Beleggen in een vakantiewoning: wel of geen aanrader?
Ramón Wernsen, dinsdag 29 augustus 2017
Je ziet ze steeds vaker, advertenties met teksten als: ‘Beleggen in een vakantiewoning, met een gegarandeerd rendement van 8 procent.’ Heel wat meer dan de huidige 0,5 procent die je nog op je spaarrekening krijgt. Een prima belegging dus? Of zitten er addertjes onder het gras? “Er zijn wel een paar voorbehouden te maken, voor je een klant een dergelijke belegging adviseert, helemaal als ze er geleend geld voor gebruiken,” constateert financieel planner Ramón Wernsen.
Het lijkt gemakkelijk geld verdienen voor je klanten: je koopt een recreatiewoning op een vakantiepark, deze verhuurt het voor jou en je ontvangt 8 procent rendement. Maar, is het een aanrader? “Wie nog wat geld op de bank heeft en net terug is van vakantie, waar de wijn goed smaakte onder een stralend blauwe lucht, kan de neiging hebben te willen investeren in een vakantiewoning. Maar: gratis geld bestaat niet. Hoe meer rendement, hoe groter het risico. Je klanten moeten altijd argwanend zijn en zich niet laten verleiden door mooie brochures,” aldus Ramón Wernsen.
Check de aanbieder
De eerste stap die je neemt is een check van de aanbieder waarvan je het huis koopt en die het voor jou verhuurt. “Met wie doe je zaken? Daar zijn grote verschillen in. Hoe solvabel is die partij? Is er voldoende eigen vermogen? Als koper heb je een onderzoeksplicht. Door te googelen vind je vaak al reacties van andere kopers. En als je er fora op naslaat zie je veel advocaten die zich aanbieden: ‘Neem ons in de arm, als u belazerd bent door een vakantiepark’.”
Check het pand
De tweede stap is volgens Wernsen een aankopend makelaar meenemen om de waarde van de woning in te schatten. “Hoe is de bouw? Staat het pand over tien jaar nog overeind? Als je te veel betaalt, haal je je rendement misschien, maar levert het huis bij verkoop veel minder op. Check bovendien hoe lang het rentepercentage gegarandeerd wordt: het kan zijn dat dat maar een paar jaar is. Wat gebeurt daarna?”
Voorgespiegeld versus realistisch rendement
Een ander aspect waar kopers van vakantiehuizen vaak geen rekening mee houden is de kosten. Een vakantiehuis valt in de Box 3 rendementsheffing, dus je betaalt daar belasting over. Afhankelijk van het vermogen zal dat tussen de 1 en 1,5 procent zijn. Bovendien is er een aantal kosten, zoals de onroerendezaakbelasting, waterschapsbelasting, verzekeringen, onderhoudskosten en de afschrijving op huisje en meubilair, die je in mindering moet brengen op het rendement. “Hoe laten mensen het huis achter? En wie betaalt de schadevergoeding als er wat kapot gaat? Dat zijn juridische dingen waar je goed naar moet kijken. En let erop dat de verhurende organisatie er vanuit gaat dat het huis altijd verhuurd is. Dat is een utopie, zelfs op een hele goede locatie. Bovendien: komt het voorgespiegelde rendement alleen uit de verhuur? Of gaat het om een combinatie van direct rendement uit verhuur en indirect rendement uit de opbrengsten van de verkoop? Afhankelijk van het park, kan het zijn dat je dan van de verwachte 8 procent maar 2 of 4 procent overhoudt. Als je een idee hebt wat het netto rendement wordt, kun je een betere afweging maken van de risico’s.”
Locatie locatie locatie
De gemiddelde vakantiewoning kost zo’n 170.000 euro. Maar waar koop je dan? “Net als met gewoon onroerend goed, kun je beter investeren in een goede locatie. Je betaalt dan wel meer, maar het is sterk bepalend voor de verwachte waardeontwikkeling en geeft meer kans op goede en langdurige verhuur. Kies een locatie die populair is onder toeristen: de Waddeneilanden, de Noord-Hollandse kust of Zeeland.
