Huis verkopen Spanje : vermogenswinstbelasting en plusvalia belasting
Jos Deuling, dinsdag 14 mei 2013
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 7 artikelen over het verkopen van een woning in Spanje. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :
Vermogenswinstbelasting
Als je je woning verkoopt met winst dan moet je in Spanje betalen. Deze belasting heet officieel Impuesto sobre Incremento de Patrimonio de la Venta de un Bien Inmeuble. Bij deze belasting is het van belang of je ingezete bent of niet-ingezetene. In sommige gevallen ben je vrijgesteld van deze belasting.
Hoe wordt de vermogenswinstbelasting berekend?
De winst is het verschil tussen de verkoopprijs en de prijs waarvoor jij de woning zelf hebt gekocht. Op de toenmalige koopprijs wordt een toegepast. De inflatiecorrectie vindt plaats met behulp van officiële tabellen van de Spaanse overheid. Op het bedrag dat overblijft kun je vervolgens allerlei kosten in mindering brengen : eventuele advocaat- en makelaarskosten en de kosten van een verbouwing of renovatie.
Vermogenswinstbelasting ingezetene.
21% over het deel tussen 0 € en 6.000 €
25% over het deel tussen 6.000 € en 24.000 €
27% over het deel boven 24.000 €
De belasting wordt verrekend via de inkomstenbelasting. Je moet de belasting betalen over het jaar waarin de woning verkocht is.
Vermogenswinstbelasting niet-ingezetene.
Een niet-ingezete betaalt 21% belasting over de winst bij verkoop.
Als je als niet-ingezetene een woning in Spanje verkoopt dan wordt standaard 3% van de verkoopprijs ingehouden als vermogenswinstbelasting. Je moet je in ieder geval realiseren dat je als niet-ingezete bij de overdracht van de woning maar 97% van de verkoopprijs ontvangt.
Omdat de Spaanse huizenmarkt nu ingestort is, zullen momenteel minder mensen winst maken op de verkoop van hun woning. Als je in aanmerking komt voor een teruggave van te veel betaalde vermogenswinstbelasting dan heb je na overdracht van de woning 3 maanden de tijd om een aanvraag in te dienen bij het lokale belastingkantoor (Delegación de hacienda). Via het zogenaamde kun je de teruggave aanvragen.
De Spaanse belastingdienst zal pas in het volgende boekjaar het teveel betaalde bedrag terugbetalen. Als niet-ingezete moet je dan wel een Spaanse rechtspersoon of Spaans ingezetene aanwijzen als Fiscaal vertegenwoordiger.
Vrijstelling van de vermogenswinstbelasting.
In de volgende gevallen hoef je geen vermogenswinstbelasting te betalen :
Belastingontduiking.
In het verleden kwam het nog wel eens voor dat koper en verkoper een lagere verkoopprijs opgaven dan werkelijk overeen gekomen was. Dit werd gedaan om minder vermogenswinstbelasting en overdrachtsbelasting te betalen. Tegenwoordig is dat niet meer zo gemakkelijk. De belastingdienst houdt zelf gegevens bij over de waarde van een woning. Als je nu een te lage verkooprijs opgeeft dan krijg je een navordering van de belasting.
Nu de huizenprijzen in Spanje de afgelopen jaren fors gedaald zijn, zullen de verkooprijs en de waardering volgens de belastingdienst vaker uit elkaar gaan lopen. Je kunt daarom het beste voorafgaand aan de verkoop bij het lokale belastingkantoor navragen hoeveel jouw woning volgens de belastingdienst waard is. Dat kun je hier als vast rekening mee houden.
Plusvalia
De Plusvalia, letterlijk ‘meerwaarde’, is een gemeentelijke belasting die wordt geheven bij de verkoop van een woning. Het wordt berekend op basis van de de kadastrale waarde van de woning (Valor Catastral) en op basis van het aantal jaren dat de woning in jouw bezit is geweest.. De Valor Catastral is overigens te vergelijken met de in Nederland. In de hoogtijdagen van de Spaanse huizenmarkt was de Valor Catastral vaak aanzienlijk lager dan de marktwaarde van de woning. Na het uiteenspatten van de Spaanse vastgoed zeepbel is de Spaanse WOZ waarde vaak hoger dan de marktwaarde.
