Hoe koop je een huis in Hongarije ? De rol van makelaar, advocaat en notaris.
Gisela Bicskey, dinsdag 17 mei 2011
Het Hongaarse dorpje aan de noordkust van het
Aankoop van Hongaars onroerend goed door niet-residenten
Voor de aankoop van onroerend goed in Hongarije door buitenlandse natuurlijke en rechtspersonen gelden enkele beperkingen:
Het belangrijkste basisprincipe is dat de Hongaarse grondwet het eigendomsrecht erkent en beschermt.
Dit onderschrijft de wet XX. Uit 1949 over de onteigening:
"De Hongaarse Republiek garandeert het recht tot eigendom. Onroerend goed eigendom mag slechts als uitzondering, uit maatschappelijk belang worden onteigend. Dit kan alleen gebeuren overeenkomstig wettelijk voorgeschreven procedures en onder volledige en directe schadeloosstelling."
Een ander document, dat zeer belangrijk is, is het Burgerlijk Wetboek (Polgári Törvénykönyv, afgekort als Ptk).
Hierin zijn cruciale wetten samengevat, die op de aankoop, het bezit, de verkoop en de verhuur van onroerend goed van toepassing zijn:
Onroerendgoedregistratie
In Hongarije worden alle de bij onroerend goed behorende rechten en wettelijke belangen in de staatsregistratie van onroerend goed vastgelegd.
De registratie bevat alle onroerende goederen en opstallen per perceel. Door deze allesomvattende en wettelijk voorgeschreven staatsregistratie wordt de veiligheid van de aan- en verkoop en bezit van onroerend goed gewaarborgd.
Dit administratieve deel van de onroerendgoedmarkt is bijzonder belangrijk, want de eigenaar van een onroerend goed is de persoon die als zodanig staat ingeschreven staat in het .
Het is voor de koper cruciaal om voor de koop het eigendomrecht te onderzoeken, omdat u het eigendomrecht slechts van de juridische eigenaar kunt krijgen. Eveneens blijkt uit deze registratie of het te koop aangeboden onroerend goed vrij van alle lasten en hypotheken is en of er bepaalde plichten en rechten zijn. De bij de koop betrokken advocaat heeft tot taak om deze feiten door te lichten.
Verder is het voor de koper van belang om zijn nieuwe verworven rechten na de koop zo snel mogelijk in te laten schrijven. De in de arm genomen advocaat zal hierover de nodige stappen ondernemen.
Eigendomsbewijs (tulajdoni lap)
Het eigendomsbewijs is het identificatiebewijs van het onroerend goed.
Het eigendomsbewijs dient op een betrouwbare wijze de volgende gegevens weer te geven:
Een geldige koopakte kan ook door een notaris (közjegyzö) worden opgesteld en ondertekend. Alle notarissen beschikken over online verbinding tot het TAKARNET-systeem van het Kadaster. Zodoende zijn zij in staat de eigendomsgegevens te controleren. Een koopovereenkomst kan ook door een notaris worden opgesteld. Het verschil met een door een advocaat opgestelde (privaatrechtelijke) akte is, dat de notaris een openbare akte opstelt, die procedureel ingewikkelder en duurder is.
Verder hebben de notarissen een rol in het verifiëren van de officiële vertaling van het paspoort van de buitenlandse koper en het vaststellen van zijn identiteit. Dit is nodig voor het verkrijgen van de vergunning van de provincie.
In de laatste tijd mogen advocaten ook de identiteit van de koper en de verkoper verifiëren via de identiteitsbewijzen.
Onderzoek naar het object
Het belangrijkste voor de koper is om een helder beeld te krijgen van de juridische feiten van het object Een Hongaarse advocaat heeft tot plicht om deze juridische feiten te onderzoeken. In de eerste plaats moet er naar het eigendomsrecht van het object worden gekeken. Hiervoor is het meest recente eigendomsbewijs (tulajdoni lap) nodig. Het is tegenwoordig voor advocatenkantoren mogelijk om dit document via internet - via het Takarnet Systeem (in werktijden op elk moment) aan te vragen.
