Ronald Claes,  zondag 11 augustus 2013

 

Het grootste verschil tussen een hypotheek voor een nieuw te bouwen huis en een hypotheek voor een bestaande woning, is dat bij een nieuwbouwwoning de betaling van de woning in termijnen gedaan wordt, in plaats van in één keer bij de overdracht. Dit heeft twee belangrijke consequenties. Ten eerste: u moet al gaan betalen terwijl u nog niet over de woning kan beschikken en ten tweede: u loopt risico tijdens de bouw. Na het tekenen van een contract (CCMI, Contrat de Construction de Maison Individuelle, of VEFA, Vente en l'Etat Futur d'Achevement) en nadat aan eventuele ontbindende voorwaarden is voldaan, tekent u bij de notaris de

acte authentique

. De eerste termijn(en) moet(en) op dit moment voldaan worden. In de meeste gevallen financieren de banken niet de volledige bouwkosten en moet u eerst het 'gat' uit eigen zak betalen. Pas daarna mag u de hypotheek aanspreken. De bank plaatst het geld van de hypotheek op een speciale rekening, een bouwdepot. Elke factuur die u ontvangt voor de afronding van een bouwfase, stuurt u door naar de bank, voorzien van de woorden 'bon pour paiement' en een handtekening. Vervolgens betaalt de bank de factuur rechtstreeks aan de bouwonderneming.

U betaalt alleen rente over het deel van de hypotheek dat u al heeft opgenomen. Over het deel dat in het bouwdepot zit, betaalt u een commission d'engagement. Deze commissie, normaal 1% op jaarbasis, betaalt u omdat de bank het geld voor u klaar heeft staan en dus niet meer kan uitlenen aan derden. Om dit 'verlies' te compenseren wordt deze vergoeding in rekening gebracht.

Over het deel wat u wel heeft opgenomen uit het bouwdepot, kunt u kiezen om al te beginnen met aflossen, of om alleen de hypotheekrente te betalen. U kunt ook kiezen om niets te betalen tijdens de bouwperiode. De verschuldigde rente wordt dan bij de hypotheek bijgeschreven en u heeft tijdens de bouwperiode geen (extra) kosten. Dit kan een groot voordeel zijn als u bijvoorbeeld nog huur of hypotheekkosten heeft voor de woning waar u woont tot de oplevering of als u de woning gekocht heeft om te gaan verhuren. De hypotheek wordt hierdoor wel hoger dan oorspronkelijk voorzien en daarmee uw maandelijkse termijnbedrag.

Tijdens de bouw loopt u twee belangrijke risico's: een faillissement van de bouwonderneming en: de afgesproken prijs wordt tijdens de bouw gewijzigd. Daarom stelt de bank strenge eisen aan de bouwbedrijven en bouwplannen. Bij de hypotheekaanvraag dient een uitgebreide documentatie te worden overlegd, te weten de bouwtekening, aannemingsovereenkomst, en uiteraard de bouwvergunning. Daarnaast dienen de bouwondernemingen verzekerd te zijn voor de wettelijke garanties, bijvoorbeeld de

garanti décennale

. Tevens vraagt de bank aan de opdrachtgever om een Dommage Ouvrage af te sluiten. Deze verzekeringen dienen ertoe, dat fouten zowel tijdens als na de bouw hersteld worden. De aanwezigheid van deze verzekeringen zijn belangrijk. Beschouw ze daarom niet als de zoveelste eis van een bank. Het ontbreken van deze verzekeringen kan een latere verkoop van de woning bemoeilijken.

In Frankrijk bestaan standaard bouwcontracten waarin bovengenoemde documentatie en verzekeringen zijn opgenomen. Dit contract, de eerder genoemde CCMI of VEFA, verplicht de bouwer tot het leveren van de juiste informatie en garantie aan de opdrachtgever. Het is van groot belang dat u bij de keuze voor een nieuwbouwwoning ook onderzoekt of de bouwonderneming beschikt over de financiële garanties en verzekeringen. Kies voor gerenommeerde bedrijven en laat u hierbij goed adviseren en bijstaan door deskundigen.