Een huis kopen in Kroatië : Registratie in het grondboek register
Nicky, zondag 22 september 2013
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 4 artikelen over het kopen van een huis in Kroatië. In deze reeks worden de belangrijkste documenten besproken die je nodig hebt bij de aankoop van een Kroatische woning. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :
Het uittreksel uit het het Kroatische register(Izvadak iz zemljišne knjige)
Onroerend goed wordt door de lokale overheid () geregistreerd bij de regionale rechtbank (sud). In de linkerbovenhoek van het document staat bij het pijltje ‘Regional Court’ Opcinski Sud u Porecu-Parenzo (Rechtbank van Porec). Daaronder staat bij het pijltje ‘Local cadaster authority’ de naam van het kadaster ( ). In dit voorbeeld is de plaatsnaam Kaštelir.
Elk onroerend goed (dat kan bestaan uit een aantal verschillende soorten grond en gebouwen) dat eigendom is van dezelfde groep mensen, heeft een afzonderlijk registratie in het het grondboek register. Deze registratie is verdeeld in drie secties:
A – Popisni list PRVI ODJELJAK (Inventarislijst)
B – Vlasnicki list (lijst met eigenaars)
C – Teretni list (lijst met schulden die rusten op het onroerend goed)
A – Popisni list PRVI ODJELJAK (Inventarislijst)
Overzicht van de eigenaars en het percentage van het onroerend goed dat zij ieder bezitten. Upisi betekent inschrijving en udio percentage. Als er één eigenaar is dan staat er bij udio 1/1. Als er 2 eigenaars zijn worden beiden in de lijst opgenomen met udio 1/2 enzovoort. Het is belangrijk om te controleren of alle eigenaars het eens zijn met de verkoop van het onroerend goed omdat de verkoop anders niet legaal is. Ik heb documenten gezien met wel 26 eigenaars verspreid over de hele wereld en hoe meer eigenaars hoe moeilijker het wordt om van iedereen toestemming te krijgen voor de verkoop.
C – Teretni list (lijst met schulden die rusten op het onroerend goed)
Dit gedeelte bevat alle 'schulden' die rusten op het pand. Dit kunnen echte schulden zijn, zoals een hypotheek of onbetaalde belastingen, maar het kunnen ook rechten zijn, zoals recht van overpad. Sommige schulden kunnen ook zijn opgelegd aan een woning, bijvoorbeeld door een notaris voor onbetaalde rekeningen of door de rechter na een rechtszaak.
Wat je in deze kolom graag wilt lezen is 'nema'. 'Nema' betekent 'Geen'. Want als je in Kroatie een woning koopt dan neem je de 'schulden' over. Dus als er nog een uitstaande lening is, dan ben jij aansprakelijk. Uiteraard moet je ervoor zorgen dat zo veel mogelijk schulden verwijderd worden. Dat kan niet in alle gevallen, bijvoorbeeld in het geval van het recht van overpad.
Onderaan de officiële versie zit een stempel die aangeeft dat het document is opgesteld door de rechtbank. In de stempel staat ook de uitgifte datum. Het document mag niet ouder zijn dan zes maanden. Oudere documenten zijn wellicht niet meer up to date.
Officiële kopieën van dit document kun je aanvragen bij de regionale rechtbank en kosten 20 kuna per stuk, te betalen met fiscale zegels (geen contant geld dus). Voor de aanvraag hoef je alleen maar het land nummer (Broj zemljišta) te weten.
Na aankoop van de woning zal jouw advocaat de koop melden bij de de rechtbank en dan wordt in sectie B van de Vlasnicki List de naam van de vorige eigenaar vervangen door jouw naam. Daarna ben je de juridisch eigenaar van het onroerend goed. Hou er rekening mee dat het overzetten op jouw naam een langdurige procedure is.
On-line versie grondboek register
Met het het land nummer (Broj zemljišta) hebt, kun je on line in het grondboek register kijken op .
