Financiering van een woning in Oostenrijk via een Oostenrijkse hypotheek
Elizabeth Bagwell, zondag 15 maart 2015
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Oostenrijk. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :
De Oostenrijkse hypotheekmarkt heeft geen flitsende 100% hypotheken, aflossingsvrije hypotheken en andere aanbiedingen die zo populair zijn in Groot- Brittannie en de VS. Daarnaast veranderen de aanbiedingen regelmatig zodat verschillende hypotheekverstrekkers betere deals hebben op verschillende momenten. Maar het is altijd mogelijk om een uitstekende aanbieding te vinden.
Veel hypotheken in Oostenrijk zijn gebruikersvriendelijk met bijvoorbeeld een lagere rente in het eerste jaar of een hypotheek die je in het eerste jaar niet hoeft af te lossen. Families die een huis kopen kunnen zich dan rustig settelen in hun nieuwe woning. Dit soort aanbiedingen zijn vaak ook beschikbaar voor mensen die een tweede woning of een investeringsobjekt kopen. Het is daarom de moeite waard om een grondig onderzoek in te stellen naar de mogelijkheden.
Hoeveel kun je lenen?
Hou er rekening mee dat je een aanzienlijke aanbetaling moeten doen bij een Oostenrijkse hypotheek. Leningen van meer dan 80% van de woningwaarde zijn zeldzaam. Het is heel gebruikellijk dat Oostenrijkse financiele instellingen buitenlanders een aanbetaling vragen van 30-40%. Iedere bank heeft zijn eigen methode om jouw kredietwaardigheid te bepalen, maar leningen van 3-5 maal het inkomen zijn heel gebruikelijk.
Lenen om de kosten te dekkken
De kosten van het kopen van een huis in Oostenrijk zijn relatief laag. Deze kosten worden niet meegenomen in de hypotheek. Dit betekent dat je hiervoor een bedrag opzij moet leggen.
Je kunt een hypotheek verlengen om de koste van een renovatie te betalen. Maar het Oostenrijkse systeem is in dezen wel een beetje apart. In plaats van het bedrag aan jou te betalen moet je met de bank een bedrag afspreken. De bank betaalt vervolgens het bouwbedrijf op vertoon van de factuur. Als alternatief kun je de aannemer zelf betalen en de factuur vervolgens indienen bij de bank.
Hypotheek kosten
Banken brengen gewoonlijk tussen de 2-4% van het geleende bedrag aan kosten in rekening. Dit betekent dat als je EUR 150.000 leent, dat je dan tussen de EUR 3-6.000 aan hypotheekkosten betaalt. Je betaalt ook nog eens 2% aan kosten voor de registratie van de hypotheek in het nationale register. Deze extra kostenpost kan wel of niet opgenomen zijn in de hypotheekofferte. De kostenstructuur en de totale kosten van een hypotheek verschillen per hypotheekverstrekker. Zorg er daarom voor dat je een goed beeld hebt van het kostenplaatje voordat je de hypotheekaanvraag ondertekent.
Minimum aanbetaling
Er is geen wettelijk voorgeschreven minimum aanbetaling, maar banken vragen gewoonlijk 30% of meer. De aanbetaling is hoger voor een buitenlander uit de EU en nog hoger als je niet uit de EU komt. Bepaalde bronnen suggesteren dat EU kopers rekening moeten houden met een aanbetaling van 30% en dat men van niet-EU inwoners een aanbetaling van 40% verlangt.
Aflossingsperiode
Hypotheken hebben gewoonlijk een looptijd van 15-30 jaar. Een looptijd van 20 jaar is het meest gebruikelijk. Anders dan in andere landen krijg je in Oostenrijk geen boete als je vervroegd aflost. Dit is interessant om rekening mee te houden als je voorziet dat je in de toekomst over een grote som geld kunt beschikken, bijvoorbeeld de verkoop van een woning in je thuisland. Of als je je investeringsstrategie op een bepaald moment wilt herzien.
Hypotheekrente
De hypotheekrente lag in Oostenrijk in 2013 rond de 2.5-3%. Dit is historisch gezien ongebruikelijk laag en men verwacht dat de rente gaat stijgen. Banken bieden hele aanlokkelijke rentetarieven aan waarbij klanten in de eerste 6-12 maanden een hele lage rente betalen. Na afloop van deze periode gelden dan weer de standaard tarieven die beduidend hoger zijn.
