Achtergrondinformatie over het kopen van een woning in Zweden

Eddy van Tolie,  zondag 12 november 2017

Huizen aan de Zweedse kust 

Een huis kopen in Zweden is een avontuur op zich. Veel zaken gaan net iets anders dan we in Nederland gewend zijn. Op deze pagina wat algemene tips die van pas kunnen komen bij uw zoektocht naar een onroerend goed in het mooie Zweden.

Waar in Zweden wonen?

Zweden is een groot land, 11 keer zo groot als Nederland. Het zal niet verbazen dat de landschappelijke en klimatologische verschillen daardoor groot zijn. Het is dan ook van belang dat u allereerst bepaalt in welk deel van Zweden u een huis zou willen kopen. U doet er goed aan om het land eerst eens te verkennen, alvorens een keuze te maken voor een bepaalde regio. Gemiddeld genomen is het zuidelijk deel van Zweden iets vlakker en wordt het naar het noorden toe heuvel- en bergachtiger. Het zuiden is beduidend dichter bevolkt dan het noorden. Dit vindt zijn weerslag in de onroerend goed prijzen.
Hoe noordelijker, hoe kouder en sneeuwrijker. De grootste wintersportgebieden bevinden zich ongeveer in midden Zweden, veelal aan de westelijke grenzen van het land, dicht tegen de Noorse bergen. De grootste en bekendste gebieden zijn Sälen en Åre. Een huis vlakbij deze skigebieden haalt een prijsniveau dat we ook in Nederland kennen.
Kortom, belangrijk om te bepalen in welk gebied u een huis zou willen hebben, alvorens huizen te gaan bezichtigen.

Ligging

Behalve het gebied moet u ook bepalen of u wilt wonen in een dorp of helemaal vrij op het platteland. in een bos, aan een bosrand, aan water, bij een skigebied, etc. Elke ligging heeft zijn voordelen en nadelen – en zijn prijskaartje. Een ligging bij een skigebied of aan water of bij een populaire plaats leidt tot een (veel) hogere prijs dan een huis op een minder courante plek.

Budget

Een open deur wellicht, maar het is van belang om tijdig te berekenen welk bedrag u kunt besteden aan een huis in Zweden. De financieringsmogelijkheden door Zweedse banken zijn beperkt tot nihil, zeker in de huidige tijd. Om teleurstellingen te voorkomen is het goed dat u van tevoren weet of u beschikt over voldoende middelen om een huis te kopen.
Natuurlijk, de prijzen van onroerend goed in Zweden zijn beduidend lager dan in Nederland, maar wanneer u het gehele aankoopbedrag zelf moet financieren, heeft dit gevolgen voor uw mogelijkheden.

Prijzen

Buiten de grote steden zijn de huizenprijzen een stuk lager dan in Nederland. De goedkoopste huizen op het platteland koopt u al voor bedragen rond de € 30.000,- U moet er in dat geval rekening mee houden dat de ligging of de staat van onderhoud te wensen over laat. Een perfect huis koopt u voor dat bedrag beslist niet. Voor een bedrag van € 50.000,- tot € 70.000,- koopt u een zeer behoorlijk huis op een leuke plek. Indien u aan of heel dichtbij water wilt wonen, dan moet u rekening houden met aanmerkelijk hogere prijzen.
Onderhandelen is in Zweden vaak wat lastiger dan in Nederland. De meeste huizen staan slechts korte tijd te koop en dus is er niet veel onderhandelingsruimte. Veel huizen gaan zelfs boven de vraagprijs van de hand.

Oud huis of nieuw huis

Zweden kent veel houten huizen en een kleiner deel gemetselde huizen. Met name de houten huizen zijn soms erg oud. Niet erg, want hout kan de tand des tijds goed doorstaan, mits er regelmatig onderhoud wordt gepleegd. Toch is een grondige inspectie van de houten huizen noodzakelijk. Met name de kozijnen zijn erg gevoelig voor weersinvloeden en deze vragen dus voortdurend onderhoud.
Ook de nieuwere huizen in Zweden zijn vaak van hout, maar meestal beter onderhouden en soms voorzien van kunststof profielen, hetgeen minder onderhoudsgevoelig is. Een ouder huis is vaak gunstiger geprijsd dan een nieuwer huis. U moet dus bepalen wat voor u zwaarder weegt: weinig onderhoud of een lagere aanschafprijs.