Advies aan je klant
Hoe adviseer je een klant hierin? “Achterhaal waarom iemand een vakantiewoning wil. Zien ze het puur als een belegging of willen ze er zelf plezier aan beleven? Als het alleen een belegging is, waarom kies je dan voor een vakantiewoning? Omdat dat veiliger is dan aandelen? Of puur omdat de rente laag is? Wat is hun beweegreden? Geef aan dat klanten het voorgespiegelde rendement niet gaan realiseren. En als je het al realiseert, dan alleen voor een hele korte tijd. Denk ook aan de doorlooptijd bij verkoop. Bij een gewone woning ligt die op een paar maanden. Bij een vakantiewoning duurt het soms twee jaar voor je hem verkocht hebt. Als je het geld plotseling nodig hebt, duurt het dus langer om de woning liquide te maken. Dat is anders bij een aandelenportefeuille: daar staat het de volgende dag op je rekening. En bedenk dat de huidige generatie jongeren veel minder waarde hecht aan bezit: muziek streamen ze op Spotify en een huurauto is ook prima. Raak je je woning op de lange termijn wel kwijt?”
Wel of geen hypotheek
Een ander aspect is of er extra financiering nodig is. Wie een extra hypotheek op de eigen woning moet nemen, belegt met geleend geld, waarvan de rente niet aftrekbaar is. Wernsen: “Financieren met een hypotheek is wel mogelijk, maar banken zijn er niet happig op. Er zijn er wel die het doen, maar waarschijnlijk tot circa 60 procent. Je moet dus behoorlijk wat eigen geld meenemen. Toch zijn er wel redenen om gedeeltelijk te financieren met een hypotheek. Een klant heeft het geld wel, maar wil gedeeltelijk beleggen met geleend geld. Bijvoorbeeld, omdat er op Texel net een huisje vrijkomt, waar je graag zelf ieder jaar een paar weken zit en dat populair is onder toeristen. Dan kan het slimmer zijn om een hypotheek te nemen, dan om van de 200.000 euro die je op de bank hebt er 175.000 te gebruiken voor een vakantiewoning.”
Dit werk van valt onder een Creative Commons Naamsvermelding 4.0 Internationaal-licentie. Gebaseerd op Beleggen in een vakantiewoning: wel of geen
aanrader?.
Je ziet ze steeds vaker, advertenties met teksten als: ‘Beleggen in een vakantiewoning, met een gegarandeerd rendement van 8 procent.’ Heel wat meer dan de huidige 0,5 procent die je nog op je spaarrekening krijgt. Een prima belegging dus? Of zitten er addertjes onder het gras? “Er zijn wel een paar voorbehouden te maken, voor je een klant een dergelijke belegging adviseert, helemaal als ze er geleend geld voor gebruiken,” constateert financieel planner Ramón Wernsen.
Het lijkt gemakkelijk geld verdienen voor je klanten: je koopt een recreatiewoning op een vakantiepark, deze verhuurt het voor jou en je ontvangt 8 procent rendement. Maar, is het een aanrader? “Wie nog wat geld op de bank heeft en net terug is van vakantie, waar de wijn goed smaakte onder een stralend blauwe lucht, kan de neiging hebben te willen investeren in een vakantiewoning. Maar: gratis geld bestaat niet. Hoe meer rendement, hoe groter het risico. Je klanten moeten altijd argwanend zijn en zich niet laten verleiden door mooie brochures,” aldus Ramón Wernsen.
Check de aanbieder
De eerste stap die je neemt is een check van de aanbieder waarvan je het huis koopt en die het voor jou verhuurt. “Met wie doe je zaken? Daar zijn grote verschillen in. Hoe solvabel is die partij? Is er voldoende eigen vermogen? Als koper heb je een onderzoeksplicht. Door te googelen vind je vaak al reacties van andere kopers. En als je er fora op naslaat zie je veel advocaten die zich aanbieden: ‘Neem ons in de arm, als u belazerd bent door een vakantiepark’.”
Check het pand
De tweede stap is volgens Wernsen een aankopend makelaar meenemen om de waarde van de woning in te schatten. “Hoe is de bouw? Staat het pand over tien jaar nog overeind? Als je te veel betaalt, haal je je rendement misschien, maar levert het huis bij verkoop veel minder op. Check bovendien hoe lang het rentepercentage gegarandeerd wordt: het kan zijn dat dat maar een paar jaar is. Wat gebeurt daarna?”
