Arno Voogd (Inter-France),  zondag 15 januari 2023

 

Is het slim om een Frans huis te kopen zonder makelaar?

Franse huizen staan te koop bij makelaars, maar worden vaak ook door eigenaars rechtstreeks aangeboden. "Particulier à particulier" noemen de Fransen dat. De vraagprijs kan lager zijn, omdat er geen makelaar betaald hoeft te worden. Maar toch is het niet alles goud wat er blinkt. Veel huizen zijn te duur of hebben verborgen gebreken. Soms hebben makelaars er zelfs voor bedankt om ze in de verkoop te nemen. Het particuliere aanbod is een vergaarbak van goedgeprijsde huizen, regelrechte catastrofe-panden en alles wat daar tussen zit.

Hoe kan dat? Het zelfde huis staat te koop voor verschillende prijzen...?

De verkoper van een huis in Frankrijk zal meestal een beroep doen op een Franse makelaar. Vaak werkt hij met meerdere makelaars, want dat kan allemaal in Frankrijk. Zo zie je dat een huis bij verschillende makelaars te koop kan staan, en leuker nog, voor verschillende prijzen. Dat is een gevolg van verschillen in makelaarstarieven, of van verschil in inzicht over de prijs die er gevraagd kan worden.
Soms is het de eigenaar zelf, die uiteenlopende prijzen hanteert of een prijswijziging niet aan al zijn makelaars heeft gemeld. Franse makelaars zullen nooit de exacte ligging van een huis prijsgeven. Zo kan het zelfs gebeuren dat je exact hetzelfde huis bij een andere makelaar in een ander dorp ziet staan.
Bovendien mag de eigenaar ook nog zelf proberen een koper te vinden, met soms weer een andere vraagprijs.
Lekker verwarrend allemaal.

De eigenaar taxeert zelf, een lastige discussie kan ontstaan

In Frankrijk komt een vraagprijs tot stand na gezond overleg tussen makelaar en huiseigenaar. Wat is gezond? De eigenaar legt de door hemzelf getaxeerde waarde op tafel. De makelaar telt daar zijn courtage bij op en zo wordt de vraagprijs bepaald. Ik weet uit ervaring dat een taxatie van een eigenaar tot een heel ander resultaat kan leiden dan de waarde die ik zelf heb getaxeerd. Er ontstaat dan een lastige discussie tussen eigenaar en makelaar of taxateur.
Ik ben zelf niet zo makkelijk te overtuigen. Ik ken de markt, weet wat er wordt verkocht en voor welke prijzen. Als ik een huis of bedrijf heb getaxeerd, dan weet ik dat het klopt en moet een eigenaar van goede huize komen om mij van gedachten te doen veranderen.
Bij mij dus : Mission impossible.

Franse makelaars zijn soms te aardig

Als de waarde die ik taxeer tegenvalt dan vindt de eerst zo vriendelijke eigenaar mij ineens niet meer aardig. Maakt mij niet uit, want ik taxeer naar eer en geweten, heb een flinke dosis expertise in huis en weet heel goed waar de knelpunten zitten. Dus dan ben ik maar een keer niet aardig.
Echter er zijn Franse makelaars die het moeilijk vinden als ze niet aardig worden gevonden. Een makelaar is ook gewoon een mens. Hij wil aardig gevonden worden. Bovendien wil hij dat leuke huis graag in de verkoop krijgen. Hij durft de discussie met de eigenwijze eigenaar niet aan.
Hij is dus te aardig en accepteert de door de verkoper gedicteerde vraagprijs, ook al is die te hoog.
De makelaar zegt dan: "We proberen het gewoon, kijken of er iemand interesse toont, je weet het nooit".
De eigenaar vindt die makelaar dan ineens super aardig.

Hoe hoger de prijs, hoe aardiger de makelaar

Er zijn makelaars die verstandiger zijn en de eigenaar bewegen om de zelf getaxeerde prijs te verlagen. De eigenaar doet dat soms, maar die makelaar wordt natuurlijk minder aardig gevonden. De makelaar die samen met hem voor de hoofdprijs gaat blijft toch de aardigste. Hou jij ook van aardige mensen? Als je op huizenjacht bent en je ziet hetzelfde huis bij verschillende makelaars voor verschillende prijzen, dan weet je wat je te doen staat: neem contact op met de duurste makelaar, dat is vast ook de aardigste!

Wil je makelaars omzeilen, dan kijk je of het huis ook ergens door de eigenaar zelf wordt aangeboden, rechtstreeks, particulier à particulier. Wie weet vind je het dan voor de laagste prijs en kun je overwegen om de gok te wagen. Ik geef je zo meteen een aantal leuke websites waar je met particuliere verkopers kunt daten.
En wie weet bloeit er iets moois uit.