Verwarming

In Zweden kent men een grote variëteit en verwarmingsmethoden. Het bij ons zo bekende en goedkope aardgas is in Zweden niet voorhanden. Over het algemeen zult u daardoor in Zweden rekening moeten houden met veel hogere stookkosten dan wij in Nederland gewend zijn.
Populair zijn de hete lucht installaties en de geo-warmte systemen. De laatste jaren worden er veel van deze geo-systemen geplaatst. Het zijn buizenstelsels die in de eigen tuin worden gelegd of geboord. Het systeem maakt gebruik van de temperatuurverschillen in de bodem. Deze temperatuurverschillen worden getransformeerd in energie en warmte in een cv-systeem. Verhoudingsgewijs is dit verwarmingssysteem goedkoop, omdat er gebruik wordt gemaakt van de natuurlijke temperatuurverschillen.
Veel huizen worden verwarmd op een cv-systeem met een op olie, hout of elektriciteit gestookte ketel. Olie en elektriciteit zijn beide erg dure brandstoffen. Hout is goedkoper, maar onpraktisch.
Daarnaast worden veel ketels gestookt op pellets (geperste houtkorrels). Deze korrels worden vanuit een groot reservoir in de ketel gepompt. Een relatief goedkoper oplossing en praktischer dan zelf telkens blokken hout bijvullen.
En dan zijn er nog de eenvoudige elektrische radiatoren. Handig in gebruik, makkelijk af te stellen, maar wel relatief duur vanwege de elektriciteit die de elementen vragen.

Water en riolering

Een deel van Zweden is aangesloten op de gemeentelijke waterleidingen en rioleringssystemen. In die huizen werken water en afvoer dus op dezelfde manier als wij hier gewend zijn.
Daarnaast zijn er met name op het platteland veel huizen die een eigen water- en rioolvoorziening hebben. Water komt in dat geval uit een gegraven of geboorde put (bron) of rechtstreeks uit een meer of rivier, soms gewoon met een slang en een pompje.
Rioolsystemen zijn er in vele soorten en maten. Meestal is er een riooltank ergens in de grond vlakbij het huis. Dit kan een septic tank zijn, of een 2- of 3-kamertank. Tegenwoordig zijn de milieu eisen zodanig dat gemeentes een 3-kamertank met infiltratiesysteem verplicht stellen. Het is van belang om na te vragen of het huis dat u op het oog heeft, voldoet aan de gemeentelijke eisen.
Daarnaast bestaan er met name in de buitengebieden allerlei eenvoudige systemen voor afvoer en riool. Zo kennen we een mini-reinigingssysteem of een droogtoilet. En de hutjes in het bos hebben soms een separaat toilethuisje met een ton ….

Jaarlijkse kosten

Rondom de aanschaf van een huis in Zweden zijn er naast de koopsom een aantal initiële kosten waar u rekening mee moet houden.
Dat begint al met een (eventuele) technische inspectie. Vaak is deze aan te raden als het oudere huizen betreft. U moet dan rekening houden met een bedrag van ca. € 900,-. En als u pech heeft, is er ook sprake van een plattelands onroerend goed en moet u toestemming aanvragen om het te mogen kopen als niet-ingezetene van de betreffende gemeente. Deze förvärvstillstånd kost momenteel ca. € 400,-.
Dan is er nog de overdrachtsbelasting, deze bedraagt 1,5% van de koopsom. Na de overdracht moet het huis bij de Myndigheten op uw naam worden gezet. Daaraan zijn kosten verbonden die ca. € 150,- bedragen, onafhankelijk van de koopsom.

Vanaf het moment dat u eigenaar van een woning in Zweden bent, zult u jaarlijks ook met diverse kosten rekening moeten houden. Bij een gemiddeld huis moet u dan rekening houden met jaarlijkse bedragen voor:

• Onroerend goed belasting 0,75 % van de taxatiewaarde SEK 3000,-

• Water, elektra, stookkosten (ruwe schatting) SEK 20.000,-

• verzekeringspremie (bijna 1% van de waarde) SEK 3000,-

• bijdrage aan vuilophaal, wegonderhoud SEK 2000,-

Omgerekend per maand dus al snel € 200,- tot € 250,-. Houd daar rekening mee als u overweegt een huis in Zweden aan te schaffen.

Formele zaken

Enkele zaken gaan in Zweden wat anders dan bij ons in de lage landen. Zo is daar allereerst het principe dat er door meerdere geïnteresseerden tegelijkertijd geboden kan worden op een huis. U kunt meemaken dat een makelaar probeert meerdere gegadigden tegelijkertijd geïnteresseerd te krijgen in een huis. Vervolgens bieden deze geïnteresseerden tegen elkaar op en wordt uiteindelijk een koopsom bedongen die boven de vraagprijs ligt.
Zelfs wanneer u al een principe afspraak hebt over een prijs en een eventuele datum van overdracht, kan er nog een andere koper om de hoek komen die plotseling meer biedt. U bent pas zeker van de koop, wanneer u het köpekontrakt ondertekend heeft èn de 10% aanbetaling (“handpenning”) hebt overgemaakt.

Op de dag van overdracht ondertekenen koper en verkoper de koopakte, de “Köpebrev”. De makelaar is de derde partij die tekent. Een notaris komt daar niet aan te pas in Zweden, dat is wel even wennen. Maar wees gerust, de makelaar is juridisch uitstekend onderlegd en kan alle formele zaken prima afronden.

Soms is de makelaar ook degene die u kan helpen bij het regelen van nutsvoorzieningen en gemeentelijke kwesties. Wanneer de makelaar dit niet doet of daar (veel) geld voor vraagt, moet u dit zelf regelen. Soms is ondersteuning noodzakelijk.

Eddy van 
Tolie Insito
Eddy van Tolie - Insito Real Estate