Een huis kopen in Costa Rica : bijkomende kosten

Daniela Quiros / Jos Deuling,  vrijdag 29 november 2013

stones house 

Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Costa Rica. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :


Overdrachtsbelasting, juridische kosten en afsluitkosten bij de aankoop van onroerend goed in Costa Rica

De laatste stappen bij het kopen van een woning in kunnen eenvoudig en transparant zijn als je je bij elke stap in het koopproces laat begeleiden door een advocaat. Als je kiest voor de 'Ik kan het zelf ook wel' methode dan kan dat eindigen in een doolhof aan bureaucratische problemen. En je maakt meer kosten dan je aanvankelijk had voorzien.

De eerste stap in de overdracht van de woning is het onderzoek in het Nationale Register naar de status van de woning. Op zich kan iedereen met een Folio Real nummer deze gegevens via de website van het opzoeken. Maar het is juist de advocaat die aan de hand van status en zone van de woning kan bepalen welke aanvullende onderzoeken nodig zijn.

Uit het onderzoek van de advocaat zal blijken of er nog schulden rusten op de woning en of de onroerend goed belasting is betaald door de verkoper. Dit kan alleen vastgesteld worden als de eigenaar een individu is. Als de eigenaar een bedrijf is dan is het praktisch onmogelijk om vast te stellen of er onbekende financiële verplichtingen rusten op het bedrijf. De advocaat zal dan adviseren om de woning te kopen via een nieuw op te richten bedrijf of als individu.

Alle afsluitende procedures moeten plaatsvinden in de aanwezigheid van een notaris. De rol van notaris kan vervuld worden door de advocaat. Advocaten in Costa Rica hebben vaak de titel 'Abogado y Notario' ('Advocaat en Notaris') en vervullen de functies die daar bij horen. De notaris schrijft het koopcontract bij in het Protocollo, zijn eigen verkoop register. Verkoper, koper en notaris ondertekenen vervolgens dit register. De notaris maakt een aantal kopieën voor koper en verkoper en voor de gemeente. De notaris is daarna verantwoordelijk voor de registratie van het koopcontract in het Nationale Register.

Voordat het koopcontract geregistreerd kan worden moeten alle kosten betaald zijn aan de notaris. En als het koopcontract geen fouten bevat dan zal het binnen 2 a 3 weken ingeschreven worden in het Nationale Register.

Op dit moment is het gebruikelijk dat koper en verkoper de kosten delen. Maar beide partijen kunnen ook een andere verdeling overeenkomen. De hoogte van de kosten wordt bepaald door de overheid. Hier zijn een vaste regels voor. De notaris kan dus niet op eigen houtje de kosten verhogen of verlagen.

De overdrachtsbelasting bedraagt 1.5% van de verkoopprijs. De advocaat maakt dit bedrag over aan het Nationaal Register. Koper en verkoper betalen vaak elk de helft.

De juridische kosten op de aankoop van onroerend goed in Costa Rica liggen tussen de 1-2% van de verkoopprijs. Het percentage is afhankelijk van de complexiteit van de transactie, de tijd die advocaat en notaris aan de transactie gewerkt hebben en de vraagprijs.

In veel gevallen kiezen koper en verkoper hun eigen advocaat. Als ze dezelfde advocaat nemen dan kunnen ze de kosten delen. Vergeet trouwens niet de vertaalkosten. Als buitenlander zul je de documenten graag willen laten vertalen en notarieel willen laten bekrachtigen.

Dit zijn de overige bijkomende kosten:

De registratiekosten bedragen 5 Costa Ricaanse per 1000 Colones van de verkoopprijs.

De fiscale kosten zijn 625 Colones

De archiveringskosten zijn rond de 20 Colones

De gemeentelijke kosten zijn 2 Colones per 1000 Colones van de verkoopprijs.

De orde van advocaten rekent een vast bedrag van 10.000 Colones.

Er kunnen nog meer kosten zijn zoals een bouwkundig onderzoek, bodemonderzoek, een landmeter en dergelijke. De koper is in zijn eentje verantwoordelijk voor al deze kosten. In totaal kunnen de overdrachtskosten en de overige kosten tot 4% van de verkoopprijs bedragen.

