Hoe koop ik een huis in Italië ? De rol van makelaar en notaris.

Le Case di Dorrie,  woensdag 3 augustus 2011

Heuvellandschap in Toscane Heuvellandschap in Toscane 

Hoe koop ik een huis in Italië? Waar moet ik allemaal aan denken ?

Veel mensen gaan naar Umbrië op vakantie en beginnen dan te denken: Ik zou hier wel willen wonen! En dan begint de droom: alles wat Italiaans is wordt plotseling extra interessant: Italiaans eten, wijn, kleding , design en zelfs rode autos! Toch is echt je baan opzeggen en hierheen verhuizen iets heel anders dan de koop van een vakantiehuis. Je hebt daar veel tijd en moed voor nodig.

Makelaars
Als u een huis zoekt komt u al gauw terecht bij makelaars. Deze werken op een andere manier dan u gewend zult zijn. Makelaar is in Italië i.t.t. Nederland, een beschermd beroep. U bent alleen courtage verschuldigd aan een bevoegde makelaar. Italiaanse makelaars mogen bemiddelen in de verkoop en verhuur van onroerend goed en bedrijfsovernames. Er zit helaas veel kaf onder het koren: tal van bureaus zijn niet bevoegd. Vraag daarom altijd naar het inschrijvingsnummer van de bemiddelaar of makelaar (tesserino di agente di affari in mediazione) met wie u in zee gaat.

Meer informatie
Het is normaal dat u meer gegevens wilt over het huis dat u interesseert: de kadasteruittreksels, plattegronden die precies aangeven waar de grenzen liggen en andere zaken. Hier kunnen wij voor zorgen. Eigenaars zijn vaak echter terughoudend in het verstrekken van nog meer informatie, zoals bijvoorbeeld de oude akte van herkomst of bestemmingsplannen, zolang er nog geen serieus bod is uitgebracht.

Kosten koper
Bij de koop van een huis in Italië moet u naast de aankoopprijs rekening houden met zon 15% extra kosten, voor de notaris, belastingen, makelaar en vertaler, en meer als u eventueel andere experts inhuurt (geometra, accountant, jurist, etc).

Makelaarscourtage
Makelaardij Le Case di Dorrie is krachtens de Italiaanse wetgeving bevoegd voor bemiddeling in transacties in onroerend goed en bedrijfsovernames. Le Case di Dorrie berekent een courtage van 3% met een minimum van 3000 Euro (bij bedrijfsovernames 5% met een minimum van 5000 Euro). Voor bezichtigingen aan huizen wordt 25 Euro per uur berekend. Bij koop wordt dit bedrag van de courtage afgetrokken.

Honorarium Notaris
Dit is meestal ongeveer 2-3% van de prijs die wordt beschreven in de akte, hoewel er meestal een minimum bedrag wordt gehanteerd en de kosten per notaris verschillen. De koper moet de notaris betalen en mag hem dus kiezen, maar aangezien u waarschijnlijk niemand kent kunnen wij u goede notarissen aanbevelen.

De Kooprocedure

Eerst tekent u een Proposta dAcquisto (lett. Voorstel tot Aankoop), opgesteld door Le Case di Dorrie, waarin u een officieel schriftelijk bod doet en een kleine aanbetaling betaalt (meestal in de vorm van een cheque van zon 1000 à 10.000 , afhankelijk van de prijs van het huis). De cheque wordt door de makelaar vastgehouden totdat het bod door de verkoper is ondertekend, en wordt teruggegeven als het bod wordt afgewezen of als er geen akkoord is over de prijs of andere voorwaarden. De eigenaars krijgen 7 à 10 dagen de tijd om te antwoorden en ondertekenen het document ook als ze het bod aanvaarden; zoniet, dan krijgt u de aanbetaling meteen weer terug . Dit bedrag wordt bij akkoord de eerste aanbetaling van de koopprijs.

