Selma Ören,  zondag 16 maart 2014

 

Het wordt steeds populairder en aantrekkelijker om in Turkije te investeren in onroerend goed. Of dit nou de vakantieganger is die een tweede woning wil kopen of de belegger die alleen geïnteresseerd is in een winstgevende investering, het blijft een financiële aangelegenheid waarbij dus ook rekening dient te worden gehouden met de bijkomende belastingen etc. De fiscale consequenties van de aankoop van een onroerend goed in Turkije verschillen per situatie en per land van herkomst. Gemakshalve gaan we hier uit van de Nederlandse kandidaat-koper.

Buitenlands vermogen

Een inwoner van Nederland die in Turkije een onroerend goed heeft gekocht is verplicht de waarde van de aankoop van zijn woning als ‘buitenland vermogen’ op te geven bij de Nederlandse Belastingdienst. Echter, omdat er tussen Nederland en Turkije een Verdrag ter voorkoming van dubbele belastingheffing bestaat, kunnen inkomsten uit onroerende zaken belast worden in het land waar het onroerend goed is gelegen. Dit houdt in dat de Nederlander die eigenaar is van een Turkse woning zijn vermogen moet aangeven bij de Nederlandse fiscus, maar hierbij ook vrijstelling kan vragen omdat hij al belasting betaald in het land waar het onroerend goed is gelegen (Turkije). Dit verdrag is ook van toepassing bij de verkoop van het onroerend goed.

Vermogensbelasting

Het is goed om te weten dat er in Turkije geen vermogensbelasting over de waarde van het onroerend goed hoeft te worden afgedragen.

Onroerend goed belasting en milieuheffing (Emlak vergisi)

Iedere gemeente heft zijn eigen onroerendgoedbelasting en milieuheffingen. U kunt bij de afdeling emlak (onroerend goed) nadere informatie over de gemeentelijke heffingen van uw aankoop vragen.

Inkomstenbelasting uit verkoop van het onroerend goed (Gelir Vergisi)

Heeft men bij de verkoop van het onroerend goed een waardevermeerdering (değer artış kazancı), dan is men gehouden om inkomstenbelasting te betalen over de waardevermeerdering, mits het winstbedrag de jaarlijkse door de overheid bepaalde belastingvrije drempelbedrag overschrijdt. Dit geldt echter alleen wanneer de woning binnen 5 jaar na aankoop weer wordt doorverkocht. Voor woningen die de koper langer in bezit heeft dan 5 jaar hoeft geen inkomstenbelasting te worden betaald. Deze belasting is afhankelijk van uw persoonlijke opgave bij de belastingdienst. Het overschrijdende bedrag dient u dus als verkoper door middel van een aangifte (beyanname) op te geven bij de plaatselijke Belastingdienst. Als er meerdere verkopen in een en hetzelfde kalenderjaar hebben plaatsgevonden, dient u binnen het afgelopen kalenderjaar opgave te doen van het totale overschrijdende ‘verkoopwinstbedrag’ die u hebt ontvangen uit de verkopen van de onroerende zaken.

Overdrachtsbelasting (Tapu devir harcı)

Bij de overdracht van het onroerend goed dienen partijen de wettelijke overdrachtsbelasting (voor het jaar 2012 is deze 4%) te delen, tenzij partijen anders zijn overeengekomen. De waarde dat op de Tapu is aangegeven (punt 9 in het voorbeeld Tapu, ‘satış bedeli’) is de basis voor de overdrachtsbelasting (en alle andere belastingsoorten). De basiswaarde (WOZ-waarde, emlak beyan değeri) van het onroerend goed wordt door de gemeente bepaald.

Bronheffing bij dividend (Stopaj)

Bij investeringen in onroerend goed wordt soms gebruik gemaakt van een Turkse Limited. Wanneer de Turkse Limited dividend uitkeert aan een Nederlandse aandeelhouder gelden er voor de natuurlijke personen als voor de vennootschappen de volgende regels.

De Turkse Belastingdienst is verplicht 10% bronheffing in te houden op het aan de in Nederland woonachtige of gezetelde natuurlijke persoon of rechtspersoon uitgekeerde dividend.

Wordt er in Nederland een hoger percentage gehanteerd, dan dient Nederland op basis van het Verdrag ter voorkoming van dubbele belastingheffing de door de Turkse fiscus gehanteerde 10% in mindering te brengen van het totaal.

BTW-belasting (KDV vergisi)

Volledigheidshalve dient er vermeldt te worden dat een onderneming bij de verkoop van onroerende zaken altijd inclusief BTW dient te factureren. Tevens dient een onderneming in de hoedanigheid van een aannemer rekening te houden met verschillende BTW-tarieven bij de verkoop van zijn onroerende goederen. De BTW-tarieven voor aannemers zijn per 1 januari 2013 zodanig gewijzigd dat deze niet zondermeer afhankelijk zijn van de totale oppervlakte van een woning, maar afhankelijk zijn van de m2-waarde berekend op basis van de gemeentelijk vastgestelde WOZ-waarde.

Voor woningen tot een waarde van 500TL per m2 geldt een BTW-tarief van 1%, tussen de 500 en 1000TL per m2 8%, waarden hoger dan 1000TL per m2 en voor bouw-gronden geldt een BTW-tarief van 18%.