Arno Voogd (Inter-France),  zaterdag 26 januari 2019

 

Online taxatie, is dat handig?

Ja, dat is zeker handig. Je voert de postcode en oppervlakte van een Frans huis in en binnen een minuut zie je wat het waard is.

Geweldig, het lijkt wel een droom!

En ja, dat is het ook. Sterker nog, het is een illusie.

Ik laat je zien waarom het niet werkt en je gaat begrijpen waarom het weggegooid geld is.

Hoe werkt die digitale taxateur?

Eigenlijk heel simpel. In een database zijn basisgegevens opgeslagen van appartementen en huizen die de afgelopen jaren zijn verkocht. Van een huis dat moet worden getaxeerd wordt het adres ingevoerd en het computersysteem gaat op zoek naar vergelijkbare transacties in de nabije omgeving (meestal binnen 25 kilometer).

Vervolgens berekent het systeem de gemiddelde prijs per vierkante meter waarvoor andere huizen werden verkocht.

En dan zijn we al bijna klaar, want de laatste stap is om de gevonden prijs per vierkante meter te vermenigvuldigen met het woonoppervlak van het te taxeren huis.

Zo, je huis is “getaxeerd”. Kind kan de was doen.

Ja maar Arno, waarom klopt die taxatie niet?

Ga ik je uitleggen. We weten allemaal dat een computer afhankelijk is van hetgeen er in zijn systeem is ingevoerd. Meer kennis, of ervaring, of inzicht, heeft ie nou eenmaal niet tot z’n beschikking. Kan ie niks aan doen, Het is immers een c o m p u t e r !

In de database is een beperkt aantal gegevens ingevoerd, zoals het postcodegebied, aantal kamers, bouwjaar, woonoppervlak, perceelgrootte en de prijs waarvoor het werd verkocht.

Dat is al heel wat, zou je zeggen. En ja dat is het ook. Maar het zijn slechts cijfermatige gegevens waar de computer wat rekenwerk mee kan doen. En meer niet.

Maar wat ontbreekt er dan?

Een beetje taxateur wil, naast de statistische gegevens en vierkante meters nog een paar dingen weten om een huis te kunnen beoordelen. Ik noem je hieronder een paar puntjes die de taxatiecomputer niet heeft kunnen zien maar waar een échte taxateur zijn arendsogen op zal richten,

Kijk eens mee, zie jij zaken jij belangrijk vindt?

Hoe is de bouwkundige staat, de afwerking en de kwaliteit van gebruikte materialen?
Wat zie je als je naar buiten kijkt? Ofwel: het uitzicht.
En andersom: wie kijkt er bij je naar binnen?
Hoe is de ligging op het terrein? Ligt het huis in het midden van een parkachtige tuin of direct tegen de erfgrens aan een doorgaande weg?
Wat bevindt zich in de nabije omgeving?
Is er langsrazend verkeer, een spoorlijn of andere geluidshinder, intensieve agrarische activiteit, een buurman met een houtzagerij of risico op stank of andere overlast?
In wat voor staat verkeert het terrein, is het mooi vlak of ligt het op een helling vol met rotsblokken? Mag er iets bijgebouwd worden of zijn er beperkende regels? Welke gebruiksmogelijkheden heeft het perceel?
Lijkt het dak in goede staat te zijn of ligt het vol met asbestplaten?
Is er dubbele beglazing en hoe ziet het energielabel eruit?
Wat voor verwarmingsinstallatie staat er in de kelder? Is het een oude roestige oliebak of staat er een gloednieuwe hoog rendement combiketel?

Misschien weet je zelf nog een paar belangrijke punten, vul ze maar in..

. . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . .

De plank misgeslagen

Bovenstaand lijstje is maar een greep uit de checklist die een échte taxateur bij zich heeft en misschien heb je er zelf ook nog een paar toegevoegd.

Je begrijpt wel dat het allemaal punten zijn die de taxatiewaarde bepalen. En ja, je raadt het al: het zijn allemaal punten die de computertaxateur niet heeft gezien, punten die dus niet worden meegerekend bij de taxatie.

En daar slaat de digitale taxateur de plank faliekant mis. De waarde die hij zo snel heeft uitgerekend kan slechts de helft, maar ook het dubbele bedragen van de werkelijke taxatiewaarde. En het kan nóg erger.

Ik heb huizen gezien die nog geen derde waard bleken te zijn van hetgeen de eigenaar op internet had “getaxeerd”.

Neptaxaties

Grappig woord eigenlijk. Misschien had er een streepje tussen gemoeten, dan krijg je nep-taxaties. Ja, die bestaan ook. Ik vertel je hoe het werkt, let op:

Je weet misschien dat de verkoper van een huis verplicht is om een aantal controles (diagnostics) uit te laten voeren, bijvoorbeeld naar de riolering, elektrische installatie, asbest, loodhoudende verf, hout knagende insecten en nog een aantal zaken. Bovendien heeft de Franse overheid allerlei standaard informatie beschikbaar over natuurlijke of technologische risico’s in een bepaalde regio.

Als je die zaken even opvraagt bij de eigenaar en bij de gemeente dan heb je al gauw een paginaatje of tachtig bij elkaar geschuimd. In een kwartiertje!

Wat doet die neptaxateur dan precies?

Goeie vraag! Het eerste wat de neptaxateur doet is jou een te hoge rekening sturen voor hetgeen je er straks voor terug zult krijgen. Maar dan gaat ie aan de slag. Niet lang hoor, want hij is zo klaar.

