Claus van Mierlo,  donderdag 8 februari 2018

 

Regelmatig ontvang ik e-mails van mensen die in de problemen zijn geraakt na de aankoop van een Spaanse woning. Ze vragen me wat ze moeten doen, maar in de meeste gevallen is het al te laat en zullen ze hun verlies moeten nemen. Er zijn verschillende oorzaken van de problemen en daarom zal ik in een aantal blogs de diverse mogelijke valkuilen nader toelichten in de hoop en het vertrouwen dat ú niet in de val loopt.

Deze keer: Niet-onafhankelijke advocaten

U heeft ondertussen ongetwijfeld begrepen, dat het verstandig is om een advocaat in te schakelen nadat u eenmaal de gewenste woning heeft gevonden en deze wilt aankopen. Let er bij de keuze van uw advocaat echter goed op dat deze geheel onafhankelijk is. Een makelaar of andere verkopende partij kan u wel (een aantal) advocaten voorstellen, maar u maakt zélf de keuze. Zodra er wordt gesproken over ‘onze advocaat’ of ‘de advocaat met wie wij samenwerken’ is dat voor u een duidelijk teken dat u deze advocaat juist níet moet kiezen!

Volmacht

Middels een volmacht kan een advocaat u veel werk uit handen nemen en u kunt via hem/haar geld en tijd besparen omdat u niet steeds op-en-neer naar Spanje moet gaan om allerlei zaken te regelen. Belangrijker is het echter dat u juridisch wordt bijgestaan tijdens de gehele afwikkeling van de aankoop van uw Spaanse woning.

U verstrekt een volmacht aan een advocaat ten overstaan van een notaris. Er wordt dus een escritura opgesteld en met deze escritura heeft de advocaat uw toestemming om namens u de nodige documenten op te vragen en het aankoopproces af te wikkelen. Middels de volmacht kan de advocaat uw NIE-nummer aanvragen, een bankrekening voor u openen, eventuele hypotheken aanvragen, contracten van water en elektra op uw naam overschrijven, contracten voor de aankoop ondertekenen en betalingen uitvoeren. De hiervoor genoemde punten zijn slechts een kleine greep uit de handelingen die een advocaat namens u, maar altijd in overleg mét u, uit zal voeren. Documenten controleren

Hoewel de meeste makelaars alle noodzakelijke documenten van een bepaalde woning controleren voor ze deze in verkoop nemen, zal uw advocaat dit nogmaals grondig doornemen. Zo wordt er gekeken of de escritura de compraventa alles bevat wat in uw aankoop is inbegrepen, wordt de nota simple nagekeken om te zien wie de daadwerkelijke eigenaar is en of er wellicht nog openstaande schulden of hypotheken op de woning rusten en worden de nodige vergunningen achterhaald. Juist om deze reden is het zeer belangrijk om een onafhankelijke advocaat te hebben. Een advocaat dus die niet verbonden is aan een makelaarskantoor, want dan zou het wel eens voor kunnen komen dat de controle iets minder streng wordt uitgevoerd om conflicten binnen de samenwerking te voorkomen.

Betalingen ontvangen

Uw advocaat heeft vrijwel zeker een derdenrekening waarop u in eerste instantie de reservering kunt overmaken en later de aanvullende aanbetaling kunt voldoen. De advocaat zal de ontvangst van deze gelden aan de verkopende partij bevestigen en vervolgens op het juiste tijdstip zorgdragen voor doorstorting naar de verkoper. Maak dus nooit bedragen over naar de verkopende makelaar of rechtstreeks naar de verkoper. Indien bij controle blijkt dat er iets in de documenten niet in orde is, dan heeft u als koper het recht om de overeenkomst te ontbinden en ontvangt u de betaalde reservering retour. U kunt zich voorstellen dat dit moeilijker wordt als de reservering reeds op de rekening van de verkoper staat.

Zekerheid boven alles

Oftewel, het aankoopproces kent een strikte werkwijze; na betaling van de reservering dienen eerst alle documenten gecontroleerd te worden alvorens er een koopovereenkomst wordt getekend. Daarna wordt de totale aanbetaling pas overgemaakt op de rekening van de verkoper, die het restant, in de vorm van een cheque, tijdens de notariële eigendomsoverdracht ontvangt.