Jos Deuling,  zaterdag 14 januari 2012


Toscaanse boerderij in de buurt van Pienza in de provincie Siena 

In Italië wordt het merendeel van de huizen verkocht zonder tussenkomst van een makelaar. Veel Italianen hebben namelijk geen zin om de makelaarskosten te betalen. Die bedragen tussen de 3 en 8%. Koper en verkoper betalen elk de helft.

Een Italiaanse makelaar behartigt de belangen van beide partijen, zowel van de koper als van de verkoper. Hij behoort onafhankelijk te zijn maar dat is niet altijd het geval. Ook komt het voor dat mensen zich ten onrechte voor makelaar uitgeven en bijvoorbeeld de aanbetaling in eigen zak steken.

Als je goed Italiaans spreekt dan hoef je in principe geen gebruik te maken van een makelaar. Je kunt ter plaatse bij de lokale bevolking informeren naar huizen die te koop staan en je kunt dan zelf een deal sluiten. Dat bespaart in ieder geval de makelaarskosten. Het is dan wel verstandig om een advocaat in te huren die controleert of alles in order is en die het papierwerk regelt.

Mocht je als buitenlander te maken krijgen met een Italiaanse makelaar, dan is het handig om vooraf wat achtergrondinformatie te hebben. Hoe is het makelaarschap in Italie bijvoorbeeld geregeld? Kan iedereen makelaar worden net als in Nederland of moet je eerst een opleiding volgen ? Hoe kun je als buitenlander beoordelen of je te maken hebt met een goede makelaar ? Ik geef in deze blog post wat informatie hierover. Ik heb ook een ‘checklist’ opgenomen aan de hand waarvan je de kwaliteit van een Italiaanse makelaar kunt beoordelen.

Een makelaar vinden via Internet

Italiaanse makelaars kun je vinden via websites als en . Deze websites zijn te vergelijken met Funda.nl. Je kunt er per regio, provincie en gemeente zoeken en de gegevens van de makelaar staan bij de advertenties vermeld. Je kunt ook zoeken via de Italiaanse Gouden Gids () onder Agenzie Immobiliari.
De meeste makelaars werken overigens lokaal en hebben geen woningen uit andere gemeentes of regio's in hun portfolio. Dit kan soms betekenen dat de verkoper een vriend of familielid is. Je kunt er dan eigenlijk wel vanuit gaan dat de makelaar niet voor de volle 100% jouw belangen als koper behartigt. In regio’s die populair zijn bij buitenlanders werken Italiaanse makelaars vaak samen met buitenlandse makelaars. Ik zal onderaan deze blog post een aantal adressen opnemen van Nederlandse makelaars die actief zijn op de Italiaanse huizenmarkt.

Aan welke eisen moet een Italiaanse makelaar voldoen?

Niet iedereen mag zich in Italië makelaar noemen. Het is geen vrij beroep zoals in Nederland. Een Italiaanse makelaar moet eerst een beroepsopleiding volgen (en met succes afronden natuurlijk), hij moet een licentie aanvragen en tevens een beroepsaansprakelijksheidsverzekering afsluiten. Makelaars moeten zich ook registreren bij de lokale Kamer van Koophandel (camera di commercio) en bij de gemeente. Van de gemeente ontvangen ze een bewijs van inschrijving, een zogenaamde commune. Vraag een makelaar altijd om zijn ‘commune’.

Het is gebruikelijk dat een makelaar zich aansluit bij een officiële beroepsorganisatie, te vergelijken met onze NVM. In Italie zijn drie beroepsorganisaties voor makelaars. - Italia Associazione Italiana Consulenti, Gestori e Valutatori Immobiliari
- Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali
- Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari

Via bovenstaande websites kun je controleren of een makelaar is aangesloten bij een beroepsorganisatie. De websites zijn allemaal in het Italiaans. Dat wordt wat lastig controleren als je geen Italiaans kent. Maar je kunt via (de vertaalservice van Google) een heel eind komen. Je kunt gewoon de complete url van de website opgeven in translate.google.nl. Dan wordt de hele pagina in één keer vertaalt.

Wat voorbeelden uit de praktijk :

Je ziet in de Italiaanse steden en badplaatsen steeds meer makelaarskantoren. Het is verstandig om deze regelmatig te bezoeken. Maak vooraf wel een checklist met eisen waaraan de woning moet voldoen. En noteer ook de details van interessante woningen. Veel Italiaanse makelaars zijn een beetje moe aan het worden van ‘onroerend goed’ toeristen die gratis een sight seeing tochtje willen maken op kosten van de makelaars. Sommige makelaars brengen daarom kosten in rekening.

Het kan gebeuren dat een makelaar jouw kostbare tijd verdoet. Hij neemt je mee naar onverkoopbare krotten of naar huizen die in de middle of nowhere liggen. Het gebeurt ook wel dat oplichters zich voordoen als makelaar en zelf de aanbetaling in hun zak steken. Het is daarom belangrijk om vooraf te controleren of je te maken hebt met een betrouwbare makelaar.

Makelaars checklist

De heeft een checklist opgesteld met het profiel van een serieuze, professionele makelaar.

Hij moet professioneel overkomen. Als hij weinig moeite doet om een huis te vinden dat voldoet aan jouw wensen dan moet je gewoon elders kijken. En als hij je huizen laat zien die helemaal niet voldoen aan jouw zoekprofiel, stop dan met die makelaar
Hij is ingeschreven bij de Kamer van Koophandel.
Hij is ingeschreven bij de Gemeente en kan een bewijs van inschrijving, een ‘commune’ , overhandigen.
Hij zal in het makelaarscontract een nauwkeurige omschrijving opnemen van opdracht. Hij zal aangeven dat de commissie betaalt moeten worden over de uiteindelijke verkoopprijs en niet over de initiële verkoopprijs.
Hij geeft in het makelaarscontract duidelijk aan of hij kosten in rekening brengt voor reclame of voor andere extra's (bv. bezichtigingen).
Als je met hem een exclusiviteitscontract afsluit, dan neemt hij in het contract op welke voordelen jij daaraan kunt ontlenen. Extra kosten voor reclame en bezichtigingen komen dan bijvoorbeeld voor rekening van de makelaar. Je krijgt dan ook vaak inzage in de lijst met potentiele kopers inzien en je krijgt van hem alle officiële documenten.
Hij zal in het contract geen clausule opnemen om het contract stilzwijgend te verlegen. Doet hij dat wel dan alleen met een redelijke beëindigingstermijn.

Nederlandse makelaars die actief zijn op de Italiaanse huizenmarkt :

1. Nicolette van Kruiselbergen van de firma . Ik ken Nicolette al een aantal jaren en kan haar van harte aanbevelen.
2. Dorrij Seijffert van . Volledig bevoegd Italiaanse makelaar (als eerste Nederlandse), aangesloten bij de - Federazione Italiana Mediatori Agenti d'Affari.