Overige zaken die onderzocht moeten worden
Het is aan te raden om naast de adresgegevens ook de gegevens met betrekking tot de oppervlakte en de grenzen van het perceel te checken.
Voorlopig koopcontract
Bij goed gelegen objecten zijn vaak meer kapers op de kust. Indien men zijn droomhuis heeft gevonden, is het raadzaam het voorkeursrecht van de koop veilig te stellen. Voor dit doel is het voorlopig koopcontract ontwikkeld.
De definitieve koopakte (adásvételi szerzõdés)
De meest gebruikelijke vorm van het verkrijgen van eigendomsrecht van onroerend goed is de koop. Hiervoor is een koopcontract nodig. De essentie van het koopcontract is het overdragen van het eigendomsrecht tegen vergoeding.
In dit contract verplicht de verkoper zich om het eigendomsrecht te overhandigen en het onroerend goed aan de koper in bezit te geven. Daartegenover is de koper verplicht het onroerend goed over te nemen en de koopsom te betalen.
De koop is alleen geldig, indien de overeenkomst schriftelijk wordt gesloten en uit de overeenkomst het voornemen van verkoop en koop blijkt. Verder dient de koopsom exact te worden vermeld.
Het koopcontract moet voldoen aan een aantal formele en inhoudelijke eisen. Er is geen verplichte vorm van een koopcontract.
Inschrijving in het kadaster
De inschrijving van het eigendomsrecht moet binnen 30 dagen na het verkrijgen van het onroerend goed (door koop, erfenis of schenking) bij het kadaster aangevraagd worden.
De fiscale aspecten van aankoop, verkoop en bezit van Hongaars onroerend goed
Overdrachtsbelasting bij een gekochte woning
Over de marktwaarde van de gekochte woning dient overdrachtsbelasting te worden betaald. Hierbij is de marktwaarde is niet altijd gelijk aan de koopprijs. De overheid heeft recht om de marktwaarde van het gekochte object zelf te bepalen op basis van vergelijking met soortgelijke net verkochte objecten.
Circa één jaar na de koop ontvangt u de aanslag voor de overdrachtsbelasting.
Tarief van de overdrachtsbelasting
tot 4 Miljoen HUF 2% = 80.000 HUF (ca. € 325)
de restwaarde: 26 Miljoen HUF 6 % = 1,560.000 HUF (ca. € 6.367)
Totaal verschuldigd 1,640.000 HUF (ca. € 6.692).
Vermogenswinstbelasting bij verkoop van het onroerend goed
In Hongarije dient men over de winst verkregen uit verkoop van zijn/haar onroerend goed of vermogen betekende recht (gebruiksrecht, e.d.) belasting te betalen. Tarief Vermogenswinstbelasting: 25%.
Het Hongaarse dorpje aan de noordkust van het
Aankoop van Hongaars onroerend goed door niet-residenten
Voor de aankoop van onroerend goed in Hongarije door buitenlandse natuurlijke en rechtspersonen gelden enkele beperkingen:
- voor het kopen van een huis en overige onroerende zaken (zoals fabrieken en vakantiehuizen), anders dan landbouwgrond en natuurgebieden, is de toestemming vereist van een regionale, bevoegde autoriteit. Hongarije heeft met de afgesproken dat deze toestemming komt te vervallen op 1 mei 2009.
- het is tot 1 mei 2011 voor buitenlandse natuurlijke en rechtspersonen niet mogelijk landbouwgrond en natuurgebieden te kopen. Hongarije heeft deze overgangsmaatregel bedongen bij de toetredingsonderhandelingen met de EU.
- het staat buitenlanders en buitenlandse rechtspersonen verder vrij om appartementen, huizen en kantoorgebouwen te huren.