Een vaste rentepercentage voor een periode langer dan 1-2 jaar is zeldzaam in Oostenrijk. De variabele rente domineert. Er zijn twee verschillende variabel rentes. Een rente die een basis index volgt, hierna floating rate genoemd, en een variabele rente die los staat van een index. Het is daarom verstandig om het verschil te weten. De floating rate is een vast percentage bovenop de basisrente zoals die is vastgesteld door de nationale bank. Als je variabele rente 1.5% hoger is dan de basis rente en de basis rente verhoogd wordt van van 3 naar 4% dan gaat jouw hypotheek van 4.5% naar 5.5%. De andere variabele rente wordt vastgesteld door de bank en deze rente volgt gewoonlijk de basis rente maar dit is geen vaste regel. Als de basis rente wordt aangepast dan kan deze variabele rente lager worden dan de floating rate.
Een hypotheekverstrekker kiezen
De Oostenrijkse hypotheekmarkt is klein en je komt er weinig tussenpersonen tegen. De meeste leners moeten zelf onderzoek doen naar hypotheekverstrekkers. Hypotheken worden gewoonlijk alleen verstrekt door banken. Met name in de kleinere steden is het raadzaam om informatie in te winnen bij notarissen, advocaten en makelaars. Zij kunnen je een idee aan de hand doen waar je zelf niet aan gedacht zou hebben of kunnen je introduceren bij een manager van een lokale bank.
Hypotheek aanvragen
Net als bij iedere aanvraag voor een lening moet je bij de aanvraag van een Oostenrijkse hypotheek informatie over jezelf en de woning aanleveren. Hou er rekening dat de volgende informatie nodig is:
Internationaal lenen
Als internationale investeerder kun je overwegen om de lening voor de aankoop van de woning buiten Oostenrijk af te sluiten. Binnen de EU is het mogelijk om jouw Oostenrijkse woning als onderpand te gebruiken voor de lening (een traditionele hypotheek). Mensen die buiten de EU wonen gebruiken meestal de woning in hun thuisland als onderpand. Het is met name interessant om een Duitse hypotheek te overwegen. De taal is hetzelfde wat het papierwerk gemakkelijker maakt en de Duitse markt is veel groter en heeft meer hypotheeksoorten.
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Oostenrijk. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :
De Oostenrijkse hypotheekmarkt heeft geen flitsende 100% hypotheken, aflossingsvrije hypotheken en andere aanbiedingen die zo populair zijn in Groot- Brittannie en de VS. Daarnaast veranderen de aanbiedingen regelmatig zodat verschillende hypotheekverstrekkers betere deals hebben op verschillende momenten. Maar het is altijd mogelijk om een uitstekende aanbieding te vinden.
Veel hypotheken in Oostenrijk zijn gebruikersvriendelijk met bijvoorbeeld een lagere rente in het eerste jaar of een hypotheek die je in het eerste jaar niet hoeft af te lossen. Families die een huis kopen kunnen zich dan rustig settelen in hun nieuwe woning. Dit soort aanbiedingen zijn vaak ook beschikbaar voor mensen die een tweede woning of een investeringsobjekt kopen. Het is daarom de moeite waard om een grondig onderzoek in te stellen naar de mogelijkheden.
Hoeveel kun je lenen?
Hou er rekening mee dat je een aanzienlijke aanbetaling moeten doen bij een Oostenrijkse hypotheek. Leningen van meer dan 80% van de woningwaarde zijn zeldzaam. Het is heel gebruikellijk dat Oostenrijkse financiele instellingen buitenlanders een aanbetaling vragen van 30-40%. Iedere bank heeft zijn eigen methode om jouw kredietwaardigheid te bepalen, maar leningen van 3-5 maal het inkomen zijn heel gebruikelijk.
Lenen om de kosten te dekkken
De kosten van het kopen van een huis in Oostenrijk zijn relatief laag. Deze kosten worden niet meegenomen in de hypotheek. Dit betekent dat je hiervoor een bedrag opzij moet leggen.
Je kunt een hypotheek verlengen om de koste van een renovatie te betalen. Maar het Oostenrijkse systeem is in dezen wel een beetje apart. In plaats van het bedrag aan jou te betalen moet je met de bank een bedrag afspreken. De bank betaalt vervolgens het bouwbedrijf op vertoon van de factuur. Als alternatief kun je de aannemer zelf betalen en de factuur vervolgens indienen bij de bank.
Hypotheek kosten
Banken brengen gewoonlijk tussen de 2-4% van het geleende bedrag aan kosten in rekening. Dit betekent dat als je EUR 150.000 leent, dat je dan tussen de EUR 3-6.000 aan hypotheekkosten betaalt. Je betaalt ook nog eens 2% aan kosten voor de registratie van de hypotheek in het nationale register. Deze extra kostenpost kan wel of niet opgenomen zijn in de hypotheekofferte. De kostenstructuur en de totale kosten van een hypotheek verschillen per hypotheekverstrekker. Zorg er daarom voor dat je een goed beeld hebt van het kostenplaatje voordat je de hypotheekaanvraag ondertekent.
