Huis verkopen Spanje : verkoopcontracten en verkoopclausules
Jos Deuling, dinsdag 14 mei 2013
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 7 artikelen over het verkopen van een woning in Spanje. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :
Contracten laten opstellen door advocaat
Het verkopen van je woning in Spanje is een ingewikkeld proces met valkuilen. Normaal gesproken zal de verkopende makelaar jou in het proces begeleiden. En als je een goede makelaar hebt dan zal het allemaal wel goed aflopen. Toch lees je in de vakliteratuur en op Internet , dat je voor het afsluiten van de verkoopcontracten het best een advocaat kunt inhuren. Meer argumenten voor het inhuren van een advocaat vind je in dit artikel over het kopen van een huis in Spanje .
De kosten van een advocaat bedragen tussen de 1% en 1.5% van de verkoopprijs. Sommige advocaten rekenenen ook een vast tarief van 2500 euro. De advocaatkosten kun je aftrekken van de vermogenswinstbelasting. Vraag de advocaat dan wel om een BTW factuur.
Voorlopig en definitief koopcontract
Als er een koper is gevonden dan wordt de woning van de markt gehaald. De koper betaalt hiervoor een borg van 3000 euro en hij ondertekent een voorlopig koopcontract, een Contrato de Reserva. In het Contrato de Reserva wordt een clausule opgenomen waarin de koper zich verplicht binnen 15 tot 21 dagen een aanbetaling te doen van 10% van de verkoopprijs. De koper heeft in die periode de tijd om zijn hypotheek af te ronden en zijn advocaat kan nader onderzoek doen naar de woning.
Als hypotheekaanvraag en onderzoek afgerond zijn staat niets de verkoop in de weg. Als de koper 10% aanbetaalt dan wordt het definitieve koopcontract, de CompraVenta, opgesteld. Doet de koper echter geen aanbetaling van 10% binnen de vastgestelde termijn, dan krijgt de verkoper de borg van 3000 euro. Dit is redelijk aangezien de woning van de markt is gehaald en de verkoper niet met andere kandidaat-kopers heeft kunnen onderhandelen in deze periode.
In het voorlopige en in definitieve koopcontract zijn opgenomen : verkoopprijs, boeteclausules en datum waarop de laatste betaling dient te geschieden.
Promesa de Compraventa en Contrato de Arra
Er zijn nog 2 andere contracten waar je mee te maken kunt krijgen. De Promesa de Compraventa waarin beloofd wordt (‘Promesa’) dat de woning verkocht wordt en de Contrato de Arras waarin wordt afgeproken om uiterlijk op een bepaalde datum de koop te bezegelen.
Neem altijd verkoopclausules op in de contracten
Een van de boeteclausules hebben we hierboven al gezien. Als de koper te laat is met de aanbetaling van 10% dan verliest hij de borg van 3000 euro. Maar pas op! Als de verkoper de woning terugtrekt uit de verkoop, dan moet de verkoper 2x de borg betalen aan de koper, 6000 euro dus. Het terugtrekken van de woning kan bijvoorbeeld gebeuren als blijkt dat de verkoper na de verkoop blijft zitten met een restschuld op zijn hypotheek. De bank kan namelijk niet akkoord gaan met de verkoop als er een restschuld overblijft. Nu de huizenmakrt in Spanje is ingestort lopen veel verkopers het risico achter te blijven met een restschuld. Bij een mogelijke restschuld is het is daarom verstandig voorafgaand aan de verkoop eerst contact op te nemen met de bank. Je moet vooraf gewoon weten of de bank akkoord gaat met de verkoop.
Boeteclausules gelden dus voor beide partijen, koper en verkoper! Zij zorgen ervoor dat koper en verkoper niet zonder kosten het contract kunnen ontbinden. Toen de Spaanse huizenmarkt nog ‘booming business’ was zorgden de clausules ervoor dat de verkopers hun woning niet zo maar even voor een hogere prijs doorverkochten aan een ander. Nu is het het tegenovergestelde. De verkopersmarkt heeft plaats gemaakt voor een kopersmarkt. Boetclausules zorgen er nu juist voor dat de verkoper schadeloos wordt gesteld als de koper zijn verplichtingen niet nakomt.
Als de koper in termijnen wil betalen dan kun je in het verkoopcontract een clausule opnemen dat de koper het reeds betaalde geld kwijt is als hij niet binnen de afgeproken termijn het volledige bedrag betaalt. Als de koper reeds 150.000 euro heeft betaald maar niet in staat is om de laatste termijn van 50.000 euro te voldoen dan zou je in theorie 150.000 euro rijker zijn. Zo werkt het echter niet in de praktijk. En het zou ook niet redelijk zijn. De koper zal de zaak voor de rechter brengen. De rechter zal in alle redelijkheid een vonnis vellen rekening houdend met de periode dat de koper in het huis heeft gewoond en met de kosten die de verkoper gemaakt hebt. De rechter zal voorbijgaan aan de boeteclausules en een redelijke schadeloosstelling bepalen. Zo’n rechtzaak is vaak een langdurig proces. Gedurende deze periode kun je je woning niet opnieuw te koop zetten.
