Jos Deuling,  vrijdag 6 mei 2011

Voorafgaand aan de koop

De advocaat

Als je kijkt naar de regels en procedures rondom de aankoop van onroerend goed in Turkije dan kun je zeggen dat de Turkse huizenmarkt in dit opzicht nog wat onvolwassen is. Zeker als je de situatie vergelijkt met Nederland. In Turkije loopt het allemaal net even iets anders. Als je de regels niet precies volgt loop je bovendien het risico vast te lopen in de bureaucratie. Het kan daarom handig zijn om een Nederlands sprekende advocaat in te huren die je begeleidt tijdens het aankoopproces. Het kopen van een huis in Turkije is op zich niet moeilijk maar een eigen advokaat kan je wel een hoop tijd ellende besparen. Zorg er ook voor dat je alle officiële documenten laat vertalen in het Nederlands. Ik heb in de rechterkolom onder het kopje 'Links' een aantal links opgenomen naar websites van Nederlandstalige advocaten in Turkije. 


Huizen aan de

Bosporus

in Sariyer, een wijk in het noorden van

Istanboel

 

De notaris

Je hoeft in Turkije bij de aankoop van een woning geen notaris in te schakelen. De rol van de notaris is namelijk anders dan in Nederland. Hij doet geen onderzoek naar de eigendomsrechten en controleert bijvoorbeeld niet of er nog schulden op de woning rusten. Dit moet je allemaal zelf doen. Of uitbesteden aan je makelaar of advokaat. De officiële overdracht van de woning vindt ook niet plaats bij de notaris maar op het TAPU kantoor. Het TAPU kantoor is te vergelijken met het kadaster in Nederland.

Het is mij niet helemaal duidelijk wat de rol van de notaris dan wel is. Ik heb op Internet kunnen vinden dat je een notaris nodig hebt om derden te machtigen om namens jou op te treden. Daarnaast kan hij ook helpen bij het opstellen van officiële documenten. Maar dat laatste kan een advocaat ook. Tenslotte las ik dat je het voorlopig koopcontract moet ondertekenen in tegenwoordigheid van een notaris.

De makelaar

De rol van makelaar is anders dan in Nederland. Een Turkse makelaar vertegenwoordigt beide partijen en moet onafhankelijk optreden. Makelaar is een vrij beroep in Turkije, iedereen mag zich makelaar noemen. Je mag er dus niet op vertrouwen dat een makelaar precies op de hoogte is van de regels. Als je wat meer zekerheid wilt hebben over het hele aankoopproces dan kun je het beste een advocaat inhuren die gespecialiseerd is in onroerend goed transacties.

Je mag van een makelaar wel verwachten dat hij de lokale markt goed kent en de voor- en nadelen van een woning voor jou op een rijtje kan zetten.

De makelaarscourtage bedraagt rond de 6%. De helft daarvan wordt betaald door de koper. Je moet van tevoren schriftelijk vastleggen wanneer de commissie betaald moet worden.

Bouwkundig onderzoek

Het is verstandig om vooraf een bouwtechnisch onderzoek te laten uitvoeren. Je kunt een bouwkundig ingenieur of architect inhuren voor een grondige inspectie.

Hypotheek

Informatie over het aanvragen van een hypotheek vindt je hier : .

Koopproces

Mondelinge overeenkomst

Als je een woning gevonden hebt en je bent het eens geworden over de verkoopprijs, dan kun je een reserveringscontract afsluiten. Dit kost rond de 2200 euro. De woning wordt dan voor een periode van 2-4 weken van de markt gehaald. Jij (of jouw advokaat) kan in die periode dan alle noodzakelijke controles uitvoeren.

Het bedrag voor de reservering van de woning krijg je alleen terug als er een juridisch probleem is met de woning of als de verkoper zich terugtrekt.

Controle op het TAPU kantoor.

Je moet als eerste bij de lokale autoriteiten een kopie van de TAPU aanvragen. De TAPU is het officiële eigendomsbewijs. Een volledige beschrijving van de TAPU inclusief een voorbeeld met een verklaring van de Turkse termen vind je hier :

Je moet de volgende zaken controleren :

• De TAPU hoort bij de woning die je wilt kopen
• De gemeente heeft voor de woning een bouwvergunning afgegeven
• De woning is eigendom van de verkoper. Controleer hiervoor het id van zijn identiteitsbewijs met het id in de TAPU
• Als er meerdere eigenaren zijn dan moeten alle eigenaren akkoord gaan met de verkoop
• In de TAPU staan geen bepalingen die de verkoop verhinderen
• Alle bouwvoorschriften zijn in acht genomen. Denk bijvoorbeeld aan de voorzieningen tegen aardbevingen
• De eigenaar heeft alle belastingen voldaan. Er rusten geen schulden op de woning

Voorlopig koopcontract

In het voorlopig koopcontract wordt de overeengekomen verkoopprijs opgenomen inclusief alle uit te voeren controles, voorwaarden en condities.

De koper moet bij ondertekening een aanbetaling doen van 10%. Je krijgt de aanbetaling terug als niet wordt voldaan aan de condities en voorwaarden uit het voorlopig contract. Als de verkoper zich terugtrekt dan moet hij de aanbetaling terugbetalen. Dat spreekt eigenlijk vanzelf.

Het voorlopig koopcontract moet minimaal de volgende elementen bevatten :

• Een gedetailleerde beschrijving van de woning : adres, gegevens uit de TAPU, staat van onderhoud
• Verkoopprijs
• Betalingsvoorwaarden
• Een verklaring dat koper en verkoper hun eigen deel van de belastingen zullen voldoen
• De kosten en commissie van advocaat en/of makelaar
• Ontbindende voorwaarden (bv. voorbehoud van financiering)

Je moet het voorlopig koopcontact door een beëdigd vertaler laten vertalen naar het Nederlands zodat je precies weet wat je ondertekent. De vertaling wordt opgenomen in het voorlopig koopcontract en ondertekend in tegenwoordigheid van de notaris.

Definitief koopcontract

Het definitief koopcontract heet in Turkije TAPU. Het is het officiële eigendomsbewijs en ook bewijs van inschrijving in het kadaster. Aanvraag en afhandeling vindt plaats op het lokale TAPU kantoor. En dus niet bij de notaris zoals dat in Nederland gebruikelijk is.

Buitenlanders moeten 2 tot 3 maanden wachten op dit document. Het document gaat namelijk van het lokale TAPU kantoor naar een regionaal TAPU kantoor en vandaar nog eens naar een Militaire instantie in Izmir die controleert of de woning in een militaire zone ligt.

Als het document terugkomt kan de overdracht binnen enkele uren afgehandeld worden.

Bij de aanvraag en afhandeling van de TAPU moet je de volgende documenten meenemen :

• Paspoort
• Twee recente pasfoto's

Wat staat er in de TAPU ?

• Het adres van de woning
• Pasfoto van de nieuwe eigenaar
• Prijs van de woning in nieuwe Turkse Lira
• Informatie over de overdracht van eigenaren
• Naam van de nieuwe eigenaar
• Uitgiftedatum van de TAPU
• Datum, stempel en handtekening van het lokale TAPU kantoor
• Informatie over de vorige eigenaar

Kopers moeten in het jaar van aankoop de aankoop melden bij de gemeente. De gemeente bepaalt vervolgens de onroerend goed belasting.