De Plusvalia is eigenlijk een belasting op de waardestijging van de grond waarop de woning staat. De gemeente redeneert dat de grond in waarde is gestegen omdat men in de loop van de jaren allerlei infrastructurele verbeteringen in het gebied heeft doorgevoerd. Bijvoorbeeld het onderhoud bestaande wegen of het aanleggen van nieuwe wegen, aanleg en onderhoud van de riolering, straatverlichting etc. Via de Plusvalia draagt de verkoper bij in deze infrastructuerele verbeteringen.
Het te betalen bedrag aan Plusvalia is dus afhankelijk van de WOZ waarde én van de periode waarin je de woning in eigendom hebt gehad : hoe langer de periode, hoe hoger het bedrag van de belasting. Het bedrag kan behoorlijk oplopen. Het is daarom verstandig om aan jouw makelaar of advocaat te vragen om van tevoren uit te zoeken hoeveel Plusvalia je moet betalen. Hiervoor kunnenze terecht op het gemeentehuis. Op het gemeentehuis kunnen ze precies uitrekenen hoeveel Plusvalia je moet betalen. Dat doen ze aan de hand van het WOZ register. Nu de huizenmarkt is ingestort kun je met de gemeente overleggen om op de laagst mogelijk waarde uit te komen.
Bij het opstellen van het koopcontract kun je afspreken wie de Plusvalia betaalt, de koper of de verkoper. In het verleden toen de Spaanse huizenmarkt nog booming busines was betaalde de koper meestal. Tegenwoordig zijn de rollen echter omgedraaid en betaalt de verkoper de Plusvalia.
De Plusvalia moet binnen 30 dagen na de verkoop van de woning betaald worden. Je kunt betalen op het gemeentehuis. De koper kan echter ook eisen dat de Plusvalia wordt ingehouden op de verkooprijs. Dit om te voorkomen dat de verkoper vertrekt zonder te betalen. In dat geval zou namelijk de koper de Plusvalia moeten betalen. Voor de koper is het dus een geruststellend idee dat hij niet opdraait voor de Plusvalia.
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 7 artikelen over het verkopen van een woning in Spanje. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :
Vermogenswinstbelasting
Als je je woning verkoopt met winst dan moet je in Spanje betalen. Deze belasting heet officieel Impuesto sobre Incremento de Patrimonio de la Venta de un Bien Inmeuble. Bij deze belasting is het van belang of je ingezete bent of niet-ingezetene. In sommige gevallen ben je vrijgesteld van deze belasting.
Hoe wordt de vermogenswinstbelasting berekend?
De winst is het verschil tussen de verkoopprijs en de prijs waarvoor jij de woning zelf hebt gekocht. Op de toenmalige koopprijs wordt een toegepast. De inflatiecorrectie vindt plaats met behulp van officiële tabellen van de Spaanse overheid. Op het bedrag dat overblijft kun je vervolgens allerlei kosten in mindering brengen : eventuele advocaat- en makelaarskosten en de kosten van een verbouwing of renovatie.
Vermogenswinstbelasting ingezetene.
21% over het deel tussen 0 € en 6.000 €
25% over het deel tussen 6.000 € en 24.000 €
27% over het deel boven 24.000 €
De belasting wordt verrekend via de inkomstenbelasting. Je moet de belasting betalen over het jaar waarin de woning verkocht is.
Vermogenswinstbelasting niet-ingezetene.
Een niet-ingezete betaalt 21% belasting over de winst bij verkoop.
Als je als niet-ingezetene een woning in Spanje verkoopt dan wordt standaard 3% van de verkoopprijs ingehouden als vermogenswinstbelasting. Je moet je in ieder geval realiseren dat je als niet-ingezete bij de overdracht van de woning maar 97% van de verkoopprijs ontvangt.
Omdat de Spaanse huizenmarkt nu ingestort is, zullen momenteel minder mensen winst maken op de verkoop van hun woning. Als je in aanmerking komt voor een teruggave van te veel betaalde vermogenswinstbelasting dan heb je na overdracht van de woning 3 maanden de tijd om een aanvraag in te dienen bij het lokale belastingkantoor (Delegación de hacienda). Via het zogenaamde kun je de teruggave aanvragen.
De Spaanse belastingdienst zal pas in het volgende boekjaar het teveel betaalde bedrag terugbetalen. Als niet-ingezete moet je dan wel een Spaanse rechtspersoon of Spaans ingezetene aanwijzen als Fiscaal vertegenwoordiger.
Vrijstelling van de vermogenswinstbelasting.
In de volgende gevallen hoef je geen vermogenswinstbelasting te betalen :
- Als je met de opbrengst van de verkoop een nieuwe woning koopt. Voorwaarde is wel dat je minimaal 3 jaar lang onafgebroken in je huidige woning hebt gewoond, dat je ingezetene bent en dat je nieuwe woning je hoofdwoning wordt.