Als koper of verkoper ziek worden vlak voor de ondertekening van het definitieve koopcontract en niet bij de ondertekening aanwezig kunnen zijn, dan zou het onredelijk zijn als een van beide een boete zou moeten betalen. Er moet wel clausule in het voorlopig contract zijn opgenomen. Dit is een clausule gebaseerd op artikel 1105 van het Spaans Burgerlijk wetboek (Código Civil): ‘de annulering is het gevolg van buitengewone omstandigheden die niet hadden kunnen worden vermeden zelfs indien alle redelijke maatregelen werden genomen’. De ondertekening van het koopcontract wordt verplaatst naar een later moment. Er moet wel een dokterverklaring overlegd worden waaruit blijkt dat koper of verkoper inderdaad niet bij de overdracht aanwezig konden zijn.
In het koopcontract staat meestal ook een clausule die aangeeft dat de verkoper verantwoordelijk is voor alle kosten van de woning totdat het definitieve koopcontract ondertekend is. Je moet hierbij denken aan de gas- en licht, kosten voor water en bijvoorbeeld de kosten van de Vereniging van Eigenaren. De kosten van de VVE bestaan uit kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijk tuin, zwembad, liften en interne gemeenschappelijke ruimtes.
Neem in de contracten altijd clausules op tegen zogenaamde kopers die op een slinkse manier in je woning gaan zitten en vervolgens niet betalen en weigeren te vertrekken.
Nog wat losse tips :
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 7 artikelen over het verkopen van een woning in Spanje. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :
Contracten laten opstellen door advocaat
Het verkopen van je woning in Spanje is een ingewikkeld proces met valkuilen. Normaal gesproken zal de verkopende makelaar jou in het proces begeleiden. En als je een goede makelaar hebt dan zal het allemaal wel goed aflopen. Toch lees je in de vakliteratuur en op Internet , dat je voor het afsluiten van de verkoopcontracten het best een advocaat kunt inhuren. Meer argumenten voor het inhuren van een advocaat vind je in dit artikel over het kopen van een huis in Spanje .
De kosten van een advocaat bedragen tussen de 1% en 1.5% van de verkoopprijs. Sommige advocaten rekenenen ook een vast tarief van 2500 euro. De advocaatkosten kun je aftrekken van de vermogenswinstbelasting. Vraag de advocaat dan wel om een BTW factuur.
Voorlopig en definitief koopcontract
Als er een koper is gevonden dan wordt de woning van de markt gehaald. De koper betaalt hiervoor een borg van 3000 euro en hij ondertekent een voorlopig koopcontract, een Contrato de Reserva. In het Contrato de Reserva wordt een clausule opgenomen waarin de koper zich verplicht binnen 15 tot 21 dagen een aanbetaling te doen van 10% van de verkoopprijs. De koper heeft in die periode de tijd om zijn hypotheek af te ronden en zijn advocaat kan nader onderzoek doen naar de woning.
Als hypotheekaanvraag en onderzoek afgerond zijn staat niets de verkoop in de weg. Als de koper 10% aanbetaalt dan wordt het definitieve koopcontract, de CompraVenta, opgesteld. Doet de koper echter geen aanbetaling van 10% binnen de vastgestelde termijn, dan krijgt de verkoper de borg van 3000 euro. Dit is redelijk aangezien de woning van de markt is gehaald en de verkoper niet met andere kandidaat-kopers heeft kunnen onderhandelen in deze periode.
In het voorlopige en in definitieve koopcontract zijn opgenomen : verkoopprijs, boeteclausules en datum waarop de laatste betaling dient te geschieden.
Promesa de Compraventa en Contrato de Arra
Er zijn nog 2 andere contracten waar je mee te maken kunt krijgen. De Promesa de Compraventa waarin beloofd wordt (‘Promesa’) dat de woning verkocht wordt en de Contrato de Arras waarin wordt afgeproken om uiterlijk op een bepaalde datum de koop te bezegelen.
Neem altijd verkoopclausules op in de contracten
Een van de boeteclausules hebben we hierboven al gezien. Als de koper te laat is met de aanbetaling van 10% dan verliest hij de borg van 3000 euro. Maar pas op! Als de verkoper de woning terugtrekt uit de verkoop, dan moet de verkoper 2x de borg betalen aan de koper, 6000 euro dus. Het terugtrekken van de woning kan bijvoorbeeld gebeuren als blijkt dat de verkoper na de verkoop blijft zitten met een restschuld op zijn hypotheek. De bank kan namelijk niet akkoord gaan met de verkoop als er een restschuld overblijft. Nu de huizenmakrt in Spanje is ingestort lopen veel verkopers het risico achter te blijven met een restschuld. Bij een mogelijke restschuld is het is daarom verstandig voorafgaand aan de verkoop eerst contact op te nemen met de bank. Je moet vooraf gewoon weten of de bank akkoord gaat met de verkoop.
