Een huis kopen in Costa Rica : vormen van eigendom, contracten en documenten
Daniela Quiros / Jos Deuling, dinsdag 26 november 2013
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Costa Rica. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :
Dit artikel beschrijft de verschillende vormen van eigendomsrecht in Costa Rica. Ook wordt aandacht besteed aan de beperkingen die gelden voor buitenlanders die een huis willen kopen in Costa Rica. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de verschillende soorten verkoopcontracten en aan de basis documenten die je nodig hebt om een woning over te laten schrijven op jouw naam.
De koper heeft in ieder geval de volgende documenten nodig : een paspoort , een (een nationale identiteitskaart) of een rijbewijs als de koper een inwoner van Costa Rica is. Als de woning gefinancierd wordt via een hypotheek dan moeten alle financiële documenten van de lokale bank of van de bank in het land van herkomst aanwezig zijn. Als de koper getrouwd is dan moet de echtgenoot of echtgenote schriftelijk toestemming geven voor de koop.
Basis documenten nodig bij de aankoop van onroerend goed in Costa Rica.
De volgende documenten zijn van belang : de Folio Real, de eigendomsakte, de Poder (de juridische volmacht) en het kadasterplan.
De Folio Real is een soort sofi-numer maar dan voor onroerend goed. Het is een unieke combinatie van nummers die elk een specifieke betekenis hebben. Een deel van het nummer geeft de streek aan, aan ander deel het nummer waaronder het onroerend goed geregisteerd staat en een ander deel het aantal eigenaren. Met het Folio Real kun je op de website van het de gegevens van het onroerend goed opvragen. Zie ook deze Engelstalige pagina .
De Escritura de Traspaso (akte van levering) is het contract zelf. Deze akte moet worden opgesteld door de advocaat en bevat alle informatie nodig voor de overdracht van de eigendomsrechten : informatie over de koper, de verkoper, het onroerend goed, de voorwaarden waaronder de koop/verkoop plaatsvindt en gegevens over de hypotheek en financiering indien van toepassing. In Costa Rica zijn advocaten tevens openbaar notaris. Zij hebben de bevoegdheid om contracten op te stellen en de contracten na ondertekening notarieel te bekrachtigen. De advocaat zorgt er dus voor dat het document opgesteld wordt en zorgt er tevens voor dat het geregistreerd wordt.
Na ondertekening van het contract biedt de advocaat het contract aan bij het om de eigendomsoverdracht door te laten voeren. Pas op : het recht in Costa Rica opereert op basis van het ‘Prior tempore potior iure’ principe. Dit betekent dat iemand met een ouder recht een sterker recht heeft. Registratie van je eigendomsrechten beschermt je investering tegen claims van derden die je proberen op te lichten. Het contract moet aangeboden (anotado) en geregistreerd (inscrito) worden. Het contract wordt overigens pas geregistreerd als alle belastingen en registratiekosten betaald zijn.
Impuesto Territorial (Grondbelasting). Een bewijs van het Ministerie van Financiën (Ministerio de Hacienda), is nodig om aan te tonen dat de verkoper de onroerend goed belasting heeft voldaan. De gemeente moet een verklaring afgeven dat koper en verkoper kennis hebben genomen van de gemeentelijke belastingen. Ook moeten alle documenten m.b.t. de hypotheek, pandrechten en andere lasten overlegd worden voordat je het onroerend goed kunt inschrijven. Nadat het Nationale Register jou geregistreerd heeft als eigenaar, krijg je de eigendomsakte met alle stempels en zegels. Het registratie proces duurt gewoonlijk 40 tot 60 dagen.
Plano Cadastro (Kadasterplan) is ook een document dat je nodig hebt voor de koop, de hypotheekaanvraag en voor de overdracht van de woning. In geval van het splitsen van onroerend goed moet het kadasterplan door de gemeente geautoriseerd worden.
Vormen van eigendomsrecht
Elk vorm van eigendomsrecht heeft zijn eigen bijzonderheden met bijbehorend papierwerk.
En Pleno Dominio
‘En pleno dominio’, ‘Fee Simple’ in het Engels, wordt beschouwd als de meest gunstige vorm van het eigendomsrecht. Deze vorm van eigendomsrecht komt je ook tegen in landen als de VS, Canada en de meeste Europese landen. De eigenaar heeft het absolute recht om de woning te bezitten en er naar eigen goeddunken mee om te gaan. Hij kan het verhuren, gebruiken en verkopen. Buitenlanders hebben dezelfde rechten als Costa Ricanen met betrekkig tot de aankoop van ‘En pleno dominio’ vastgoed.