Als de koper een nieuw bedrijf opricht om de woning te kopen, dan is hij rond de $600 kwijt aan oprichtingskosten. Een hypotheek afsluiten kost ook geld. De koper moet de kosten betalen van het opstellen en de registratie van de hypotheek. Je kunt de hypotheek als clausule laten opnemen in het koopcontract. Je kunt de advocaat echter ook een aparte hypotheekakte laten opstellen. Waar je ook voor kiest, de koper betaalt de hypotheekkosten. De notaris rekent tussen de 0.525-1.25% van het hypotheekbedrag aan kosten. De hoogte van het percentage is afhankelijk van de moeilijksgraad van de hypotheekovereenkomst. Als de hypotheek is opgenomen in het verkoopcontract dan zijn de registratiekosten 0.25% en de zegelkosten 0.53% van het hypotheekbedrag.

Een vereenvoudigd overzicht van de bijkomende kosten:

Bijkomende kosten     Bedrag in % van de verkoopprijs
       
Advocaat- en Notaris kosten     1.25-1.5% afhankelijk van de complexiteit van het verkoopcontract
Overdrachtsbelasting     1.5%
Zegelrechten Nationaal Register     1.3%
Registratiekosten van de hypotheek     0.25% van het hypotheekbedrag
Zegelrechten hypotheek Nationaal Register     0.53% van het hypotheekbedrag


Opmerking: Bij de berekening van de kosten wordt gekeken naar de verkoopprijs en de WOZ waarde. Het hoogste bedrag wordt genomen als basis voor de berekening.

Als de koper geld uit het buitenland moet overmaken voor de koop, dan zijn er in Costa Rica een aantal betrouwbare bedrijven waar je je geld veilig op een derdenrekening kunt storten. Je kunt het geld ook direct overschrijven. De kosten van deze diensten variëren.

Opmerking: Bij onroerend goed transacties in Costa Rica worden vaak twee verschillende verkoopbedragen gebruikt. Omdat de WOZ waarde altijd lager ligt dan de marktwaarde is het normaal dat koper en verkoper overeenkomen om de WOZ waarde, de geregistreerde waarde, in het verkoopcontract op te nemen. De WOZ waarde is lager omdat in deze waarde een aantal factoren niet zijn meegenomen, bijvoorbeeld een panoramisch uitzicht. Dit maakt het mogelijk de bijkomende kosten en overdrachtskosten te verlagen. Maar niet de notariskosten. Het is wel verstandig om vooraf met je advocaat te overleggen over de risico's.

De onroerend goed belasting is gebaseerd op de waarde van ahet grondstuk, alle bouwwerken op het grondstuk en eventuele andere zaken die met het grondstuk verbonden zijn. De gemeente, de Municipalidad, int de onroerend goed belasting en is ook de begunstigde. De onroerend goed belasting in Costa Rica is op dit moment 0.25%. Er zijn ook nog andere gemeentelijke belastingen, zoals de belasting voor de gemeentelijke reinigingsdienst, voor straatverlichting e.d. Huiseigenaren kunnen deze belasting per kwartaal of per jaar betalen.

Het is belangrijk om zelf goed bij te houden wanneer je de belasting moet betalen omdat de gemeente geen brief stuurt met de oproep om te betalen. Als je vergeet te betalen dan kan de gemeente jouw huis te koop zetten.

Externe links

Lijst is opgesteld door de ambassade van de Verenigde Staten.



Kikker in bananenboom
Huizen te koop in Costa Rica van particulieren en makelaars. Zoek naar villa’s en condo’s in Alajuela, Cartago, Guanacaste, Heredia, Limón, Puntarenas en San José 

x Hoe koop je een huis in Costa Rica? Welke partijen zijn hier bij betrokken? Hoeveel papierwerk kom je tegen bij het voorbereiden en afsluiten van de koop? Wat zijn mogelijke risico’s bij het kopen van onroerend goed in Costa Rica? Dit en andere onderwerpen wordt behandeld in het volgende artikel uit onze artikelenreeks over het kopen van onroerend goed in Costa Rica. 
More articles