Drs. A.A. Coolbergen,  vrijdag 18 mei 2012


Blik op oude binnenstad van Praag en de Moldau 

Inleiding

Tsjechië mag zich de laatste jaren verheugen in een toenemende belangstelling van de Nederlandse toerist. De Nederlandse toerist is dan ook voor bijvoorbeeld en het na de Duitse toerist de belangrijkste toerist voor veel exploitanten van hotels en campings. En de hoofdstad Praag is met 3,0 mln bezoekers de op vijf na belangrijkste toeristische bestemming in Europa. En toeristische locaties als het en het Reuzengebergte worden steeds meer door Nederlanders bezocht, die vaak enthousiast in Nederland terugkomen.

Juridische aspecten bij verwerving en bezit van onroerend goed

De aankoop, het bezit en de vervreemding van onroerend goed is in het Tsjechisch recht geregeld via het burgerlijk wetboek. Het Tsjechisch wetboek volgt het Romeinse recht dat op een aantal essentiële punten afwijkt van het Nederlandse recht. Zo staat het Romeins recht het niet toe om juridische afspraken te maken over een bepaalde juridische relatie die pas in de toekomst kan ontstaan. Op grond van deze wetgeving is het bijvoorbeeld onmogelijk om een huurcontract op te maken voor een object dat nog gebouwd moet worden.

Ook is het op grond van deze wetgeving onmogelijk om een voorlopig koopcontract op te maken tussen een koper en verkoper die op het moment van ondertekening van het contract nog géén juridische rechten heeft op het onroerend goed dat in de toekomst aan koper zou worden overgedragen. Juridische relaties die desondanks worden aangegaan kunnen nietig worden verklaard.

Desondanks is de aankoop, het bezit en de vervreemding van het onroerend goed in Tsjechië op een dergelijke wijze geregeld dat de koper juridische zekerheid kan krijgen bij het aangaan van een koop- of andere relatie ten opzichte van onroerend goed. In het navolgende hoofdstuk wordt de acquisitie van onroerend goed uitvoerig behandeld. In dit hoofdstuk wordt kort ingegaan op een aantal specifieke juridische aspecten ten aanzien van onroerend goed die niet altijd bij het aangaan van een koopcontract naar voren komen.

Eigendomsrecht van onroerend goed door niet-ingezetenen

Tsjechië heeft bij toetreding tot de een overgangsperiode van 5 jaar bedongen, waarbinnen het buitenlanders niet is toegestaan om rechtstreeks, op eigen naam onroerend goed in Tsjechië te kopen. Nederlanders konden daarom uitsluitend onroerend goed verwerven door middel van toetreding tot een coöperatie of deelname in een besloten vennootschap (s.r.o. genoemd). Deze laatste methode is de meest gebruikte methode voor de aankoop van een huis door buitenlanders.

Sedert 1 Juli 2004 geldt evenwel de uitzondering dat niet-ingezetenen uit de Europese Unie (o.a. Nederlanders) na afgifte van een tijdelijke verblijfsvergunning huizen, boerderijen en andere gebouwen op privénaam kunnen kopen, wat vooral bij recreatief onroerend goed fiscale voordelen biedt. Bij verkoop van onroerend goed is winst op verkoop namelijk vrijgesteld van inkomstenbelasting, dit in tegenstelling tot verkoop van onroerend goed, welke aangehouden wordt via een besloten vennootschap.

Er bestaan 4 mogelijkheden om onroerend goed in Tsjechië te kopen:

• Middels oprichting van een besloten vennootschap
• Middels oprichting van een naamloze vennootschap
• Middels oprichting van een coöperatie
• Aankoop van onroerend goed op eigen naam

Sinds kort is het buitenlanders toegestaan om na afgifte van een verblijfsvergunning huizen, appartementen en bouwgrond op eigen naam te kopen. Landbouwgrond kan worden aangekocht als deze een economische eenheid vormt met het object, dat in privé wordt gekocht. Het is toegestaan om op landbouwgrond op naam van bijvoorbeeld een vennootschap een huis te bouwen, welke op eigen naam staat onder voorwaarde, dat er een erfrechtcontract opgemaakt wordt tussen de vennootschap en de particulier. Na registratie van het huis in het kadaster kan ook de grond rondom dit huis worden aangekocht, omdat de grond na registratie van het huis een economische eenheid met het gebouwde huis vormt.

Verblijfsvergunning

Om onroerend goed in privé te kopen heeft u een verblijfsvergunning nodig, welke zonder specifieke voorwaarden wordt afgegeven. Na 1 Juli 2004 wordt een verblijfsvergunning aan niet ingezetenen met vaste woon- en verblijfplaats in de Europese Unie afgegeven

Overdrachtsbelasting

Bij verkoop van het onroerend goed is de verkoper verplicht om 3% overdrachtsbelasting te betalen over de hoogste van de transactiewaarde van het onroerend goed of over de waarde vermeld in het taxatierapport. Indien verkoper deze belasting niet betaalt, verhaalt de belastingdienst deze belasting op de koper middels een belastingaanslag. Koper kan zich door een aantekening in het voorlopig koopcontract op verschillende manieren indekken tegen het in gebreke blijven van deze verplichting door de verkopende partij.

De meest gebruikelijke manier is om deze overdrachtsbelasting rechtstreeks over te maken op het rekeningnummer van de belastingdienst na ondertekening van het koopcontract.

Overboeking kan via een notariële rekening plaats vinden, maar ook via een rechtstreekse overboeking van verkopende partij aan de belastingdienst. Ook wordt wel afgesproken dat koper en verkoper een boeteclausule opnemen voor in gebreke blijven van deze verplichting, welke boete minimaal twee keer de verschuldigde belasting is, zodat ook de eventuele kosten van rente en gerechtelijke incassokosten afgedekt worden.

Tenslotte is het de koper en de verkoper vrij om in het voorlopig koopcontract op te nemen dat de kopende partij deze kosten zal dragen.