Eigendomsrecht in concessie
Speciale regels en wetten gelden voor onroerend goed dat aan zee ligt, in de zogenaamde maritieme zone. Meer dan 95% van het onroerend goed dat aan zee ligt valt onder de zogenaamde La Ley Sobre la Zona Marítima-Terrestre, de wet op de maritieme zone. Naast deze wet zijn er nog een aantal specifeke regels voor onroerend goed in deze zone. Deze aanvullende regels zijn opgesteld door lokale gemeentes en het Instituut van Toerisme in Costa Rica.
Buitenlanders hebben beperkte eigendomsrechten binnen de maritieme zone. Het idee van de concessie betekent niet meer dan dat de eigenaar het recht heeft het onroerend goed te gebruiken gedurende een bepaalde periode. Het eigendomsrecht wordt verleend door de overheid via de lokale gemeentes. De eerste 200 meter vanaf de vloedlijn valt onder de maritieme zone. Kleine eilandjes, riviermondingen en mangrove bossen vallen er ook onder. De 200 meter is onderverdeeld in 2 zones, een publieke zone en een concessie zone.
De publieke zone omvat de eerste 50 meter vanaf de vloedlijn. In deze zone mag alleen gebouwd worden met toestemming van de overheid. Overigens zijn alle stranden in Costa Rica voor het publiek toegankelijk, iedereen mag er gebruik van maken.
De concessie zone begint 50 meter na de vloedlijn en is 150 meter breed. In deze zone kan men een concessie kopen. Eenvoudiger gezegd, de concessie is een van overheidswege verleende lease om het onroerend goed gedurende een bepaalde periode te gebruiken. Concessies hebben meestal een looptijd van 20 jaar. De eigenaar van een concessie mag er een gebouw neerzetten, mag het gebouw opdelen, veranderen etc. mits wordt voldaan het de Costa Ricaanse wet. Voor de bouw en renovatie van een woning heb je echter altijd toestemming nodig van de gemeente. Voor het kappen van bomen heb je ook toestemming nodig van de SETENA, de instantie die zich bezig houdt met ecologische zaken.
Buitenlanders hebben niet dezelfde rechten als ingezeten t.a.v. het kopen van onroerend goed in het concessie gedeelte de maritieme zone. Volgens de Costa Ricaanse wet kan een buitenlander geen hoofdeigenaar zijn. In de praktijk zal een buitenlander een partnerschap aangaan met een ingezetene om het onroerend goed te kopen. Het eigenaarschap wordt dan verdeeld, 49% voor de buitenlander, 51% voor zijn Costa Ricaanse partner. Een uitzondering op de concessie regel geldt voor buitenlanders die voorafgaand aan de koop langer dan 5 jaar in Costa Rica gewoond hebben. In dat geval kan de buitenlander een meerderheidsaandeel verwerven. Maar zowel voor buitenlanders als ingezetenen geldt dat men alleen onroerend goed kan kopen middels een door de overheid verleende concessie.
Appartementencomplex
Appartementencomplexen zijn in Costa Rica onderworpen aan een wet die projectontwikkelaars bepaalde privileges geeft. Deze privileges gelden met name voor ontwikkelaars van complexen die bestaan uit eensgezinswoningen of uit luxueuse appartementen in een . Het eigendomsrecht binnen een appartementencomplex is ‘En pleno dominio’. Je bent weliswaar volledig eigenaar maar je moet je wel houden aan de restricties die zijn opgelegd door de projectontwikkelaar. Als je van plan bent om een appartement te kopen vraag dan een kopie van het document met de aanvullende regels. Via dit document kun je achterhalen welke architectonische regels, welke beperkingen en eventuele andere door de projectontwikkelaar opgestelde regels gelden. De architectonische regels zijn overigens bedoeld om het het initiele ontwerp te beschermen.