Minimum aanbetaling
Er is geen wettelijk voorgeschreven minimum aanbetaling, maar banken vragen gewoonlijk 30% of meer. De aanbetaling is hoger voor een buitenlander uit de EU en nog hoger als je niet uit de EU komt. Bepaalde bronnen suggesteren dat EU kopers rekening moeten houden met een aanbetaling van 30% en dat men van niet-EU inwoners een aanbetaling van 40% verlangt.
Aflossingsperiode
Hypotheken hebben gewoonlijk een looptijd van 15-30 jaar. Een looptijd van 20 jaar is het meest gebruikelijk. Anders dan in andere landen krijg je in Oostenrijk geen boete als je vervroegd aflost. Dit is interessant om rekening mee te houden als je voorziet dat je in de toekomst over een grote som geld kunt beschikken, bijvoorbeeld de verkoop van een woning in je thuisland. Of als je je investeringsstrategie op een bepaald moment wilt herzien.
Hypotheekrente
De hypotheekrente lag in Oostenrijk in 2013 rond de 2.5-3%. Dit is historisch gezien ongebruikelijk laag en men verwacht dat de rente gaat stijgen. Banken bieden hele aanlokkelijke rentetarieven aan waarbij klanten in de eerste 6-12 maanden een hele lage rente betalen. Na afloop van deze periode gelden dan weer de standaard tarieven die beduidend hoger zijn.
Een vaste rentepercentage voor een periode langer dan 1-2 jaar is zeldzaam in Oostenrijk. De variabele rente domineert. Er zijn twee verschillende variabel rentes. Een rente die een basis index volgt, hierna floating rate genoemd, en een variabele rente die los staat van een index. Het is daarom verstandig om het verschil te weten. De floating rate is een vast percentage bovenop de basisrente zoals die is vastgesteld door de nationale bank. Als je variabele rente 1.5% hoger is dan de basis rente en de basis rente verhoogd wordt van van 3 naar 4% dan gaat jouw hypotheek van 4.5% naar 5.5%. De andere variabele rente wordt vastgesteld door de bank en deze rente volgt gewoonlijk de basis rente maar dit is geen vaste regel. Als de basis rente wordt aangepast dan kan deze variabele rente lager worden dan de floating rate.
Een hypotheekverstrekker kiezen
De Oostenrijkse hypotheekmarkt is klein en je komt er weinig tussenpersonen tegen. De meeste leners moeten zelf onderzoek doen naar hypotheekverstrekkers. Hypotheken worden gewoonlijk alleen verstrekt door banken. Met name in de kleinere steden is het raadzaam om informatie in te winnen bij notarissen, advocaten en makelaars. Zij kunnen je een idee aan de hand doen waar je zelf niet aan gedacht zou hebben of kunnen je introduceren bij een manager van een lokale bank.
Hypotheek aanvragen
Net als bij iedere aanvraag voor een lening moet je bij de aanvraag van een Oostenrijkse hypotheek informatie over jezelf en de woning aanleveren. Hou er rekening dat de volgende informatie nodig is:
- Paspoort
- Visum (indien woonachtig in Oostenrijk
- Bewijs van inkomen / salarisbriefje
- Bewijs depositofondsen
- Opgave inkomstenbelasting
- Verklaring van goed gedrag en een bewijs dat je geen openstaande schulden hebt (een BKR verklaring bijvoorbeeld)
Internationaal lenen
Als internationale investeerder kun je overwegen om de lening voor de aankoop van de woning buiten Oostenrijk af te sluiten. Binnen de EU is het mogelijk om jouw Oostenrijkse woning als onderpand te gebruiken voor de lening (een traditionele hypotheek). Mensen die buiten de EU wonen gebruiken meestal de woning in hun thuisland als onderpand. Het is met name interessant om een Duitse hypotheek te overwegen. De taal is hetzelfde wat het papierwerk gemakkelijker maakt en de Duitse markt is veel groter en heeft meer hypotheeksoorten.
Zoek naar huizen en onroerend goed in Oostenrijk. Appartementen, boerderijen en villa’s te koop in Burgenland, Karinthië, Salzburg, Neder-Oostenrijk en Tirol.
Het vinden van een woning is tegenwoordig veel gemakkelijker nu er online portals zijn waar je met een enkele klik duizenden woningen kunt doorzoeken.
Makelaars zijn echter nog niet verdwenen. Met hun gedetaileerde kennis van de lokale markt kan het inhuren van een makelaar een uitstekende investering
zijn. Lees verder voor meer informatie over de rol van de makelaar op de Oostenrijkse huizenmarkt
Meer artikelen