Jos Deuling, dinsdag 14 mei 2013
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 7 artikelen over het verkopen van een woning in Spanje. De andere artikelen in de reeks behandelen
de volgende onderwerpen :
Vermogenswinstbelasting
Als je je woning verkoopt met winst dan moet je in Spanje
betalen. Deze belasting heet officieel Impuesto sobre Incremento
de Patrimonio de la Venta de un Bien Inmeuble. Bij deze belasting is het van belang of je ingezete bent of niet-ingezetene. In sommige gevallen ben
je
vrijgesteld van deze belasting.
Hoe wordt de vermogenswinstbelasting berekend?
De winst is het verschil tussen de verkoopprijs en de prijs waarvoor jij de woning zelf hebt gekocht. Op de toenmalige koopprijs wordt een
toegepast. De
inflatiecorrectie vindt plaats
met behulp van officiële tabellen van de Spaanse overheid. Op het bedrag dat overblijft
kun je vervolgens allerlei kosten in mindering brengen : eventuele advocaat- en makelaarskosten en de kosten van een verbouwing of renovatie.
Vermogenswinstbelasting ingezetene.
21% over het deel tussen 0 € en 6.000 €
25% over het deel tussen 6.000 € en 24.000 €
27% over het deel boven 24.000 €
De belasting wordt verrekend via de inkomstenbelasting. Je moet de belasting betalen over het jaar waarin de woning verkocht is.
Vermogenswinstbelasting niet-ingezetene.
Een niet-ingezete betaalt 21% belasting over de winst bij verkoop.
Als je als niet-ingezetene een woning in Spanje verkoopt dan wordt standaard 3% van de verkoopprijs ingehouden als vermogenswinstbelasting. Je moet
je
in ieder geval realiseren dat je als niet-ingezete bij de overdracht van de woning maar 97% van de verkoopprijs ontvangt.
Omdat de Spaanse huizenmarkt nu ingestort is, zullen momenteel minder mensen winst maken op de verkoop van hun woning. Als je in aanmerking komt voor
een teruggave van te veel betaalde vermogenswinstbelasting dan heb je na overdracht van de woning 3 maanden de tijd om een aanvraag in te dienen bij
het lokale belastingkantoor (Delegación de hacienda). Via het zogenaamde
kun je de
teruggave
aanvragen.
De Spaanse belastingdienst zal pas in het volgende boekjaar het teveel betaalde bedrag terugbetalen. Als niet-ingezete moet je dan wel een Spaanse
rechtspersoon of Spaans ingezetene aanwijzen als Fiscaal vertegenwoordiger.
Vrijstelling van de vermogenswinstbelasting.
In de volgende gevallen hoef je geen vermogenswinstbelasting te betalen :
- Als je met de opbrengst van de verkoop een nieuwe woning koopt. Voorwaarde is wel dat je minimaal 3 jaar lang onafgebroken in je huidige woning
hebt gewoond, dat je ingezetene bent en dat je nieuwe woning je hoofdwoning wordt.
- Als je ingezetene bent, ouder dan 65 jaar en je hebt minstens 3 jaar lang onafgebroken in je huidige woning gewoond.
Belastingontduiking.
In het verleden kwam het nog wel eens voor dat koper en verkoper een lagere verkoopprijs opgaven dan werkelijk overeen gekomen was. Dit werd gedaan
om
minder vermogenswinstbelasting en overdrachtsbelasting te betalen. Tegenwoordig is dat niet meer zo gemakkelijk. De belastingdienst houdt zelf
gegevens bij over de waarde van een woning. Als je nu een te lage verkooprijs opgeeft dan krijg je een navordering van de belasting.
Nu de huizenprijzen in Spanje de afgelopen jaren fors gedaald zijn, zullen de verkooprijs en de waardering volgens de belastingdienst vaker uit
elkaar
gaan lopen. Je kunt daarom het beste voorafgaand aan de verkoop bij het lokale belastingkantoor navragen hoeveel jouw woning volgens de
belastingdienst waard is. Dat kun je hier als vast rekening mee houden.
Plusvalia
De Plusvalia, letterlijk ‘meerwaarde’, is een gemeentelijke belasting die wordt geheven bij de verkoop van een woning. Het wordt berekend op basis
van
de de kadastrale waarde van de woning (Valor Catastral) en op basis van het aantal jaren dat de woning in jouw bezit is geweest.. De Valor Catastral
is overigens te vergelijken met de
in
Nederland. In de hoogtijdagen van de Spaanse huizenmarkt was de Valor Catastral vaak aanzienlijk
lager dan de marktwaarde van de woning. Na het uiteenspatten van de Spaanse vastgoed zeepbel is de Spaanse WOZ waarde vaak hoger dan de marktwaarde.
De Plusvalia is eigenlijk een belasting op de waardestijging van de grond waarop de woning staat. De gemeente redeneert dat de grond in waarde is
gestegen omdat men in de loop van de jaren allerlei infrastructurele verbeteringen in het gebied heeft doorgevoerd. Bijvoorbeeld het onderhoud
bestaande wegen of het aanleggen van nieuwe wegen, aanleg en onderhoud van de riolering, straatverlichting etc. Via de Plusvalia draagt de verkoper
bij in deze infrastructuerele verbeteringen.
Het te betalen bedrag aan Plusvalia is dus afhankelijk van de WOZ waarde én van de periode waarin je de woning in eigendom hebt gehad : hoe langer de
periode, hoe hoger het bedrag van de belasting. Het bedrag kan behoorlijk oplopen. Het is daarom verstandig om aan jouw makelaar of advocaat te
vragen
om van tevoren uit te zoeken hoeveel Plusvalia je moet betalen. Hiervoor kunnenze terecht op het gemeentehuis. Op het gemeentehuis kunnen ze precies
uitrekenen hoeveel Plusvalia je moet betalen. Dat doen ze aan de hand van het WOZ register. Nu de huizenmarkt is ingestort kun je met de gemeente
overleggen om op de laagst mogelijk waarde uit te komen.
Bij het opstellen van het koopcontract kun je afspreken wie de Plusvalia betaalt, de koper of de verkoper. In het verleden toen de Spaanse
huizenmarkt
nog booming busines was betaalde de koper meestal. Tegenwoordig zijn de rollen echter omgedraaid en betaalt de verkoper de Plusvalia.
De Plusvalia moet binnen 30 dagen na de verkoop van de woning betaald worden. Je kunt betalen op het gemeentehuis. De koper kan echter ook eisen dat
de Plusvalia wordt ingehouden op de verkooprijs. Dit om te voorkomen dat de verkoper vertrekt zonder te betalen. In dat geval zou namelijk de koper
de
Plusvalia moeten betalen. Voor de koper is het dus een geruststellend idee dat hij niet opdraait voor de Plusvalia.