De rubrieknamen op de website zijn iets anders geformuleerd maar hebben betrekking op dezelfde informatie. Op het officiële document staat bijvoorbeeld Vlasnicki list (lijst met eigenaars), op de on line versie staat Vlastovnica (Ownership). Dit komt omdat de on line versie alleen de informatie toont.
Auteur : Nicky -
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 4 artikelen over het kopen van een huis in Kroatië. In deze reeks worden de belangrijkste documenten besproken die je nodig hebt bij de aankoop van een Kroatische woning. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :
Het uittreksel uit het het Kroatische register(Izvadak iz zemljišne knjige)
Onroerend goed wordt door de lokale overheid () geregistreerd bij de regionale rechtbank (sud). In de linkerbovenhoek van het document staat bij het pijltje ‘Regional Court’ Opcinski Sud u Porecu-Parenzo (Rechtbank van Porec). Daaronder staat bij het pijltje ‘Local cadaster authority’ de naam van het kadaster ( ). In dit voorbeeld is de plaatsnaam Kaštelir.
Elk onroerend goed (dat kan bestaan uit een aantal verschillende soorten grond en gebouwen) dat eigendom is van dezelfde groep mensen, heeft een afzonderlijk registratie in het het grondboek register. Deze registratie is verdeeld in drie secties:
A – Popisni list PRVI ODJELJAK (Inventarislijst)
B – Vlasnicki list (lijst met eigenaars)
C – Teretni list (lijst met schulden die rusten op het onroerend goed)
A – Popisni list PRVI ODJELJAK (Inventarislijst)
- Redni broj (nummer)
- Broj zemljišta (land nummer). Hier vind je een opsomming van de delen waaruit het onroerend goed bestaat. Elk deel heeft een uniek
referentienummer van meestal vier cijfers, bijvoorbeeld 2485. Bij oudere woningen in Istrië, kan dit getal worden voorafgegaan door ZGR (zoals ZGR
85/3). ZGR is een afkorting van zgrada of gebouw. In sommige gebieden van Kroatie kunnen voor oudere huizen ook nog andere afkortingen worden
gebruikt, maar dit komt maar zelden voor.
Oznaka zemljišta (aanduiding van het land) is een beschrijving van wat er precies aan gebouwen op het land staan. Enkele van de meest voorkomende zijn: zgrada (gebouw), kuca (huis), stala (schuur) en ruševina (ruïne). Als een gebouw is opgedeeld in appartementen (stan) dan kunnen zij afzonderlijk worden vermeld, bijvoorbeeld stan A, stan B etc. Modernere versies van dit document vermelden soms ook op welke verdieping het appartement is gelegen inclusief een referentie naar de plattegrond van het appartementencomplex. De plattegrond vind je in het grondboek register. Het grondstuk zelf wordt ook beschreven. Een selectie van de meest voorkomende benamingen zijn: dvorište of vrt (tuin), livada (veld), oranica (moestuin), vinograd (wijngaard), maslinik (olijfgaard) of šuma (bos).
Als je een ruševina (ruïne) of stala (schuur). koopt met de bedoeling deze te veranderen in kuca (huis) dan moet je de Oznaka zemljišta (aanduiding van het land) laten wijzigen na afloop van de verbouwing. Afhankelijk van wat er precies veranderd is, is dit meestal een vrij eenvoudig proces, waar je een architect voor nodig hebt en de afdeling bouw- en woningtoezicht van de gemeente.