Voorgespiegeld versus realistisch rendement
Een ander aspect waar kopers van vakantiehuizen vaak geen rekening mee houden is de kosten. Een vakantiehuis valt in de Box 3 rendementsheffing, dus je betaalt daar belasting over. Afhankelijk van het vermogen zal dat tussen de 1 en 1,5 procent zijn. Bovendien is er een aantal kosten, zoals de onroerendezaakbelasting, waterschapsbelasting, verzekeringen, onderhoudskosten en de afschrijving op huisje en meubilair, die je in mindering moet brengen op het rendement. “Hoe laten mensen het huis achter? En wie betaalt de schadevergoeding als er wat kapot gaat? Dat zijn juridische dingen waar je goed naar moet kijken. En let erop dat de verhurende organisatie er vanuit gaat dat het huis altijd verhuurd is. Dat is een utopie, zelfs op een hele goede locatie. Bovendien: komt het voorgespiegelde rendement alleen uit de verhuur? Of gaat het om een combinatie van direct rendement uit verhuur en indirect rendement uit de opbrengsten van de verkoop? Afhankelijk van het park, kan het zijn dat je dan van de verwachte 8 procent maar 2 of 4 procent overhoudt. Als je een idee hebt wat het netto rendement wordt, kun je een betere afweging maken van de risico’s.”
Locatie locatie locatie
De gemiddelde vakantiewoning kost zo’n 170.000 euro. Maar waar koop je dan? “Net als met gewoon onroerend goed, kun je beter investeren in een goede locatie. Je betaalt dan wel meer, maar het is sterk bepalend voor de verwachte waardeontwikkeling en geeft meer kans op goede en langdurige verhuur. Kies een locatie die populair is onder toeristen: de Waddeneilanden, de Noord-Hollandse kust of Zeeland.
Advies aan je klant
Hoe adviseer je een klant hierin? “Achterhaal waarom iemand een vakantiewoning wil. Zien ze het puur als een belegging of willen ze er zelf plezier aan beleven? Als het alleen een belegging is, waarom kies je dan voor een vakantiewoning? Omdat dat veiliger is dan aandelen? Of puur omdat de rente laag is? Wat is hun beweegreden? Geef aan dat klanten het voorgespiegelde rendement niet gaan realiseren. En als je het al realiseert, dan alleen voor een hele korte tijd. Denk ook aan de doorlooptijd bij verkoop. Bij een gewone woning ligt die op een paar maanden. Bij een vakantiewoning duurt het soms twee jaar voor je hem verkocht hebt. Als je het geld plotseling nodig hebt, duurt het dus langer om de woning liquide te maken. Dat is anders bij een aandelenportefeuille: daar staat het de volgende dag op je rekening. En bedenk dat de huidige generatie jongeren veel minder waarde hecht aan bezit: muziek streamen ze op Spotify en een huurauto is ook prima. Raak je je woning op de lange termijn wel kwijt?”
Wel of geen hypotheek
Een ander aspect is of er extra financiering nodig is. Wie een extra hypotheek op de eigen woning moet nemen, belegt met geleend geld, waarvan de rente niet aftrekbaar is. Wernsen: “Financieren met een hypotheek is wel mogelijk, maar banken zijn er niet happig op. Er zijn er wel die het doen, maar waarschijnlijk tot circa 60 procent. Je moet dus behoorlijk wat eigen geld meenemen. Toch zijn er wel redenen om gedeeltelijk te financieren met een hypotheek. Een klant heeft het geld wel, maar wil gedeeltelijk beleggen met geleend geld. Bijvoorbeeld, omdat er op Texel net een huisje vrijkomt, waar je graag zelf ieder jaar een paar weken zit en dat populair is onder toeristen. Dan kan het slimmer zijn om een hypotheek te nemen, dan om van de 200.000 euro die je op de bank hebt er 175.000 te gebruiken voor een vakantiewoning.”
Dit werk van valt onder een Creative Commons Naamsvermelding 4.0 Internationaal-licentie. Gebaseerd op Beleggen in een vakantiewoning: wel of geen
aanrader?.
Huizen te koop in Nederland. Ruim aanbod van vakantiehuizen, appartementen en recreatiebungalows in Zuid-Holland, Zeeland, Overijssel, Limburg, Drenthe en Gelderland.