Onroerend goed zonder eigendomsrecht
Koop onder geen enkele voorwaarde onroerend goed dat niet officieel geregistreerd staat bij de Costa Ricaanse overheid. Sommige families leven al generaties lang op een stuk land dat middels een omheining is afgebakend van het grondgebied van hun buren. Maar ongeacht het aantal jaren dat een familie er woont, als het onroerend goed niet geregisteerd staat bij het Nationale Register is er geen sprake van officieel eigendomsrecht.
Time-Sharing
Time-sharing is niet wijdverspreid in Costa Rica. Met time-sharing ben je mede eigenaar van de woning en heb je het recht om de woning een deel van het jaar te gebruiken.
Kopen als individu of via een bedrijf
Als individu
Direct eigenaarschap betekent dat één of meerdere individuen het onroerend goed kopen.
Via een bedrijf
Een alternatieve vorm is het kopen van onroerend goed via een bedrijf. Dit is heel gebruikelijk in Costa Rica. Veel eigenaren van woningen geven hier de voorkeur aan omdat ze via deze constructie de woning kunnen verkopen zonder overdrachts- en zegelbelasting te betalen. Het bedrijf krijgt een nieuwe eigenaar, niet de woning.
Als je een nieuw bedrijf opricht om onroerend goed te kopen, dan moet je over de aankoop van de woning belasting betalen. De woning gaat immers over naar een nieuwe eigenaar.
Het kopen van onroerend goed middels de overname van een bestaand bedrijf brengt bepaalde risico’s met zich mee. Het kan namelijk zijn dat het bedrijf schulden en verplichtingen heeft.
Als je via de bedrijven constructie een woning koopt moet je wel rekening houden met het feit dat je een boekhouding moet gaan voeren.
Een van de eigenaardigheden van het belastingsysteem in Costa Rica is het feit dat de belastingbetaler zelf actie moeten ondernemen om de belasting te betalen. In Costa Rica krijg je geen blauwe brief van de belastingdienst in de brievenbus. Als je vergeet te betalen dan loop je het risico dat de de belastingdienst de woning in de verkoop gooit.
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Costa Rica. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :
Dit artikel beschrijft de verschillende vormen van eigendomsrecht in Costa Rica. Ook wordt aandacht besteed aan de beperkingen die gelden voor buitenlanders die een huis willen kopen in Costa Rica. Daarnaast wordt aandacht besteed aan de verschillende soorten verkoopcontracten en aan de basis documenten die je nodig hebt om een woning over te laten schrijven op jouw naam.
De koper heeft in ieder geval de volgende documenten nodig : een paspoort , een (een nationale identiteitskaart) of een rijbewijs als de koper een inwoner van Costa Rica is. Als de woning gefinancierd wordt via een hypotheek dan moeten alle financiële documenten van de lokale bank of van de bank in het land van herkomst aanwezig zijn. Als de koper getrouwd is dan moet de echtgenoot of echtgenote schriftelijk toestemming geven voor de koop.
Basis documenten nodig bij de aankoop van onroerend goed in Costa Rica.
De volgende documenten zijn van belang : de Folio Real, de eigendomsakte, de Poder (de juridische volmacht) en het kadasterplan.
De Folio Real is een soort sofi-numer maar dan voor onroerend goed. Het is een unieke combinatie van nummers die elk een specifieke betekenis hebben. Een deel van het nummer geeft de streek aan, aan ander deel het nummer waaronder het onroerend goed geregisteerd staat en een ander deel het aantal eigenaren. Met het Folio Real kun je op de website van het de gegevens van het onroerend goed opvragen. Zie ook deze Engelstalige pagina .
De Escritura de Traspaso (akte van levering) is het contract zelf. Deze akte moet worden opgesteld door de advocaat en bevat alle informatie nodig voor de overdracht van de eigendomsrechten : informatie over de koper, de verkoper, het onroerend goed, de voorwaarden waaronder de koop/verkoop plaatsvindt en gegevens over de hypotheek en financiering indien van toepassing. In Costa Rica zijn advocaten tevens openbaar notaris. Zij hebben de bevoegdheid om contracten op te stellen en de contracten na ondertekening notarieel te bekrachtigen. De advocaat zorgt er dus voor dat het document opgesteld wordt en zorgt er tevens voor dat het geregistreerd wordt.