In het Proposta dacquisto staan: de biedprijs, voorwaarden, de data van de voorlopige en de definitieve koopakte en de hoogte van de aanbetaling(en). De eigenaar verklaart hier ook dat hij garant staat voor de volledige eigendom en verklaart dat het o.g. op het moment van de akte vrij zal zijn van hypotheken, aanspraken, derdenrechten, etc. Voorwaarden die u kunt stellen in deze fase zijn: roerende goederen die u mee wilt nemen in de koop, schriftelijke toestemming van de bank voor de datum van de voorlopige koopakte (als u een hypotheek aanvraagt),etc. Als het proposta is ondertekend door beide partijen wordt het rechtsgeldig.

Italiaans belastingnummer aanvragen (Codice Fiscale)

Wie onroerend goed koopt in Italië heeft een codice fiscale nodig. Wij kunnen de codice samen met of voor EU burgers aanvragen bij de lokale belastingdienst en controleren dat deze code ook klopt. Met een verkeerde codice fiscale weigert de notaris om de akte te passeren! Deze service kost 25 per uur. U kunt ook zelf via het Italiaanse Consulaat in uw land een codice fiscale aanvragen (voor niet EU burgers is dit zelfs verplicht). Alleen met een codice fiscale kunt u in Italië een bankrekening openen. Codice fiscale en bankrekening zijn nodig voor de definitieve koopakte, maar nog niet voor het proposta. Bankrekening openen (Conto Corrente)

Het is verstandig om zo snel mogelijk een bankrekening te openen zodat u daar het geld op kan storten voor de voorlopige en definitieve koopakte. Voor 25 per uur gaan wij met u mee naar de Banca dell Umbria, die overal filialen heeft. De hele aanvraagprocedure neemt zeker 2 uur in beslag... U kunt ons adres gebruiken als domiciliëring totdat u uw eigen huis heeft gekocht en de adreswijziging heeft doorgegeven aan de bank. Wij kunnen tot die tijd de post voor u vasthouden of doorsturen. Voorlopige koopakte en tekengeld (Preliminare of Compromesso en Caparra)

De volgende stap is het ondertekenen van il compromesso of contratto preliminare de voorlopige koopovereenkomst, al dan niet ten kantore van een notaris, waarbij ook een aanbetaling, (20 à 30% van de koopprijs) moet worden voldaan. Na de compromesso gaat de notaris in de Registers uitzoeken of alles in orde is met het huis, of er geen hypotheken of beslagen op rusten, etc. Het is het beste als u zelf komt om de voorlopige koopakte te tekenen en het voorschot te betalen, maar als u zich niet vrij kunt maken kunnen wij de ondertekening op afstand voor u regelen.

Bij de voorlopige koopakte wordt ook de courtage aan Le Case di Dorrie betaald. Wij sturen u van te voren een factuur. Het spreekt vanzelf dat onze service zonder extra kosten tot en met de definitieve koop doorloopt!

Van de koop afzien
Als u na ondertekening van de voorlopige koopovereenkomst van gedachten verandert en toch af wilt of moet zien van de koop bent u uw tekengeld kwijt. Maar als de eigenaar van de verkoop af wil moet hij u twee keer het aanbetaalde bedrag betalen. U kunt bij een caparra confirmatoria de eigenaar ook via de (Italiaanse) rechter dwingen tot verkoop.

Auteur :


Ochtendnevel in de Val d'Orcia nabij Siena in Toscane
Huizen an appartementen te koop in de Abruzzen, Apulië, Basilicata, Calabrië, Campania, Emilia-Romagna, Friuli-Venezia Giulia, Lazio, Ligurië, Lombardije, Marche, Molise, Piemonte, Sardinië en Sicilië 

Italiaanse stad Maar eigenlijk kon er niets meer misgaan. De familie Colombo was akkoord gegaan met ons formele bod in de proposta d’acquisto, hadden onze cheque met de aanbetaling op de caparra meteen geïnd (impari of niet) en dus konden we nu de compromesso, de koopbelofte, ondertekenen. 
More articles