Arno Voogd (Inter-France),  maandag 19 augustus 2019

 

Lastige erfenis

Ik ben echt wel wat gewend en zal heus niet zomaar een koop ontraden omdat er een prullebak te weinig is of een stempeltje ontbreekt. 9 van de 10 objecten die ik onderzoek hebben wel een mankementje, een zere plek, helemaal niet erg. Ik leg het probleem uit aan de eigenaar en vertel hoe het gerepareerd kan worden. Als hij daartoe bereid is kunnen we alsnog met elkaar door één deur, althans we kunnen het proberen.

Echter als een verkoper liever clandestiennetje willen blijven spelen dan is ie bij mij verkeerd verbonden. Ik haak af en met mij de mogelijke kopers. Want met een bedrijf dat niet deugt erf je een hoop ongewenste risico's en potentiële ellende.

Een rottend klokhuis achter een glanzende schil. Verborgen gebreken

Maar waarom was deze goedlopende chambres d 'hôtes nou illegaal? Onthoud goed wat ik je hierna zal uitleggen. Het zijn stuk voor stuk mankementjes die vaker voorkomen. Zeldzaam is wel dat er zoveel pijnpunten tegelijkertijd op het hetzelfde adres komen bovendrijven. In dit geval was het een bolwerk van illegale zaken. Of eigenlijk waren het gewoon verborgen gebreken, want de eigenaar was ervan op de hoogte.
Ik zal ze voor je samenvatten.

De zere plekken van dit goedlopende complex. Waarom het een waardeloos bedrijf bleek te zijn

De gastenkamers

Er worden in totaal 8 gastenkamers verhuurd als Bed & Breakfast. Echter het wettelijk vastgestelde maximum bedraagt 5 chambres d 'hotes, er zijn dus sowieso al 3 kamers in strijd met de wetgeving.

De "bergerie" is fraai verbouwd tot chambres d 'hôtes, maar de eigenaar heeft geen vergunning verkregen voor het wijzigen van de bestemming. Dat is een vereiste als je een schuur wilt omvormen tot woonruimte of gastenverblijf. Dus helaas, de gehele bergerie is in strijd met de regelgeving. Ook de beide tuinkamers in de andere schuur moest ik om deze reden als clandestien bestempelen.

Tussenstand: van de 8 gastenkamers zijn er 6 illegaal omdat ze zich bevinden in een ruimte die geen woonbestemming heeft. Resteren: de 2 gastenkamers in het woonhuis. Die zijn toegestaan, mits deze worden aangemeld bij de gemeente. Dat was niet gedaan, maar daar doe ik niet moeilijk over en reken erop dat de verkoper dat in orde zal maken. We tellen dus even 2 gastenkamers als exploitatiemogelijkheid.

De hooiberg: branderig gevoel in m'n maag

Slapen in de hooiberg: ik vind het een leuk concept. Warm, origineel, gezellig. Echter het ontbreken van brandblussers, nooduitgang of brandwerende materialen haalt grillige beelden in mijn gedachten naar boven waar m'n maag van draait. Ik kan me voorstellen dat deze slaapplaatsen niet aan de strenge Franse veiligheidsnormen voldoen. Of eigenlijk weet ik dat wel zeker. Dus helaas, slapen in het hooi kan niet door de beugel.

De camping

Er is een keurige camping met 14 ruime kampeerplaatsen, compleet met water en elektra. Wat is daar mis mee?
Ik zal het uitleggen. In Frankrijk bestaan 2 soorten campingvergunningen, de (tot 6 kampeerplaatsen) en de campings vanaf 7 plekken waarvoor een volledige bouwvergunning (een “permis d’aménager”) moet zijn verkregen. Tot 30 plaatsen kan dat een vereenvoudigde vorm zijn (de "aire naturelle").

Voor deze camping met 14 kampeerplaatsen is echter geen enkele toestemming verkregen. Ik ontdekte later dat zelfs een simpele toestemming voor 6 plaatsen ooit door de gemeente was geweigerd.
Dus helaas, volledig illegaal en sluitingsdreiging ligt op de loer.

Sneeuw voor de zon. De tussenstand

Even de tussenstand: tot nu toe zijn 6 van de 8 gastenkamers naar het rijk van illegalen gestuurd, gevolgd door de 3 slaapplaatsen in de hooiberg. Zojuist heb ik je uitgelegd hoe ook de volledige camping zich hierbij heeft kunnen aansluiten. Overgebleven zijn 2 mooie chambres d 'hôtes (die nog niet zijn aangemeld).