Na ondertekening van het contract biedt de advocaat het contract aan bij het om de eigendomsoverdracht door te laten voeren. Pas op : het recht in Costa Rica opereert op basis van het ‘Prior tempore potior iure’ principe. Dit betekent dat iemand met een ouder recht een sterker recht heeft. Registratie van je eigendomsrechten beschermt je investering tegen claims van derden die je proberen op te lichten. Het contract moet aangeboden (anotado) en geregistreerd (inscrito) worden. Het contract wordt overigens pas geregistreerd als alle belastingen en registratiekosten betaald zijn.
Impuesto Territorial (Grondbelasting). Een bewijs van het Ministerie van Financiën (Ministerio de Hacienda), is nodig om aan te tonen dat de verkoper de onroerend goed belasting heeft voldaan. De gemeente moet een verklaring afgeven dat koper en verkoper kennis hebben genomen van de gemeentelijke belastingen. Ook moeten alle documenten m.b.t. de hypotheek, pandrechten en andere lasten overlegd worden voordat je het onroerend goed kunt inschrijven. Nadat het Nationale Register jou geregistreerd heeft als eigenaar, krijg je de eigendomsakte met alle stempels en zegels. Het registratie proces duurt gewoonlijk 40 tot 60 dagen.
Plano Cadastro (Kadasterplan) is ook een document dat je nodig hebt voor de koop, de hypotheekaanvraag en voor de overdracht van de woning. In geval van het splitsen van onroerend goed moet het kadasterplan door de gemeente geautoriseerd worden.
Vormen van eigendomsrecht
Elk vorm van eigendomsrecht heeft zijn eigen bijzonderheden met bijbehorend papierwerk.
En Pleno Dominio
‘En pleno dominio’, ‘Fee Simple’ in het Engels, wordt beschouwd als de meest gunstige vorm van het eigendomsrecht. Deze vorm van eigendomsrecht komt je ook tegen in landen als de VS, Canada en de meeste Europese landen. De eigenaar heeft het absolute recht om de woning te bezitten en er naar eigen goeddunken mee om te gaan. Hij kan het verhuren, gebruiken en verkopen. Buitenlanders hebben dezelfde rechten als Costa Ricanen met betrekkig tot de aankoop van ‘En pleno dominio’ vastgoed.
Eigendomsrecht in concessie
Speciale regels en wetten gelden voor onroerend goed dat aan zee ligt, in de zogenaamde maritieme zone. Meer dan 95% van het onroerend goed dat aan zee ligt valt onder de zogenaamde La Ley Sobre la Zona Marítima-Terrestre, de wet op de maritieme zone. Naast deze wet zijn er nog een aantal specifeke regels voor onroerend goed in deze zone. Deze aanvullende regels zijn opgesteld door lokale gemeentes en het Instituut van Toerisme in Costa Rica.
Buitenlanders hebben beperkte eigendomsrechten binnen de maritieme zone. Het idee van de concessie betekent niet meer dan dat de eigenaar het recht heeft het onroerend goed te gebruiken gedurende een bepaalde periode. Het eigendomsrecht wordt verleend door de overheid via de lokale gemeentes. De eerste 200 meter vanaf de vloedlijn valt onder de maritieme zone. Kleine eilandjes, riviermondingen en mangrove bossen vallen er ook onder. De 200 meter is onderverdeeld in 2 zones, een publieke zone en een concessie zone.
De publieke zone omvat de eerste 50 meter vanaf de vloedlijn. In deze zone mag alleen gebouwd worden met toestemming van de overheid. Overigens zijn alle stranden in Costa Rica voor het publiek toegankelijk, iedereen mag er gebruik van maken.
De concessie zone begint 50 meter na de vloedlijn en is 150 meter breed. In deze zone kan men een concessie kopen. Eenvoudiger gezegd, de concessie is een van overheidswege verleende lease om het onroerend goed gedurende een bepaalde periode te gebruiken. Concessies hebben meestal een looptijd van 20 jaar. De eigenaar van een concessie mag er een gebouw neerzetten, mag het gebouw opdelen, veranderen etc. mits wordt voldaan het de Costa Ricaanse wet. Voor de bouw en renovatie van een woning heb je echter altijd toestemming nodig van de gemeente. Voor het kappen van bomen heb je ook toestemming nodig van de SETENA, de instantie die zich bezig houdt met ecologische zaken.
