Huis kopen in Italië: Hoeveel overdrachtsbelasting moet ik betalen ?

Le Case di Dorrie,  donderdag 4 augustus 2011

Landschap in de
regio San Quirico D’orcia, Pienza, Toscane
Landschap in de regio San Quirico D’orcia, Pienza, Toscane 

Korting op de overdrachtsbelasting : Residenza

Wie verhuist naar Italië en bij de akte verklaart dat het gekochte huis zijn enige huis (la prima casa) is krijgt een belastingreductie op de overdrachtsbelasting. U heeft na de akte 18 maanden om u in te schrijven. Als u hier definitief gaat wonen heeft u eerst een verblijfsvergunning (permesso di soggiorno) nodig, die u moet aanvragen bij de Questura (Vreemdelingendienst) in Perugia.

Dit is even doorbijten, s' ochtends vroeg urenlang tussen tientallen immigranten in de rij staan. Maar er is een speciaal loket voor EU ingezetenen, waadoor u minder lang hoeft te wachten dan de anderen. U moet 4 pasfotos meenemen, 2 kopien van uw paspoort, een "marca da bollo" (zegel) van 11 Euro, te halen bij een tabakswinkel, een kopie van uw bankrekeningafschriften en een gecertificeerde kopie van de koopakte. U vult er een formulier in en na ongeveer 10 weken kunt u uw vergunning afhalen bij de Questura. Indiendagen van de aanvraag: maandag, woensdag, en vrijdag. Afhaaldagen: dinsdag en donderdag. Ga vooral vroeg, voor half 9 's ochtends, dan komt het misschien snel in orde!

Dan gaat u met uw permesso di soggiorno naar uw Gemeentekantoor om u in te schrijven in het bevolkingsregister (Anagrafe). Hier kan gevraagd worden naar bewijs van uitschrijving uit uw vorige Gemeente. Dan gaat de gemeente onderzoek doen en na ongeveer een maand komt er een politieagent langs om te constateren of u er echt woont. Als hij u na een paar keer niet aantreft brengt hij een negatief advies uit en wordt de inschrijvingsprocedure gestaakt. Het duurt ongeveer 3 à 4 maanden voor u daadwerkelijk ingeschreven bent als residente, dus begin vroeg met inschrijving! Besef wel dat uitschrijving uit eigen land consequenties met zich meebrengt op fiscaal, medisch en sociaal vlak. Als u niet echt in Italië gaat wonen is het beter om wat meer overdrachtsbelasting te betalen en allerlei complicaties te voorkomen.

Overdrachtsbelasting

Het belastingsysteem in Italië is complex (maar waar niet?) maar in het kort komt het hier op neer: Voor een tweede woning betaalt u normaliter 10% overdrachtsbelasting (imposta di registro) of 11% BTW als u van een bedrijf koopt, en 18% over landbouwgrond (of 20% BTW als u van een bedrijf koopt) van de waarde die in de akte wordt beschreven.

Voor bezitters van de zgn. eerste woning (prima casa) geldt een gereduceerd tarief van 3 % ( of 4% BTW als u van een bedrijf koopt) , maar over het land betaalt u nog steeds 18% (of 20% BTW als u van een bedrijf koopt). In dit geval moet u binnen 18 maanden uw residenza hebben in de gemeente waar u gaat wonen, anders moet u de resterende 7% plus rente plus een boete betalen. In geval van prima casa mag u binnen 5 jaar uw huis alleen verkopen als u een andere eerste woning koopt, anders moet u de resterende 7% alsnog terugbetalen. Als u landbouwgrond koopt betaalt u 18% belasting, tenzij u boer bent (dan is het slechts circa 1%).

Welk bedrag wordt beschreven ? De opbrengst van onroerend goed is geregistreerd bij het Kadaster. Meestal is de kadasterwaarde vele malen lager dan de marktwaarde. In Italië is er een wet afgevaardigd waarin staat dat u geen fiscale controle krijgt als u overdrachtsbelasting betaalt over iets meer dan de kadasterwaarde. Veel Italianen doen dat dus ook, met medeweten van de notaris, die tijdens het betalen discreet de zaal uit loopt... Ze betalen bv. de helft met officiële cheques en de andere helft cash. Voor buitenlanders is het echter veel moeilijker om aan te tonen dat echt alleen deze prijs betaald is als er van te voren twee keer zoveel vanuit een buitenlandse bank is overgemaakt. Er komt misschien geen controle door de fiscus, maar u pleegt wel valsheid in geschrifte. Wij raden klanten die geen risico willen lopen dus af om het Italiaanse spel mee te spelen, en dus gewoon belasting te betalen over de hele prijs. Maar als u ons advies wilt negeren en alleen de kadasterwaarde wilt opgeven moet u het geld cash meenemen. En hoe dan ook moet u dit van te voren met de eigenaar bespreken, want die heeft er in de meeste gevallen geen belang bij om een lager bedrag aan te geven.

Verkooprecht boeren (Diritto di Prelazione)

Een gevreesde kreet onder buitenlanders. Het komt er op neer dat als landbouwgrond te koop wordt aangeboden, de aangrenzende boeren het eerste recht hebben op koop. Nadat de voorlopige koopovereenkomst is getekend moet de eigenaar (of de notaris) alle rechthebbenden aanschrijven en hun een verklaring laten tekenen waarin ze afzien van koop voor de opgegeven prijs. Zij hebben 30 dagen de tijd om te reageren. Als ze afzien van koop kunt u met een gerust hart doorgaan naar de akte. Maar let op: zet geen lagere prijs in de akte (om overdrachtsbelasting te besparen) dan u had opgegeven aan de buurboeren, want dan kunnen ze alsnog tot een jaar na akte uw grond kopen voor de officieel beschreven prijs! Dit is natuurlijk een probleem voor de verkoper, maar ook voor u!

IVA (BTW) in Italië is nu 20%, gereduceerde tarieven van 4% en 10% voor de bouw of verbouwing van een eerste huis. U kunt 36% van de restauratiekosten van uw inkomstenbelasting aftrekken, verspreid over 10 jaar tijd. Deze regels veranderen constant dus raadpleeg uw commercialista (accountant)

Auteur :


Ochtendnevel in de Val d'Orcia nabij Siena in Toscane
Huizen an appartementen te koop in Friuli-Venezia Giulia, Lazio, Ligurië, Lombardije, Marche, Molise, Piemonte, Sardinië, Sicilië, Toscane, Trentino-Zuid-Tirol, Umbrië, Valle d'Aosta en Veneto 

Oud herenhuis De zoektocht naar een koophuis is iets dat mensen niet zo heel vaak in hun leven ondernemen. Het is meestal leuk, bijna altijd tijdrovend en soms ook spannend. Wanneer dat gezochte huis in het buitenland staat komt er nog een aantal andere elementen bij kijken. Het is onbekend, je hebt weinig of geen mensen in je omgeving waarmee je ervaringen kunt delen en het vindt grotendeels plaats in een andere taal. 
More articles