Joost van der Heijden,  dinsdag 12 juli 2016

 

Mijn vorige column ging over het condominio, de rechtsverhouding tussen de eigenaren van twee of meer boven elkaar gelegen woonlagen of onderdelen daarvan (appartementen). De wet bepaalt dat zij samen mede-eigenaar zijn van de ondergrond van het appartementsgebouw én van de gemeenschappelijke zaken en voorzieningen die voor het gebruik daarvan functioneel noodzakelijk zijn en zonder welke de appartementen niet voor het beoogde doel kunnen worden aangewend. Volgens de wet moet elke appartementseigenaar proportioneel, dat wil zeggen naar rato van zijn of haar aandeel in het geheel, in de kosten van de gemeenschappelijke zaken bijdragen, tenzij met instemming van alle mede-eigenaren een andere verdeelsleutel is overeengekomen. Naar aanleiding van die column heb ik veel reacties en vragen gekregen.

Eigendom van de grond

Een van de vragen was of de regels van het condominio ook van toepassing zijn op de verhouding tussen eigenaren van geschakelde huizen die niet boven maar naast elkaar liggen. Het antwoord op die vraag hangt af van hoe die huizen met elkaar verbonden zijn. Als het om een scheidingsmuur gaat die vanaf de fundering verticaal en ononderbroken recht tot aan het dak naar boven loopt, zijn niet de regels van het condominio, maar van de gewone mede-eigendom (comunione) van toepassing. In dat geval is de ondergrond van het huis exclusief eigendom van de huiseigenaar en worden de kosten van het onderhoud van de scheidingsmuur in gelijke mate gedeeld, tenzij een andere verdeelsleutel is overeenkomen.

Kostenverdeling

Een andere vraag was of de regels van het condominio van toepassing zijn op de verhouding tussen eigenaren van vrijstaande huizen die gelegen zijn in een park met zaken en voorzieningen voor gemeenschappelijk gebruik, zoals een tuin, wandelpaden, verlichting, zwembad, tennisbaan et cetera, waarvan de eigenaren van de verschillende huizen samen mede-eigenaar zijn. Het antwoord op die vraag is van belang om te weten in welke mate de huiseigenaren moeten meedelen in de kosten van die voorzieningen. Als over de wijze van verdeling daarvan geen contractuele afspraken zijn gemaakt, zal die afhankelijk zijn van de aard van de gemeenschappelijke zaken. Als ze functioneel noodzakelijk zijn voor het gebruik van de op het park gelegen huizen, zullen de regels van het condominio van toepassing zijn en de kosten proportioneel tussen de verschillende mede-eigenaren verdeeld moeten worden, terwijl de kosten in gelijke mate verdeeld moeten worden als de regels van de comunione gelden. Dat laatste is het geval als de mede- eigenaren hun huizen ook zonder de aanwezigheid van de gemeenschappelijke zaken voor bewoning kunnen aanwenden. In dit verband merk ik verder op dat het niet alleen voor de kostenverdeling, maar ook voor de besluitvorming over zaken van mede-eigendom verschil maakt of deze wordt beheerst door de regels van het condominio of de comunione. Verder kreeg ik de vraag of een appartementseigenaar altijd moet meedelen in de kosten van zaken waarvan hij mede-eigenaar is. Dat is bij mede-eigendom die door de regels van het condominio wordt beheerst, inderdaad het geval; daar moet elke condomino zijn (proportionele) aandeel in de kosten van de mede-eigendom blijven betalen, zolang hij eigenaar is van een appartement. Bij comunione is dat anders: daar kan de mede-eigenaar het recht op het gebruik van de zaken van de mede-eigendom opgeven en is hij vanaf dat moment niet langer verplicht in de kosten bij te dragen.

Nederlandse vereniging van eigenaren

Ten slotte kreeg ik de vraag of de genoemde Italiaanse regels omzeild kunnen worden door een 'vereniging van eigenaren' op te richten. Dat wordt regelmatig gedaan, maar kan hooguit om organisatorische redenen zinvol zijn en wel zolang alle mede-eigenaren lid en in Nederland gevestigd zijn. Het zal evenwel nimmer wijziging kunnen brengen in de genoemde regels van Italiaans recht die de mede-eigendomsverhoudingen beheersen.