Let op, in Kroatië is de grond in zones ingedeeld. Voorbeelden van zones zijn : zone met gebouwen, commerciële zone, zone met bosbouw enz.). Je kunt aan de hand van het grondboek register niet vaststellen tot welke zone een gebouw behoort. Om een gebouw te gebruiken als woonhuis moet dit gebouw zich bevinden in een ‘gebouwen zone’. Je kunt de zones terugvinden in het bestemmingspland van de agdeling bouw- en woningtoezicht van de gemeente. De meeste huizen liggen wel in een ‘gebouwen zone, maar het is vaak wel de moeite waard om dit te controleren, vooral als het om een landelijke lokatie gaat. Je moet deze controle altijd uitvoeren als je grond koopt voor de bouw van een woning. Het komt voor dat gewetenloze verkopers goedkope landbouwgrond proberen te verkopen als veel duurdere bouwgrond. Om de zaak nog ingewikkelder te maken zijn er zijn ook regels over de grootte en het type bouwgrond. Laat de makelaar dit nauwkeurig uitzoeken voordat je de grond aankoopt. - Površina (oppervlakte): de grootte van elk deel, meestal in m²
- Primjedbe (commentaar), wordt meestal leeggelaten
Overzicht van de eigenaars en het percentage van het onroerend goed dat zij ieder bezitten. Upisi betekent inschrijving en udio percentage. Als er één eigenaar is dan staat er bij udio 1/1. Als er 2 eigenaars zijn worden beiden in de lijst opgenomen met udio 1/2 enzovoort. Het is belangrijk om te controleren of alle eigenaars het eens zijn met de verkoop van het onroerend goed omdat de verkoop anders niet legaal is. Ik heb documenten gezien met wel 26 eigenaars verspreid over de hele wereld en hoe meer eigenaars hoe moeilijker het wordt om van iedereen toestemming te krijgen voor de verkoop.
C – Teretni list (lijst met schulden die rusten op het onroerend goed)
Dit gedeelte bevat alle 'schulden' die rusten op het pand. Dit kunnen echte schulden zijn, zoals een hypotheek of onbetaalde belastingen, maar het kunnen ook rechten zijn, zoals recht van overpad. Sommige schulden kunnen ook zijn opgelegd aan een woning, bijvoorbeeld door een notaris voor onbetaalde rekeningen of door de rechter na een rechtszaak.
Wat je in deze kolom graag wilt lezen is 'nema'. 'Nema' betekent 'Geen'. Want als je in Kroatie een woning koopt dan neem je de 'schulden' over. Dus als er nog een uitstaande lening is, dan ben jij aansprakelijk. Uiteraard moet je ervoor zorgen dat zo veel mogelijk schulden verwijderd worden. Dat kan niet in alle gevallen, bijvoorbeeld in het geval van het recht van overpad.
Onderaan de officiële versie zit een stempel die aangeeft dat het document is opgesteld door de rechtbank. In de stempel staat ook de uitgifte datum. Het document mag niet ouder zijn dan zes maanden. Oudere documenten zijn wellicht niet meer up to date.
Officiële kopieën van dit document kun je aanvragen bij de regionale rechtbank en kosten 20 kuna per stuk, te betalen met fiscale zegels (geen contant geld dus). Voor de aanvraag hoef je alleen maar het land nummer (Broj zemljišta) te weten.
Na aankoop van de woning zal jouw advocaat de koop melden bij de de rechtbank en dan wordt in sectie B van de Vlasnicki List de naam van de vorige eigenaar vervangen door jouw naam. Daarna ben je de juridisch eigenaar van het onroerend goed. Hou er rekening mee dat het overzetten op jouw naam een langdurige procedure is.
On-line versie grondboek register
Met het het land nummer (Broj zemljišta) hebt, kun je on line in het grondboek register kijken op .
De rubrieknamen op de website zijn iets anders geformuleerd maar hebben betrekking op dezelfde informatie. Op het officiële document staat bijvoorbeeld Vlasnicki list (lijst met eigenaars), op de on line versie staat Vlastovnica (Ownership). Dit komt omdat de on line versie alleen de informatie toont.
Auteur : Nicky -
Huizen te koop in Kroatië van particulieren en makelaars. Zoek naar villa’s, appartementen of boederijen op het schiereiland Istrië, aan de centrale Dalmatische kust of in het gebied rond Dubrovnik.
Je kunt als buitenlander op twee manieren een huis kopen, als particulier of via een eigen bedrijf in Kroatië. Beide manieren hebben zo zijn voor- en
nadelen. Zo betaal je als particulier vanaf 3 jaar na aankoop geen vermogenswinstbelasting meer bij verkoop van je huis.
Meer artikelen