Joost van der Heijden,  donderdag 27 juni 2013

 

Op 18 juni 2013 zijn nieuwe regels voor het van kracht geworden. Die zijn van belang voor een ieder die eigenaar is van een appartement in een verzamelgebouw of een villa in een park met andere villa‘s of gebouwen.

Het condominio ontstaat op het moment dat de eigenaar van grond waarop hij een of meer gebouwen heeft gerealiseerd, een zelfstandig onderdeel daarvan verkoopt. In zo’n geval zal in de eerste koopakte niet alleen de over te dragen exclusieve zaken beschreven moeten worden (huis, appartement, garage, parkeerplaats, tuin etc.), maar ook de zaken voor gemeenschappelijk gebruik waar de koper mede-eigenaar van wordt. Welke zaken dat zijn, kunnen koper en verkoper samen bepalen, maar niet helemaal. Zaken die nodig zijn voor het bestaan van het gebouw of complex van gebouwen waar de over te dragen zaak deel van uitmaakt (de fundering, de buitenmuren en de ruimte rondom het gebouw), gaan immers van rechtswege mee over en kunnen niet van de overdracht worden uitgesloten.

Dat geldt ook voor zaken voor gemeenschappelijk gebruik zonder welke de over te dragen zaak niet bereikt en/of gebruikt kan worden. Denk daarbij aan de gemeenschappelijke ingang van het gebouw of complex van gebouwen, het trappenhuis, de lift et cetera en bij het gebruik om de leidingen van gas, water en licht, verwarming etc.

De wet bepaalt dat elke mede-eigenaar van zaken die samen een condominio vormen, aan de kosten van onderhoud en beheer daarvan moeten bijdragen, ongeacht of hij wel of niet van die zaken gebruik maakt. De omvang van de bijdrage kan per participant verschillend zijn omdat deze afhankelijk is van de waarde van ieders exclusieve zaken ten opzichte van de waarde van alle exclusieve zaken tezamen. Die waarde wordt via wettelijk bepaalde objectieve criteria vastgesteld.

De wet geeft ook regels voor het beheer en gebruik van de zaken van het condominio. Een van die regels is dat elk condominio een bestuurder heeft die het moet besturen en beheren en moet toezien dat de regels van het condominio worden nageleefd. De bestuurder is verantwoordelijk voor het onderhoud. Voor groot onderhoud heeft hij toestemming nodig van de vergadering van het condominio, over het gewoon onderhoud moet hij zelf beslissen. Gewoon onderhoud moet hij uitvoeren als dat nodig is en betaald worden uit de vaste bijdrage die de participanten jaarlijks aan het condominio moeten voldoen. De vergadering van het condominio komt ten minste een keer per jaar bijeen voor de goedkeuring van de begroting voor het komende jaar en de jaarcijfers van het afgelopen jaar en benoemt en ontslaat de bestuurder.

De nieuwe regels die op 18 januari 2013 ingaan zijn vooral bedoeld om duidelijkheid te scheppen over onderwerpen die in het verleden vaak tot geschillen hebben geleid maar nog niet in de wet geregeld waren en om de regels voor de bestuurders aan te scherpen, onder meer voor het beheer van de gelden van het condominio en hun opleiding en deskundigheid. Gezien de grote bedragen die bij een condominio kunnen omgaan, is dat een goede zaak.

De meest interessante nieuwe regel vind ik de mogelijkheid om een condominio dat uit meerdere zelfstandige gebouwen bestaat op te splitsen, waardoor per gebouw een apart condominio ontstaat die samen weer onderdeel worden van een supercondominio dat wordt gevormd door de zaken die de verschillende gebouwen gemeenschappelijk hebben, zoals centrale elektriciteits- en watervoorziening, centrale ingang, gezamenlijke binnenplaats, portierruimte et cetera. Zo’n supercondominio voor meerdere gebouwen heeft dezelfde regels als een gewoon condominio, met een eigen bestuurder, een eigen reglement en eigen vergadering, maar met dat verschil dat voor zo’n vergadering niet alle participanten opgeroepen dienen te worden maar per één vertegenwoordiger per gebouw. Dat is een enorme verbetering omdat de discussies tijdens de vergadering van een condominio voortaan beperkt zullen blijven tot zaken die in het betreffende gebouw spelen en niet alle gebouwen tegelijk aan de orde komen. Het opsplitsen heeft ook tot gevolg dat de participanten beter zich krijgen op de kosten omdat ze voortaan alleen meebetalen aan de kosten van hun eigen gebouw en niet van de andere gebouwen. Voor veel participanten zal dat gunstig zijn en zij hebben dan ook belang bij de opsplitsing. Voor anderen die in het verleden geprofiteerd hebben van het feit dan de participanten van de andere gebouwen aan de kosten van hun gebouw meebetalen, zal het weer minder gunstig zijn en dat geldt ook voor de bestuurder die bij de opsplitsing zijn functie (en inkomen) dreigt te verliezen. Zij zullen dat dan ook proberen tegen te houden. Degene die een bestaand condominio wil splitsen, moet daarvan eerst de ontbinding verzoeken. Daarvoor is een besluit nodig van het bestaande condominio. Als niet voldoende participanten instemmen met het voorstel, geeft de nieuwe wet toch mogelijkheden om dat door te drukken. Zonodig kan ik u daarbij adviseren en bijstaan.