Meer dan de helft van de omzetmogelijkheden is nu als sneeuw voor de Franse zon verdwenen.
En daarmee ook meer dan de helft van de waarde van het bedrijf.

Gelukkig is er nog wat overgebleven: het goedlopende restaurant

Bar, restaurant en terras met capaciteit voor meer dan 50 gasten werd geëxploiteerd onder de noemer van "Tables d 'hôtes " Daar zit wat wrijving in. Ik zal het uitleggen:
Een Table d 'hôtes moet volgens de Franse wetgeving aan een paar eisen voldoen:

1. Uitsluitend toegankelijk voor gasten van een chambres d 'hotes (maximaal 5 chambres d 'hotes betekent maximaal 15 eters)
2. De maaltijd wordt geserveerd aan de eettafel van de eigenaar zèlf, die zelf ook een vorkje meeprikt.
3. Geen keuzemenu, geen kaart, maar voor iedereen dezelfde dagschotel.

Je begrijpt inmiddels dat aan géén van deze 3 voorschriften werd voldaan. Het restaurant is niet alleen open voor klanten van (teveel) gastenkamers, maar ook voor hooislapers en tientallen campinggasten. En nee, er wordt niet bij de eigenaar aan tafel gegeten en er is géén dagmenu maar een ruime keuze aan gerechten.

Dus helaas, hier is geen sprake van een "table d'hôtes", maar van een illegaal restaurant, dat niet is aangemeld bij de "Service vétérinaire" en daardoor riskeert niet te voldoen aan wettelijke eisen omtrent hygiène en voedselbereiding zoals die voor restaurants gelden.

Wat de drankjes betreft: als bij de maaltijd dranken worden geserveerd moet de eigenaar over een drankvergunning "Licence restaurant " beschikken. Als er bovendien, zoals hier het geval, eveneens drank wordt verkocht vanuit een bar op het terras, dan dient daarvoor een aparte drankvergunning (Licence 3 of 4) aanwezig te zijn.
Je voelt de bui al hangen: geen van beide drankvergunningen zijn aanwezig.

Overigens behoort het schenken van drank zonder vergunning tot de zaken waarmee je in Frankrijk leuke gevangenisstraffen kunt scoren.

De eindstand

Na het ontzenuwen van de clandestiene elementen zijn van dit ogenschijnlijk zo mooie bedrijfsconcept slechts de 2 gastenkamers overgebleven. De omzet die behaald kan worden zonder strijd met de regelgeving is daarmee afgekalfd van de door de eigenaar gepresenteerde 100.000 euro naar -als je mazzel hebt- een paar duizend euro per jaar. Daar moet je dan nog kosten uit betalen.

Conclusie: het is misschien een leuke woonplek met een piepkleine bijverdienste, maar in vergelijking met wat door de verkoper werd voorgespiegeld is het een waardeloos bedrijf.

Komt dit vaker voor? En hoe erg is dat?

Ja, ik kom het wekelijks tegen. Het is niet altijd even erg. De eigenaars zijn soms te goeder trouw, en soms ook niet. In ieder geval wordt er zelden een lijst met dit soort verborgen gebreken meegeleverd bij de advertenties. Vooral als particulieren zelf te koop aanbieden is er nogal eens een vlekje weg te werken.

Soms is er al een makelaar geweest die de problemen heeft gezien, maar daarom snel door de eigenaar de deur uit is gewerkt. “Ja, die Franse makelaars zijn zo slecht dat we het rechtstreeks verkopen” zegt de eigenaar dan later tegen argeloze kopers.

Wees op je hoede

Het is van enorm belang dat je dit soort grappen vroegtijdig in de kijkerd hebt. Dan kun je afhaken of bij een aankoop alle nodige eisen stellen over hoe je het wilt hebben. Je stelt je voorwaarden waar de eigenaar aan dient te voldoen en waar hij zich bij neer zal moeten leggen. Als ie tenminste wil verkopen.

Hoe je dit soort miskopen van de bovenste plank kunt voorkomen? Dat weet je inmiddels wel, toch?
.

Loop je ergens tegenaan? . Ik sleep je er doorheen en zorg ervoor dat je niet de boot ingaat.


Dit artikel is eerder verschenen op de website van Inter-France :