- de primaire woonplaats is van een in Hongarije gevestigde buitenlander
- het tweede huis1 is van een EU-staatsburger en hij/zij minstens 4 jaar doorlopend en rechtmatig in Hongarije verblijft
- geen primaire of tweede woning is, zoals: vakantiehuis, erf, garage, of landbouw gebouw (schuur, stal, présház, e.d.)
- landbouwgrond kan door een buitenlander worden gekocht, mits hij/zij minstens drie jaren een permanente woning in Hongarije heeft en in de landbouw werkzaam is.
Het belangrijkste basisprincipe is dat de Hongaarse grondwet het eigendomsrecht erkent en beschermt.
Dit onderschrijft de wet XX. Uit 1949 over de onteigening:
"De Hongaarse Republiek garandeert het recht tot eigendom. Onroerend goed eigendom mag slechts als uitzondering, uit maatschappelijk belang worden onteigend. Dit kan alleen gebeuren overeenkomstig wettelijk voorgeschreven procedures en onder volledige en directe schadeloosstelling."
Een ander document, dat zeer belangrijk is, is het Burgerlijk Wetboek (Polgári Törvénykönyv, afgekort als Ptk).
Hierin zijn cruciale wetten samengevat, die op de aankoop, het bezit, de verkoop en de verhuur van onroerend goed van toepassing zijn:
- eigendomsrecht;
- recht van onderneming;
- voorschriften van koop- en huurovereenkomsten;
- voorschriften van ontwerp- en bouwcontracten;
- gebruiksrecht;
- recht van huur;
- recht van overpad;
- erfrecht.
Onroerendgoedregistratie
In Hongarije worden alle de bij onroerend goed behorende rechten en wettelijke belangen in de staatsregistratie van onroerend goed vastgelegd.
De registratie bevat alle onroerende goederen en opstallen per perceel. Door deze allesomvattende en wettelijk voorgeschreven staatsregistratie wordt de veiligheid van de aan- en verkoop en bezit van onroerend goed gewaarborgd.
Dit administratieve deel van de onroerendgoedmarkt is bijzonder belangrijk, want de eigenaar van een onroerend goed is de persoon die als zodanig staat ingeschreven staat in het .
Het is voor de koper cruciaal om voor de koop het eigendomrecht te onderzoeken, omdat u het eigendomrecht slechts van de juridische eigenaar kunt krijgen. Eveneens blijkt uit deze registratie of het te koop aangeboden onroerend goed vrij van alle lasten en hypotheken is en of er bepaalde plichten en rechten zijn. De bij de koop betrokken advocaat heeft tot taak om deze feiten door te lichten.
Verder is het voor de koper van belang om zijn nieuwe verworven rechten na de koop zo snel mogelijk in te laten schrijven. De in de arm genomen advocaat zal hierover de nodige stappen ondernemen.
Eigendomsbewijs (tulajdoni lap)
Het eigendomsbewijs is het identificatiebewijs van het onroerend goed.
Het eigendomsbewijs dient op een betrouwbare wijze de volgende gegevens weer te geven:
- de gegevens van het desbetreffende onroerend goed.
- de bijhorende rechten en uit juridisch oogpunt belangrijk ingeschreven feiten
- de persoonlijke en adresgegevens van de ingeschreven personen.
Een geldige koopakte kan ook door een notaris (közjegyzö) worden opgesteld en ondertekend. Alle notarissen beschikken over online verbinding tot het TAKARNET-systeem van het Kadaster. Zodoende zijn zij in staat de eigendomsgegevens te controleren. Een koopovereenkomst kan ook door een notaris worden opgesteld. Het verschil met een door een advocaat opgestelde (privaatrechtelijke) akte is, dat de notaris een openbare akte opstelt, die procedureel ingewikkelder en duurder is.
Verder hebben de notarissen een rol in het verifiëren van de officiële vertaling van het paspoort van de buitenlandse koper en het vaststellen van zijn identiteit. Dit is nodig voor het verkrijgen van de vergunning van de provincie.
In de laatste tijd mogen advocaten ook de identiteit van de koper en de verkoper verifiëren via de identiteitsbewijzen.
