Jos Deuling, woensdag 27 april 2011
Volgens Spaanse makelaars zijn de
huizenprijzen in Spanje tussen de 20% en 50% gedaald. Daarnaast is een enorm overschot aan
onverkochte
nieuwbouwwoningen. Een deel van die nieuwbouw is illegaal gebouwd. De crisis op de
huizenmarkt treft vooral de Spanjaarden zelf maar
ook buitenlandse
huiseigenaren.
Men schat dat er op dit moment in heel Spanje zo rond de
600.000 nieuwe huizen te koop staan. En er zijn nog 200.000 in aanbouw.
Volgens de bank van
Spanje zijn de huizenprijzen sinds 2007 met 17% gedaald. Insiders weten wel beter. De bank van Spanje gaat uit van het bedrag waarvoor het onroerend
goed op de balans staat en niet van de werkelijk verkoopprijzen. Een projectontwikkelaar heeft een woning bijvoorbeeld in de boeken staan voor 2 ton
terwijl de actuele verkoopwaarde maar 100.000 euro is. De
huizenmarkt in Spanje lijkt op een zeepbel.
Kleurrijke facades in oud Spaans dorp in de gemeente in de
regio
Ook de
huizenmarkt voor vakantiehuizen is zorgwekkend. Er zijn genoeg voorbeelden. Een 3 slaapkamer bungalow in de buurt van
die
door de
buitenlandse eigenaar eerst te koop werd aangeboden voor 120.000 euro, vervolgens voor 85.000 euro en nu voor 70.000 euro te koop staat. En er is nog
steeds geen koper. Of een nieuwbouwvilla aan de
die gezakt is
van
235.000 euro naar 140.000 euro. De projectontwikkelaar raakt de woning
aan de straatstenen niet kwijt. De
leken
immuun voor de crisis maar nu
zijn zelfs op Mallorca en Ibiza de prijzen met wel 40% gezakt. Vooral
in het hogere segment zijn hier nu koopjes te halen. Makelaars verwachten dat de prijzen in 2011 nog verder zullen dalen.
De crisis op de Spaanse woningmarkt maakt het voor buitenlanders interessant om een goedkope vakantievilla of appartement te kopen aan één van de
Costas. Je moet dan wel zelf geld meenemen want het is
op dit moment niet gemakkelijk om in Spanje een hypotheek af te sluiten. Toen
alles nog booming
business was, hebben de Spaanse banken veel tophypotheken verstrekt. Maar nu de huizenprijzen sterk gedaald zijn, is het maar de vraag of ze dat geld
weer terugkrijgen. Banken zijn nu erg terughoudend in het verstrekken van een hypotheek. Als je als buitenlander wil profiteren van de crisis kun je
beter een (tweede) hypotheek in eigen land afsluiten.
Er is de laatste jaren in Spanje veel te veel gebouwd. Zelfs in 2010 zijn er 260.000 nieuwbouwwoningen bijgekomen. Door de crisis is het aantal
nieuwbouwprojecten echter fors gedaald. Maar het woningaanbod zal de komende jaren weer fors toenemen. De economische crisis laat veel Spanjaarden
niet onberoerd. De werkloosheid is inmiddels opgelopen tot 20% van de beroepsbevolking. Je ziet momenteel dan ook dat er
veel huizen worden
aangeboden
uit een zogenaamd bankbeslag. De eigenaren kunnen hun hypotheek niet meer betalen en worden door de banken gedwongen hun huis te verkopen.
Dit soort
huizen worden via een veiling verkocht of rechtsstreeks van de bank. Het zijn overigens niet alleen Spanjaarden die het moeilijk hebben. Er komen ook
veel huizen op de markt van Engelsen die op het hoogtepunt van de markt hun vakantiewoning hebben gefinancierd met de overwaarde van hun woning in de
UK.
Als je de afgelopen jaren als buitenlander een vakantiewoning hebt gekocht zit je niet alleen met een enorme waardevermindering. Door het
enorme aanbod aan nieuwbouwoningen kun je je woning ook niet meer gemakkelijk doorverkopen. Een aantal buitenlanders zit ook nog met een ander
probleem. Ze hebben nietsvermoedend een
'illegaal gebouwde' woning gekocht. Lokale overheden wilden profiteren van de 'huizenboom'
en hebben lukraak
projectaanvragen goedgekeurd. Vaak in strijd met het bestemmingsplan. Ook zijn er steekpenningen betaald aan ambtenaren. Een aantal gemeentebesturen
heeft nu met terugwerkende kracht deze aanvragen afgekeurd.
Zo zijn vorige maand in Zuid-Oost Spanje bijna 13.000 nieuwe woningen illegaal verklaard. In een regio die heel populair is bij buitenlandse
huizenkopers. Zo'n 900 woningen moeten nu gesloopt worden. De overige 12.000 worden alsnog gelegaliseerd. De eigenaren van de woningen die gesloopt
worden zijn hun geld kwijt en zijn inmiddels een actiegroep gestart. Ze willen gecompenseerd worden. Dergelijke actiegroepen zijn er inmiddels ook in
vele andere toeristische streken.
Zie voor een uitgebreide analyse van de Spaanse vastgoedcrisis het essay