Onbevoegde verkoper

Joost van der Heijden,  maandag 9 mei 2016

Bogliasco Italie 

'Notaris, ik ga mijn huis verkopen en heb iemand gevonden die daarvoor de hoofdprijs wil betalen, mits ik op korte termijn kan leveren. Ik wil daarom dat u de overdracht met de groots mogelijke spoed regelt! Zegt u maar wat u daarvoor nodig heeft.' Het was een uniek huis, direct aan zee, met privéstrand. De man had het dertig jaar geleden voor een prikkie gekocht en de waarde was recent explosief gestegen sinds de overheid had bepaald dat niet meer direct aan de kust gebouwd mocht worden. Omdat hij er niet meer kwam en een Italiaan, die oorspronkelijk uit die buurt kwam en daar wilde terugkeren na elders fortuin vergaard te hebben, een onwaarschijnlijk bedrag voor het huis wilde betalen, besloot de man te verkopen.

Huwelijksvoorwaarden

'Ik heb alleen de koopakte nodig waarmede u destijds de eigendom van het huis heeft verkregen', antwoordde de notaris. Die akte was snel verstuurd en nadat de notaris had vastgesteld dat het huis alleen op naam van de man stond en vrij en onbelast was, berichtte hij: 'Het is in orde, het enige wat ik nog moet weten is of u getrouwd bent.' De man deelde mede inderdaad gehuwd te zijn, maar met uitsluiting van iedere gemeenschap. 'Dat is mooi,' antwoordde de notaris, 'want dan is voor de verkoop geen toestemming van uw vrouw nodig. Laat me alleen nog even weten wanneer u getrouwd bent.'

Gemeenschap van goederen

Dat huwelijk bleek 25 jaar eerder gesloten te zijn. 'Dus op het moment dat u het huis kocht, was u nog niet getrouwd?' vroeg de notaris. 'Dat wel, maar niet met mijn huidige echtgenote, maar met de moeder van mijn kinderen. Dat was in gemeenschap maar dat huwelijk werd drie maanden na de aankoop ontbonden.' De notaris deelde daarop direct mede: 'Maar dat verandert de zaak! Het betekent dat uw ex-vrouw toestemming voor de verkoop moet geven en recht heeft op de helft van de opbrengst, tenzij het huis destijds aan u is toegescheiden.' De man schrok van die mededeling. Hij had al die tijd geen contact meer met zijn ex-vrouw gehad en wegens overbedeling destijds een fors bedrag – in zijn beleving veel te veel – aan haar voldaan en wilde verder niets meer met haar te maken hebben, laat staan nog iets aan haar betalen!

Convenant

De man kwam tot bedaren toen hij zich herinnerde dat over de verdeling schriftelijke afspraken waren gemaakt. Toen hij dat aan de notaris meedeelde, vroeg die om een kopie van het convenant. Daarin bleken alle gemeenschappelijke zaken te zijn opgesomd - zelfs de potten en pannen waren verdeeld – maar tot grote ontsteltenis van de man niet het Italiaanse huis! Dat was dus nog gezamenlijk eigendom. Dat was voor de man onverteerbaar. Het betekende dat hij dertig jaar na de echtscheiding alsnog toestemming van zijn ex-vrouw moest vragen voor de verkoop van een huis waarvan zij van het bestaan nooit had afgeweten en dat zij ook recht had op de helft van de koopsom. Toch moest hij wel, want als hij niet zou leveren zou de gouden transactie niet doorgaan en zou de koper de reeds verrichte aanbetaling van hem kunnen terugvorderen met boete.

Advies bij echtscheiding

Of de man het huis destijds met opzet of door onbekendheid buiten de verdeling heeft gelaten, is niet duidelijk, maar het is hem zeer duur komen te staan. Ook in deze tijd blijkt vaak niet duidelijk hoe bij echtscheiding met de verdeling van Italiaans onroerend goed moet worden omgegaan en hoe dat het beste (fiscaal) geregeld kan worden. Ook echtscheidingsadvocaten weten dat vaak niet. Als u daar onverhoopt mee te maken krijgt, is het zinvol daarover advies in te winnen.

Joost van der Heijden
Joost van der Heijden - Advocaat, gespecialiseerd in Italië






Oude antieke deuren
Boerderijen, stadswoningen en appartementen te koop in Italië. Aangeboden door particulieren en makelaars. In de regio’s Toscane, Marche, Apulië, Liguria, Umbrië en Lombardije. 

Landschap in de regio San Quirico D’orcia, Pienza, Toscane Als je een tweede huis of vakantiewoning in Italië koopt dan betaal je 10% overdrachtsbelasting. Als je daarentegen naar Italië verhuist en daar permanent gaat wonen is de overdrachtsbelasting maar 3%. Als je de woning binnen 5 jaar weer verkoopt loop je de kans de 7% alsnog te moeten betalen. 
More articles