Onderzoek naar het object
Het belangrijkste voor de koper is om een helder beeld te krijgen van de juridische feiten van het object Een Hongaarse advocaat heeft tot plicht om deze juridische feiten te onderzoeken. In de eerste plaats moet er naar het eigendomsrecht van het object worden gekeken. Hiervoor is het meest recente eigendomsbewijs (tulajdoni lap) nodig. Het is tegenwoordig voor advocatenkantoren mogelijk om dit document via internet - via het Takarnet Systeem (in werktijden op elk moment) aan te vragen.
Overige zaken die onderzocht moeten worden
Het is aan te raden om naast de adresgegevens ook de gegevens met betrekking tot de oppervlakte en de grenzen van het perceel te checken.
Voorlopig koopcontract
Bij goed gelegen objecten zijn vaak meer kapers op de kust. Indien men zijn droomhuis heeft gevonden, is het raadzaam het voorkeursrecht van de koop veilig te stellen. Voor dit doel is het voorlopig koopcontract ontwikkeld.
De definitieve koopakte (adásvételi szerzõdés)
De meest gebruikelijke vorm van het verkrijgen van eigendomsrecht van onroerend goed is de koop. Hiervoor is een koopcontract nodig. De essentie van het koopcontract is het overdragen van het eigendomsrecht tegen vergoeding.
In dit contract verplicht de verkoper zich om het eigendomsrecht te overhandigen en het onroerend goed aan de koper in bezit te geven. Daartegenover is de koper verplicht het onroerend goed over te nemen en de koopsom te betalen.
De koop is alleen geldig, indien de overeenkomst schriftelijk wordt gesloten en uit de overeenkomst het voornemen van verkoop en koop blijkt. Verder dient de koopsom exact te worden vermeld.
Het koopcontract moet voldoen aan een aantal formele en inhoudelijke eisen. Er is geen verplichte vorm van een koopcontract.
Inschrijving in het kadaster
De inschrijving van het eigendomsrecht moet binnen 30 dagen na het verkrijgen van het onroerend goed (door koop, erfenis of schenking) bij het kadaster aangevraagd worden.
De fiscale aspecten van aankoop, verkoop en bezit van Hongaars onroerend goed
Overdrachtsbelasting bij een gekochte woning
Over de marktwaarde van de gekochte woning dient overdrachtsbelasting te worden betaald. Hierbij is de marktwaarde is niet altijd gelijk aan de koopprijs. De overheid heeft recht om de marktwaarde van het gekochte object zelf te bepalen op basis van vergelijking met soortgelijke net verkochte objecten.
Circa één jaar na de koop ontvangt u de aanslag voor de overdrachtsbelasting.
Tarief van de overdrachtsbelasting
- tot 4 Miljoen HUF (ca. € 16.000) 2% = 80.000 HUF (ca. € 325)
- over de restwaarde dient men 6% te betalen.
tot 4 Miljoen HUF 2% = 80.000 HUF (ca. € 325)
de restwaarde: 26 Miljoen HUF 6 % = 1,560.000 HUF (ca. € 6.367)
Totaal verschuldigd 1,640.000 HUF (ca. € 6.692).
Vermogenswinstbelasting bij verkoop van het onroerend goed
In Hongarije dient men over de winst verkregen uit verkoop van zijn/haar onroerend goed of vermogen betekende recht (gebruiksrecht, e.d.) belasting te betalen. Tarief Vermogenswinstbelasting: 25%.
Tweede woningen, opknappers en vakantiehuizen te koop in Hongarije. Particuliere verkoop en huisaanbod van makelaars aan het Balatonmeer, in Pecs, Harkany, de Midden-Donauregio en Danubië
Tijdens deze hete zomer bereikten ondergetekende en de redactie van Mecsek Magazine vragen over het houden van dieren, zowel zelf als door de buren.
Wellicht had de temperatuur er iets mee te maken, want er werd door enkelen gevraagd wat er juridisch te doen valt aan stankoverlast.