Huizeninspanje.nl,  maandag 13 oktober 2014

 

Het kopen uit een Spaanse erfenis kan interessant zijn. Wat je wel of niet moet doen lees je in dit artikel.

Kopen uit een Spaanse erfenis

Het kopen van een woning in Spanje uit de hand van erfgenamen is vaak zeer interessant. De kinderen hebben meestal geen belangstelling voor de woning die hun ouders in de jaren 70/80 in Spanje kochten. Het liefst willen ze willen zo snel mogelijk cashen. De hoogte van de verkoopprijs is minder belangrijk.

Voorlopige koopovereenkomst tekenen? Ja... Notaris nee...

De woning kan al in de verkoop gezet zijn terwijl de erfenis nog niet helemaal is afgewikkeld.

Je kunt in die situatie gerust in onderhandeling gaan en de woning kopen. De voorlopige koopovereenkomst kan worden opgemaakt en getekend. Maar neem een extra bepaling op dat je naar de notaris gaat als de erfenis is afgewikkeld.

2 in 1 niet doen. Je staat met lege handen.

Vaak wordt in dit soort situaties ook gekozen voor de mogelijkheid de erfenis gelijktijdig met de overdracht af te wikkelen. Dat gaat als volgt. De notaris presenteert eerst de akte van de erfenis, die wordt getekend door de erfgenamen (de verkopers). Direct aansluitend komt de notariële koopakte op tafel en wordt die getekend. Dit lijkt onschuldig en wordt vaak als risicoloos uitgelegd door de verkopende partij. Het tekenen van de erfenis akte is niet voldoende. Deze akte moet eerst geregistreerd worden in het eigendomsregister. Pas als dit gebeurd is mag je de koopakte tekenen. Het kan zo maar gebeuren dat de erfenis akte om welke reden dan ook niet wordt ingeschreven. In dat geval komt de woning nog lang niet op jouw naam. Deze 2 handelingen op hetzelfde moment mag je niet doen. Je staat met lege handen.

De actie ligt bij de verkopende erfgenamen.

Vaak ontbreken er documenten waardoor de erfenis niet kan worden ingeschreven. Soms moeten de erfgenamen eerst nog de erf- belasting betalen. (successierechten) De actie voor de oplossing ligt op dat moment in de handen van de verkopende erfgenamen. Maar omdat die koopsom al ontvangen hebben is er geen enkele prikkel meer voor hen om op zoek te gaan naar de ontbrekende documenten of de erf- belasting te betalen.

Notaris dekt zich in.

"Ik wijs de koper er op dat de erfenis nog niet is afgewikkeld. De koper kiest omwille van het spoedeisende karakter er voor de aankoop door te laten gaan." Met deze passage in de koopakte dekt de notaris zich in zodat je later geen verhaal bij hem kunt halen als er met de afwikkeling van de erfenis iets fout gaat. Veel vertalers, vaak de verkopende makelaar, zien deze zin "per ongeluk" over het hoofd.

Het kan fout gaan

Als deze passage toch opvalt bij de oplettende koper wordt deze vaak afgedaan als een formaliteit. "Dit is gewoon een formaliteit je kunt de koopakte gerust tekenen." Heb ik een verkopende makelaar al eens met veel overtuiging horen zeggen. Ook al klinkt het nog zo overtuigend. Het is zeer zeker geen formaliteit. De notaris dekt zich niet voor niets in. Hij weet wat er fout kan gaan.

Stap op en teken niet

Kom je in deze situatie. Blijkt op het moment dat je bij de notaris zit dat de erfgenamen nog niet in het eigendomsregister zijn ingeschreven als de wettelijke eigenaren. Stap op en teken niet.

Zet een verklaring op papier.

Stap op en laat de notaris een verklaring op papier zetten waarin is opgenomen dat je wel verschenen bent voor de overdracht. Laat opnemen dat je niet hebt getekend voor de overdracht omdat door de verkopende partij de erfenis nog niet is afgewikkeld. Stel een termijn waarin het als nog gebeuren moet. Op deze manier kun je niet in gebreken gesteld worden.

Het eigendomsregister heeft het laatste woord

De notaris kan de akte van erfenis laten passeren, dit is voor jou nog geen enkele garantie dat de woning op jouw naam komt.

De ambtenaar die de doorslag geeft is "el registrador”. Hij zal de inschrijving weigeren als er in zijn ogen iets ontbreekt of niet voldoende is aangetoond dat de erven ook de rechtmatige erfgenamen zijn. Dit staat los van het feit dat de notaris de akte heeft laten passeren. De notaris weet dat. Hij zet daarom altijd de beruchte passage in de akte die ik in het begin noemde, zodat hij zelf buiten schot blijft. Wordt de fout niet gerepareerd, dan komt de woning nooit in het eigendomsregister op je naam te staan. Ook al heb je de koopakte getekend en de complete koopsom betaald.

Op het moment dat jij de notariële koopakte tekent, moet de woning in het eigendomsregister op naam van de verkopende partij (de erfgenamen) staan.