Boeteclausules gelden dus voor beide partijen, koper en verkoper! Zij zorgen ervoor dat koper en verkoper niet zonder kosten het contract kunnen ontbinden. Toen de Spaanse huizenmarkt nog ‘booming business’ was zorgden de clausules ervoor dat de verkopers hun woning niet zo maar even voor een hogere prijs doorverkochten aan een ander. Nu is het het tegenovergestelde. De verkopersmarkt heeft plaats gemaakt voor een kopersmarkt. Boetclausules zorgen er nu juist voor dat de verkoper schadeloos wordt gesteld als de koper zijn verplichtingen niet nakomt.
Als de koper in termijnen wil betalen dan kun je in het verkoopcontract een clausule opnemen dat de koper het reeds betaalde geld kwijt is als hij niet binnen de afgeproken termijn het volledige bedrag betaalt. Als de koper reeds 150.000 euro heeft betaald maar niet in staat is om de laatste termijn van 50.000 euro te voldoen dan zou je in theorie 150.000 euro rijker zijn. Zo werkt het echter niet in de praktijk. En het zou ook niet redelijk zijn. De koper zal de zaak voor de rechter brengen. De rechter zal in alle redelijkheid een vonnis vellen rekening houdend met de periode dat de koper in het huis heeft gewoond en met de kosten die de verkoper gemaakt hebt. De rechter zal voorbijgaan aan de boeteclausules en een redelijke schadeloosstelling bepalen. Zo’n rechtzaak is vaak een langdurig proces. Gedurende deze periode kun je je woning niet opnieuw te koop zetten.
Als koper of verkoper ziek worden vlak voor de ondertekening van het definitieve koopcontract en niet bij de ondertekening aanwezig kunnen zijn, dan zou het onredelijk zijn als een van beide een boete zou moeten betalen. Er moet wel clausule in het voorlopig contract zijn opgenomen. Dit is een clausule gebaseerd op artikel 1105 van het Spaans Burgerlijk wetboek (Código Civil): ‘de annulering is het gevolg van buitengewone omstandigheden die niet hadden kunnen worden vermeden zelfs indien alle redelijke maatregelen werden genomen’. De ondertekening van het koopcontract wordt verplaatst naar een later moment. Er moet wel een dokterverklaring overlegd worden waaruit blijkt dat koper of verkoper inderdaad niet bij de overdracht aanwezig konden zijn.
In het koopcontract staat meestal ook een clausule die aangeeft dat de verkoper verantwoordelijk is voor alle kosten van de woning totdat het definitieve koopcontract ondertekend is. Je moet hierbij denken aan de gas- en licht, kosten voor water en bijvoorbeeld de kosten van de Vereniging van Eigenaren. De kosten van de VVE bestaan uit kosten voor het onderhoud van de gemeenschappelijk tuin, zwembad, liften en interne gemeenschappelijke ruimtes.
Neem in de contracten altijd clausules op tegen zogenaamde kopers die op een slinkse manier in je woning gaan zitten en vervolgens niet betalen en weigeren te vertrekken.
Nog wat losse tips :
- Pas op met mondelinge overeenkomsten. In Spanje is een mondelinge overeenkomst rechtsgeldig.
- Als je je oude woning verkoopt en een nieuwbouw woning koopt, neem dan in het verkoopcontract een ruime periode op tot de overdracht van de woning. Het is namelijk niet zeker of je nieuwe woning op tijd wordt opgeleverd. Volgens mij speelt dit noet meer op dit moment gelet op de huidige situatie van de Spaanse woningmarkt. Er is aanbod genoeg. Welke koper gaat een paar maand wachten totdat de verkoper zijn nieuwe woning kan betrekken ?
- Het opstellen van de contracten moet nauwkeurig gebeuren. Het is ook belangrijk dat je precies weet er afgespoken wordt. Het kan dan handig zijn om een Nederlandstalige advocaat in te huren die jou tijdens het verkoopproces begeleidt. Ik heb in het volgende artikel (onderaan de pagina) een lijstje opgenomen met Nederlandstalige advocaten die in Spanje actief zijn
Huizen te koop Spanje. Ruim aanbod. Vakantiehuizen en vakantievilla’s. Boerderijen in Andalusië, appartementen aan de Costa’s. Particuliere verkoop en aanbod van makelaars.
Dit blog is speciaal voor de mensen die op zoek zijn naar een Spaanse woning. Zowel huurders als kopers hebben te maken met dezelfde 3-W’s die als een
leidraad kunnen helpen bij het vinden van de gewenste woning. Vooral de volgorde is van groot belang voor een geslaagde zoekactie en zoals bij alles
geldt ook hier: Ben realistisch en blijf met beide benen op de grond!
Meer artikelen