- Als je ingezetene bent, ouder dan 65 jaar en je hebt minstens 3 jaar lang onafgebroken in je huidige woning gewoond.
Belastingontduiking.
In het verleden kwam het nog wel eens voor dat koper en verkoper een lagere verkoopprijs opgaven dan werkelijk overeen gekomen was. Dit werd gedaan om minder vermogenswinstbelasting en overdrachtsbelasting te betalen. Tegenwoordig is dat niet meer zo gemakkelijk. De belastingdienst houdt zelf gegevens bij over de waarde van een woning. Als je nu een te lage verkooprijs opgeeft dan krijg je een navordering van de belasting.
Nu de huizenprijzen in Spanje de afgelopen jaren fors gedaald zijn, zullen de verkooprijs en de waardering volgens de belastingdienst vaker uit elkaar gaan lopen. Je kunt daarom het beste voorafgaand aan de verkoop bij het lokale belastingkantoor navragen hoeveel jouw woning volgens de belastingdienst waard is. Dat kun je hier als vast rekening mee houden.
Plusvalia
De Plusvalia, letterlijk ‘meerwaarde’, is een gemeentelijke belasting die wordt geheven bij de verkoop van een woning. Het wordt berekend op basis van de de kadastrale waarde van de woning (Valor Catastral) en op basis van het aantal jaren dat de woning in jouw bezit is geweest.. De Valor Catastral is overigens te vergelijken met de in Nederland. In de hoogtijdagen van de Spaanse huizenmarkt was de Valor Catastral vaak aanzienlijk lager dan de marktwaarde van de woning. Na het uiteenspatten van de Spaanse vastgoed zeepbel is de Spaanse WOZ waarde vaak hoger dan de marktwaarde.
De Plusvalia is eigenlijk een belasting op de waardestijging van de grond waarop de woning staat. De gemeente redeneert dat de grond in waarde is gestegen omdat men in de loop van de jaren allerlei infrastructurele verbeteringen in het gebied heeft doorgevoerd. Bijvoorbeeld het onderhoud bestaande wegen of het aanleggen van nieuwe wegen, aanleg en onderhoud van de riolering, straatverlichting etc. Via de Plusvalia draagt de verkoper bij in deze infrastructuerele verbeteringen.
Het te betalen bedrag aan Plusvalia is dus afhankelijk van de WOZ waarde én van de periode waarin je de woning in eigendom hebt gehad : hoe langer de periode, hoe hoger het bedrag van de belasting. Het bedrag kan behoorlijk oplopen. Het is daarom verstandig om aan jouw makelaar of advocaat te vragen om van tevoren uit te zoeken hoeveel Plusvalia je moet betalen. Hiervoor kunnenze terecht op het gemeentehuis. Op het gemeentehuis kunnen ze precies uitrekenen hoeveel Plusvalia je moet betalen. Dat doen ze aan de hand van het WOZ register. Nu de huizenmarkt is ingestort kun je met de gemeente overleggen om op de laagst mogelijk waarde uit te komen.
Bij het opstellen van het koopcontract kun je afspreken wie de Plusvalia betaalt, de koper of de verkoper. In het verleden toen de Spaanse huizenmarkt nog booming busines was betaalde de koper meestal. Tegenwoordig zijn de rollen echter omgedraaid en betaalt de verkoper de Plusvalia.
De Plusvalia moet binnen 30 dagen na de verkoop van de woning betaald worden. Je kunt betalen op het gemeentehuis. De koper kan echter ook eisen dat de Plusvalia wordt ingehouden op de verkooprijs. Dit om te voorkomen dat de verkoper vertrekt zonder te betalen. In dat geval zou namelijk de koper de Plusvalia moeten betalen. Voor de koper is het dus een geruststellend idee dat hij niet opdraait voor de Plusvalia.
Huizen te koop Spanje. Ruim aanbod. Vakantiehuizen en vakantievilla’s. Boerderijen in Andalusië, appartementen aan de Costa’s. Particuliere verkoop en aanbod van makelaars.
Dit boek heeft een overzichtelijke indeling met veel oefeningen. Het grootste deel van succesvol Spaans leren is natuurlijk doorzettingsvermogen, maar dit boek blijft motiveren
De manieren waarop je bij de notariële overdracht van je woning in Spanje de koopsom kunt betalen lees je in dit artikel.
Meer artikelen