Dit huis is te duur, verbouwd zonder vergunning, heeft verborgen gebreken en de grond is vervuild

Dat staat er meestal niet bij in de advertentie, maar toch komt het vaak voor dat er een schaduwzijde aan het aanbod kleeft. Op particuliere websites staan regelmatig objecten die door makelaars werden geweigerd. Dat kan zijn omdat de door de eigenaar zelf getaxeerde waarde belachelijk hoog is (komt vaker voor dan je denkt).

Het is ook mogelijk dat het huis een gebrek heeft waardoor het woongenot wordt bedreigd of waardoor in de toekomst een probleem kan ontstaan. De eigenaar wil dat liever verzwijgen. De meeste makelaars werken daar niet aan mee en weigeren het huis in de verkoop te nemen als ze van alles moeten verhullen. Als de makelaars hem weigeren is de eigenaar is dus aangewezen op de particuliere verkoop.
Dat is nou net het type particulieren waarbij je op je hoede moet zijn.

Is particulier aanbod goedkoper?

Soms. Als de eigenaar een lagere vraagprijs hanteert. Dat kan hij doen, omdat hij geen makelaar hoeft te betalen. En als hij jou als koper dat voordeel gunt. Dan biedt hij voor een 5 tot 10 procent lagere prijs aan dan bij de makelaar. Maar dat is lang niet altijd het geval. Het kan zelfs voorkomen, dat de prijs waarmee de eigenaar adverteert hoger ligt dan bij een makelaar. Als je dat ontdekt dan weet je dat de onderhandelingsmarge ruimer zal zijn. Je kunt immers zo uitrekenen hoeveel de particulier overhoudt als hij via de makelaar zou verkopen. Maar het blijft een ondoorzichtige markt.
Dus wees op je hoede.
Neem je eigen adviseur mee. Koop of onderhandel nooit zonder dat je een realistische op zak hebt. En ook een aankoopkeuring kan een slimme zet zijn.

Leuke Franse huizen voor een geschikte prijs

Natuurlijk worden er ook leuke Franse huizen voor een redelijke prijs aangeboden. Je weet alleen niet welke het zijn. Particulieren laten je voor hun unieke huis veel kilometers maken in de hoop je te kunnen vangen als je eenmaal binnen bent. Zo werkt het natuurlijk niet, maar als het huis tegenvalt dan heb je wèl een hoop tijd verloren.

Op dat punt is de makelaar in het voordeel. Als je met hem een huis bezoekt, dan leert hij je wensen begrijpen en zal hij je andere leuke huizen uit zijn portefeuille kunnen aanbieden. In de tijd die je vrij moet maken voor één particulier, kun je met een makelaar vier of vijf huizen bezoeken. En daar kan best wat leuks bij zitten, zeker als ze op basis van jouw wensen zijn geselecteerd. Bij een goeie makelaar heb je dus een hogere slagingskans. Er is bovendien vast wel wat onderhandelingsmarge en soms kun je wat korting op zijn commissie bedingen.
Dus al met al is de aankoop via een makelaar lang zo gek nog niet.

Toch liever zonder makelaar?

Maar goed, wil je echt liever rechtstreeks aankopen , dan zoek je naar huizen die door de eigenaar zelf wordt aangeboden, rechtstreeks, ofwel particulier à particulier. Wie weet vind je iets voor een gunstige prijs en kun je overwegen om de gok te wagen.

Mocht je bij een particulier je droomhuis vinden, neem dan wel een deskundige in de hand. Hij zorgt dat je een veilige aankoop doet, controleert de prijs en zorgt voor de beste condities.
Bovendien weet een echte aankoopmakelaar zichzelf altijd terug te verdienen. En vaak nog veel meer dan dat!
Ik spreek hier uit ervaring.

Verboden voor makelaars

Soms is het zuiver particulier à particulier. Verboden voor makelaars. Geen pottenkijkers gewenst. Soms staat het er zelfs bij: “Agences à s’abstenir”. Het particuliere aanbod is een marktplaats met aanbieders van allerlei pluimage. Je vindt er mooie villa’s, vervallen kastelen en leuke boerderijtjes, maar er zitten ook afdankertjes en onverkoopbare huizen tussen. Panden die al jaren te koop staan. En natuurlijk de huizen waarvan de eigenaar zelf een droomwaarde heeft getaxeerd en dus een absurd hoge prijs vraagt. Maar toch, heel af en toe vind je er een koopje.
Of lijkt het een koopje.

Kijk eens rond in de schimmige wereld van de Fransen die zelf iets proberen te verkopen. Ik geef je hieronder een paar adressen. Ik garandeer geen betrouwbaarheid. Kijk ernaar, smul ervan, vergelijk en steek er wat van op. Maar kijk uit wat je doet. Vraag advies. als je het niet helemaal vertrouwt.
Of als je twijfelt.

Huizen te koop in Frankrijk, zonder makelaar

Hier zijn ze, de 9 bekendste Franse dating-sites voor de particuliere huizenhandel:










Succes! En... vergeet je aankoopmakelaar niet!


Dit artikel is eerder verschenen op de website van Inter-France :