Claus van Mierlo,  donderdag 11 januari 2018

 

Regelmatig ontvang ik e-mails van mensen die in de problemen zijn geraakt na de aankoop van een Spaanse woning. Ze vragen me wat ze moeten doen, maar in de meeste gevallen is het al te laat en zullen ze hun verlies moeten nemen. Er zijn verschillende oorzaken van de problemen en daarom zal ik in een aantal blogs de diverse mogelijke valkuilen nader toelichten in de hoop en het vertrouwen dat ú niet in de val loopt.

Deze keer: Gebrek aan inzicht in de financiering

Als u van plan bent om een Spaanse woning te kopen, zult u zich moeten verdiepen in uw financiële mogelijkheden. Ook dat hoort bij de voorbereiding en kan grote teleurstellingen of zelfs financiële problemen voorkomen. Kunt u een Spaanse woning kopen?!

Vooraf berekenen

Het komt helaas nog steeds voor dat mensen naar Spanje komen om de gewenste woningen te bezichtigen zónder dat ze weten hoeveel ze daadwerkelijk kunnen besteden. Vaak moet men hun huidige woning nog verkopen of heeft men nog niet met hun eigen bank te overlegd of er wellicht een mogelijkheid bestaat om een overwaardehypotheek af te sluiten op de huidige woning. Deze onzekerheid kan voor problemen zorgen bij de aankoop.

Reservering

Stel dat u tijdens uw bezoek aan Spanje een leuke woning ziet die aan al uw woonwensen voldoet. Dan kunt u deze uiteraard reserveren om uiteindelijk aan te kopen. Indien u echter nog niet weet of het financieel allemaal haalbaar is, loopt u een groot risico. Op het moment dat u een overeenkomst sluit met de verkopende partij dient u namelijk een eerste aanbetaling van meestal € 3.000 te doen, waarna alle documenten van de betreffende woning door uw advocaat worden gecontroleerd. Na goedkeuring wordt de daadwerkelijke koopovereenkomst opgesteld en bij ondertekening dient uw eerste aanbetaling aangevuld te worden tot 10% van de koopsom.

Boete

In Spanje kent men geen ontbindende voorwaarde voor de financiering, dus als u de koopovereenkomst ondertekent is het belangrijk dat u er zeker van bent, dat u de koopsom en de bijkomende kosten koper bij de notariële overdracht ook kunt voldoen. Als later alsnog blijkt, dat u het financieel niet rond krijgt en de overeenkomst dient te ontbinden, dan verliest u alles wat u tot dat moment reeds heeft aanbetaald.

Deze boete dient als vergoeding aan de verkoper, die de woning, na overeenstemming met u als de koper, van de markt heeft gehaald. Als de verkoop alsnog niet doorgaat, moet de verkoper weer van vooraf aan beginnen met de publicatie om op die manier een nieuwe koper te vinden. De eventuele eerdere gegadigden zijn dan meestal al afgehaakt of hebben een andere woning gevonden omdat deze woning ‘verkocht’ was.

Hypotheekadvies

Laat u daarom vooraf goed informeren over uw persoonlijke financiële situatie, zodat u exact weet wat de (on)mogelijkheden zijn. Middels een haalbaarheidstoets krijgt u beter beeld op de prijsklasse waarbinnen u kunt gaan zoeken. Tevens is het goed om voor uzelf te bepalen wat voor ú het meest gunstig uit zal pakken: een overwaardehypotheek eventueel in combinatie met een hypotheek bij een Spaanse bank danwel een volledige hypotheek via een Spaanse bank, waarbij u er rekening mee dient te houden dat zij slechts een hypotheek verstrekken van maximaal 70%. Wellicht is het wel helemaal niet nodig dat u een hypotheek afsluit, maar ook dan is het belangrijk om te weten ‘hoe hoog u kunt springen’.

Kosten Koper

Houd bij de berekening van uw financiën ook rekening met de kosten koper. De prijs is namelijk slechts de basis, maar hier bovenop komen nog extra bedragen als de ITP (overdrachtsbelasting bij bestaande woningen) danwel IVA (btw op nieuwbouw), notariskosten, registratiekosten en eventueel de kosten voor een advocaat. Al met al kan dit oplopen tot zo’n 13 a 14% van de koopsom indien u een hypotheek afsluit.