Ronald Claes,  dinsdag 1 oktober 2013

 

Financieel expert Ronald Claes krijgt de vraag regelmatig voorgelegd door klanten: Hoe haalbaar is het voor ons om ons op het Franse platteland te kopen? Vooral bij een betaalbaar opknappertje lijkt het paradijs heel dichtbij. En dat is het vaak ook, mits er een goed plan is. Ronald legt uit welke financiële factoren daarbij zoal aan bod komen.

Bij het maken van een plan om een toeristisch bedrijf in Frankrijk op te zetten, is de locatiekeuze een belangrijk onderdeel. Op de eerste plaats moet de regio waarin u zich gaat vestigen aantrekkelijk zijn om er zelf te wonen. U bent waarschijnlijk slechts enkele maanden van het jaar druk met het toeristische bedrijf bezig en u wilt ook in de andere maanden iets kunnen ondernemen, zowel zakelijk als privé. Er moeten voorzieningen zijn zoals winkels, ziekenhuis, theaters en natuurlijk scholen. Andere ondernemingen in de omgeving maken het mogelijk samenwerkingsverbanden op te zetten. . Dit betekent dat er voldoende te doen en te zien moet zijn. De meeste toeristen trekken er tijdens hun vakantie tenslotte toch op uit.

Een ander belangrijk punt is de woning zelf. De woning moet voldoende ruimte hebben, het moet de authentieke Franse uitstraling hebben en het moet rustig gelegen zijn. Na al dergelijke afwegingen komen gelukkig velen inderdaad tot de conclusie dat hun kasteel het ideale object is om het bedrijf in te kunnen starten. Ik kan er soms jaloers op zijn, want wie zou er nu niet in een kasteel willen wonen?

Courantheid

Bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag stelt de bank zichzelf de volgende vraag: wie wil wat kopen en kan hij dit betalen? Ze kijken naar u en naar uw persoonlijke en financiële situatie. Zij kijken ook naar wat u wilt kopen en letten daarbij in het bijzonder op hoe snel en voor welke prijs de woning verkocht zou kunnen worden. Met andere woorden, hoeveel mensen zijn er mogelijkerwijs geïnteresseerd in de woning?

Het aantal potentiële kopers wordt bepaald door verschillende factoren. Ligt een woning afgelegen of in een drukke (toeristische) regio? Een studio van 35m2 voor een prijs van drie ton in is couranter dan een fermette met 10 hectare grond in het midden van Frankrijk voor dezelfde prijs. Is de woning ook aantrekkelijk voor een lokale Franse familie als eerste woning of alleen als vakantiehuis? Met andere woorden ligt het in de buurt van grote steden en in een gebied met voldoende werkgelegenheid?

Een kasteel is in het algemeen niet courant. De doelgroep die een kasteel wil en kan kopen is erg beperkt. Mede door ligging, prijs en kosten en tijd voor het onderhoud. Bij een eventuele snelle verkoop is de kans groot dat fors op de prijs moet worden ingeleverd. Een bank zal om deze reden minder willen financieren. Bijvoorbeeld 50% van de aankoopprijs in plaats van de meer gebruikelijke 80%. Dit betekent weer dat u meer eigen geld moet hebben voor de aankoop.

De courantheid is niet alleen belangrijk voor de bank maar ook voor uzelf. Hoewel u bij de aankoop niet meteen moet gaan denken over de verkoop, kan de courantheid ook voor u een belangrijk argument zijn bij de keuze voor de aankoop van een bepaald kasteel. wat doet u als u moet verkopen wegens persoonlijke omstandigheden of gezondheidsredenen? U wilt uiteraard niet teveel toeleggen op de prijs maar ook niet jaren moeten wachten op een koper.

Verbouwingen

Als u op internet gaat zoeken naar kastelen die te koop staan, komt u werkelijk van alles tegen. Van historische kastelen vol met authentieke elementen en antieke meubels, tot ruïnes. Uiteraard hangt het prijskaartje af van de staat waarin het kasteel verkeert. In de meeste gevallen zal er verbouwd moeten worden. Een goed doordacht en doorgerekend plan is cruciaal. Dit is bij de meeste verbouwingen het geval maar bij kastelen (en andere oude gebouwen) in het bijzonder. Wat gaat u tegenkomen? Moeten er speciale technieken worden gebruikt? Zijn er regels en voorschriften waarin u zich moeten houden omdat het een monument betreft of deel uitmaakt van een beschermd landschapsgezicht? Een ruime pot met geld en een buffer zijn essentieel.

Onderhoud

Elke woning behoeft onderhoud. Uiteraard voor het woongenot maar ook voor het behoud van de waarde. Oude gebouwen hebben meer onderhoud nodig dan een nieuwbouwwoning, dat is voor iedereen helder. De kosten voor een grote woning zijn natuurlijk hoger dan voor een kleine woning.

Het schilderen van kozijnen en luiken van een bungalow kost een fractie ten opzichte van een gemiddeld kasteel. hetzelfde geldt voor het vervangen van een dak, leidingen, etc.

Het maken van een goed (financieel) onderhoudsplan is net zo belangrijk als het ondernemersplan.

Exploitatie

Tot slot heeft u de reguliere, steeds terugkomende kosten. Kosten voor het onderhoud van tuin maar ook bos, energie, water, belastingen en verzekeringen. Ook deze zijn hoger dan bij een gemiddelde woning. Dekken de (verwachte) inkomsten de gebruikelijke bedrijfskosten maar ook deze kosten? Uiteraard zijn uw gasten bereid (meer) te betalen voor een bijzondere kamer en omgeving. Echter niet onbeperkt. Zeker in deze tijd.

(Lucht)kasteel

De keuze om een kasteel te kopen, als onderneming maar ook als tweede woning, kan een goede keuze zijn. Dat emotie en gevoel een grote rol spelen bij de beslissing is volledig menselijk. U moet zich hierdoor alleen niet laten leiden. Ondoordachtheid kan leiden tot grote financiële problemen.

Het ondernemersplan moet een realistisch beeld geven van de exploitatiemogelijkheden. Daarnaast moet u tot in het detail weten wat u wilt gaan verbouwen en hoeveel het gaat kosten, en rekening houden met onverwachte uitgaven. Er moet een plan en planning zijn met betrekking tot toekomstig onderhoud, reguliere uitgaven en eventuele vervangingen. Een goede voorbereiding is essentieel en voorkomt dat u een luchtkasteel koopt.