank tegen lage kosten een lening te sluiten. Toen de bank na bestudering van plannen en financiële gegevens liet weten de lening te kunnen verstrekken, besloot de koper voor beide opties te gaan. De bank stelde wel als voorwaarde dat de gebouwen op het moment van overdracht aan de conformiteitseisen zouden voldoen. Volgens de tussenpersoon kon dat geen probleem zijn omdat de verkoper middels aanvaarding van het aanbod tot koop zou verklaren en garanderen dat de zaak in orde was. Zo gezegd, zo gedaan.

Kort nadat het aanbod tot koop door de verkoper was aanvaard en de eerste aanbetaling was verricht, bleek de prima casa-regeling toch niet te kunnen worden toegepast. De reden was de agrarische bestemming van de gebouwen. Daar geldt de prima casa-regeling niet voor, wel voor gebouwen voor civiele bewoning. De transactie zou daardoor alsnog te duur uitpakken. Bij overdracht van gebouwen met een agrarische bestemming is immers 9 procent belasting verschuldigd, berekend over de volledige koopprijs. Daarop geldt één uitzondering: als de koper een professionele agrarische ondernemer (Imprenditore Agricolo Professionale - IAP) is. In dat geval is de overdrachtsbelasting beperkt tot één procent van de koopprijs. Omdat de koper zijn aanbetaling kwijt zou zijn als hij vanwege geldgebrek niet zou afnemen, gaf de tussenpersoon de koper in overweging in de koopakte te verklaren dat zijn vaste bezigheden bestaan uit het “handmatig bewerken van de grond” en dat hij daarom is aan te merken als IAP en daarom recht heeft op de eenprocentsregeling. Maar zo eenvoudig gaat dat niet. De Italiaanse overheid heeft de regeling in het leven geroepen als instrument om de boerenstand, die al jaren in de verdrukking zit, te ondersteunen en niet om buitenlandse kopers in staat te stellen bij aankoop tienduizenden euro’s aan belastingen te besparen zonder dat ze aan de voorwaarden voldoen.

Maar de Italiaanse overheid is niet gek en schrijft daarom voor dat de passerende notaris moet controleren of de koper over een certificaat beschikt waaruit blijkt dat hij zich als IAP heeft gekwalificeerd, danwel voorafgaand aan de koop aan de autoriteiten heeft verzocht dat certificaat af te geven. In het laatste geval moet de aanvrager binnen 24 maanden na de overdracht aantonen dat hij op het moment van het verzoek al tenminste drie jaar als landbouwondernemer actief was, in die periode tenminste vijftig procent van zijn inkomen uit die activiteiten had behaald en over de benodigde diploma’s en bijscholingscertificaten beschikt. Als het niet lukt dat tijdig aan te tonen, volgt een naheffing en moet alsnog het volle tarief met rente en boete worden betaald. In dit geval zou het zeker tot zo’n naheffing zijn gekomen als de transactie was doorgegaan en de koper het advies van de tussenpersoon zou hebben opgevolgd.