Buitenlanders hebben niet dezelfde rechten als ingezeten t.a.v. het kopen van onroerend goed in het concessie gedeelte de maritieme zone. Volgens de Costa Ricaanse wet kan een buitenlander geen hoofdeigenaar zijn. In de praktijk zal een buitenlander een partnerschap aangaan met een ingezetene om het onroerend goed te kopen. Het eigenaarschap wordt dan verdeeld, 49% voor de buitenlander, 51% voor zijn Costa Ricaanse partner. Een uitzondering op de concessie regel geldt voor buitenlanders die voorafgaand aan de koop langer dan 5 jaar in Costa Rica gewoond hebben. In dat geval kan de buitenlander een meerderheidsaandeel verwerven. Maar zowel voor buitenlanders als ingezetenen geldt dat men alleen onroerend goed kan kopen middels een door de overheid verleende concessie.
Appartementencomplex
Appartementencomplexen zijn in Costa Rica onderworpen aan een wet die projectontwikkelaars bepaalde privileges geeft. Deze privileges gelden met name voor ontwikkelaars van complexen die bestaan uit eensgezinswoningen of uit luxueuse appartementen in een . Het eigendomsrecht binnen een appartementencomplex is ‘En pleno dominio’. Je bent weliswaar volledig eigenaar maar je moet je wel houden aan de restricties die zijn opgelegd door de projectontwikkelaar. Als je van plan bent om een appartement te kopen vraag dan een kopie van het document met de aanvullende regels. Via dit document kun je achterhalen welke architectonische regels, welke beperkingen en eventuele andere door de projectontwikkelaar opgestelde regels gelden. De architectonische regels zijn overigens bedoeld om het het initiele ontwerp te beschermen.
Onroerend goed zonder eigendomsrecht
Koop onder geen enkele voorwaarde onroerend goed dat niet officieel geregistreerd staat bij de Costa Ricaanse overheid. Sommige families leven al generaties lang op een stuk land dat middels een omheining is afgebakend van het grondgebied van hun buren. Maar ongeacht het aantal jaren dat een familie er woont, als het onroerend goed niet geregisteerd staat bij het Nationale Register is er geen sprake van officieel eigendomsrecht.
Time-Sharing
Time-sharing is niet wijdverspreid in Costa Rica. Met time-sharing ben je mede eigenaar van de woning en heb je het recht om de woning een deel van het jaar te gebruiken.
Kopen als individu of via een bedrijf
Als individu
Direct eigenaarschap betekent dat één of meerdere individuen het onroerend goed kopen.
Via een bedrijf
Een alternatieve vorm is het kopen van onroerend goed via een bedrijf. Dit is heel gebruikelijk in Costa Rica. Veel eigenaren van woningen geven hier de voorkeur aan omdat ze via deze constructie de woning kunnen verkopen zonder overdrachts- en zegelbelasting te betalen. Het bedrijf krijgt een nieuwe eigenaar, niet de woning.
Als je een nieuw bedrijf opricht om onroerend goed te kopen, dan moet je over de aankoop van de woning belasting betalen. De woning gaat immers over naar een nieuwe eigenaar.
Het kopen van onroerend goed middels de overname van een bestaand bedrijf brengt bepaalde risico’s met zich mee. Het kan namelijk zijn dat het bedrijf schulden en verplichtingen heeft.
Als je via de bedrijven constructie een woning koopt moet je wel rekening houden met het feit dat je een boekhouding moet gaan voeren.
Een van de eigenaardigheden van het belastingsysteem in Costa Rica is het feit dat de belastingbetaler zelf actie moeten ondernemen om de belasting te betalen. In Costa Rica krijg je geen blauwe brief van de belastingdienst in de brievenbus. Als je vergeet te betalen dan loop je het risico dat de de belastingdienst de woning in de verkoop gooit.
Huizen te koop in Costa Rica van particulieren en makelaars. Zoek naar villa’s en condo’s in Alajuela, Cartago, Guanacaste, Heredia, Limón, Puntarenas en San José
De belasting die in Costa Rica geheven wordt op onroerend goed is de laatste 20 jaar een belangrijke reden geweest voor de stijging van het aantal
buitenlandse huiseigenaren. Strandwoningen, exclusieve villa´s en luxueuze condos zijn voor aantrekkelijke prijzen te koop. Lees ons artikel over de
belastingen die geheven worden over vastgoed deals en over de jaarlijkse onroerend goed belastingen die huiseigenaren moeten betalen.
Meer artikelen