Hij monteert eerst alle vergaarde rapporten en documenten samen in één document. Hij plakt er een energielabel tussen, een paar foto’s die de eigenaar hem heeft gestuurd, wat pagina's met op internet gevonden statistische en demografische standaardinformatie, een kaartje van Google Maps, een paar tabellen en soms nog wat toeristische informatie over de regio.

En ja hoor, de magische grens van honderd pagina’s wordt gehaald!
Nu nog even een inhoudsopgave maken en op pagina 121 zet de neptaxateur een conclusie met daarin de (meestal onjuiste) waardeberekening die hij online heeft gevonden. Op de eerste pagina zet ie een via Google gevonden foto van het huis, met daarboven in vette letters het woord “Rapport”. Hajeto!

Wat is een kwantiteitsproduct? En jij maar denken dat je een “Taxatierapport” hebt gekregen, maar ik verklap het je, de neptaxateur is je te slim af geweest. Hij levert je wel een indrukwekkende bulk met leesvoer, dat moet gezegd worden.

Even ben je geneigd om eerst naar de omvang te kijken, naar het aantal pagina’s dat je hebt gekregen voor je geld. We noemen dit een kwantiteitsproduct. Daarbij is het niet de inhoud maar de hoeveelheid (de kwantiteit) die telt. Je lijkt immers veel informatie te krijgen voor weinig geld. Maar helaas, ik voorspel je dat de wezenlijke aspecten ontbreken en dat de conclusie niet deugt. Je ziet hoe ook weinig geld veel te duur kan zijn. Gewoon doordat de kwaliteit ontbreekt en is overruled door de kwantiteit.

Mocht je het al uitgeprint hebben dan kan het gelijk de prullenbak in.

Wat is er fout gegaan?

Je snapt het al: het is de thuiswerkende neptaxateur (op de foto discreet onherkenbaar gemaakt), Hij komt de deur niet uit, daar zit het probleem. De neptaxateur zit te tekstverwerken op een zolderkamertje en heeft het echte veldwerk overgeslagen. Dat kan nou eenmaal niet.

Taxatie is géén exacte wetenschap. Cijfers en statistieken verdienen aandacht, maar er is meer.
Als de taxateur geen specialist is, als hij niet kijkt, luistert, praat, ruikt en voelt maar achter z’n beeldscherm blijft zitten dan wordt het niks.

Vervelend als je een verkeerde taxatie krijgt. Nog vervelender is het als de eigenaar van wie jij een huis wil kopen met een verkeerde taxatie op zak loopt. Dan zal je hem eerst uit z'n droom moeten helpen.

Daar zul je dan een voor nodig hebben.

Tijd voor een spelletje. Doe je mee?

We gaan samen een spelletje doen, het grote taxatie-spel.
Kijken wie er wint. Let op, er zijn 2 deelnemers, jij en ik:
Ik ben de knappe online taxatiecomputer en ik zit vol met cijfers, gegevens en statistieken.
Jij bent de beginnende assistent-taxateur, gewapend met slechts je gezonde verstand.
Hieronder zie je telkens twee huizen of appartementen, die ik, de computertaxateur, heb getaxeerd en vergeleken. Ik kwam online tot de conclusie dat beiden ongeveer dezelfde waarde hebben.
Ben jij het met mij eens? Of zie je waar ik de fout in ben gegaan?

Woonhuis met 5 kamers. Woonoppervlak 90 m2. Taxatie via internet. Links en rechts dezelfde waarde:
Appartement in Parijs, 60 vierkante meter, zelfde bouwjaar. Zelfde buurt, zelfde etage. Online getaxeerd. Links en rechts hieronder hebben dezelfde waarde:
Woonhuis op een terrein van 3.000 vierkante meter, 3 slaapkamers, woonoppervlak 100m2, zelfde bouwjaar. Duidelijke zaak, makkelijke vergelijking online getaxeerd. Allebei dezelfde waarde:
Nog een keer Parijs. Dit was helemaal een makkie voor de online taxatie. Twee even grote appartementen, allebei hetzelfde bouwjaar en ook nog in dezelfde straat. Kan niet missen. links en rechts dezelfde waarde:
Buitengebied, de campagne. Leuk huis in rustige omgeving, zelfde postcode, allebei 3 slaapkamers, tuin van 3.000 meter . Beiden online getaxeerd, allebei ongeveer dezelfde waarde:
Kustgebied. Appartement 2 kamers in een residentie, zelfde buurt, allebei even groot, zelfde bouwjaar en allebei een royaal balkon. Logisch, allebei hetzelfde waard!
Stadsappartement van meer dan 60 vierkante meter op de eerste verdieping, 3 slaapkamers, balkon, zelfde bouwjaar. Online getaxeerd. Links en rechts hebben dezelfde waarde!
Nog ééntje dan: vrijstaand huis met 2 etages, 200 vierkante meter woonoppervlak, zelfde postcode, allebei op een terrein van 3.500 m2. Ik ben er niet geweest, maar mijn online taxatie zegt: allebei hetzelfde waard!
Ben jij de winnaar van het taxatie-spel?

Op hoeveel regels heb jij een andere mening dan ik met computertaxatie? OK, jij hebt gewonnen!
Ik denk dat ik niks meer hoef uit te leggen. Je snapt wel wat ik bedoel. De online taxatie kleunt mis, telkens weer.

Je begrijp ook dat bij taxaties geldt: zien is weten. Dat betekent dus dat een taxateur die een pand niet heeft gezien over de echte waarde niets kan weten.

De mens wint het van de computer. Eindelijk!

Appels met peren

Ik heb het je laten zien. Online taxaties zijn een schoolvoorbeeld van appels met peren vergelijken. Want de ene vierkante meter verschilt van de andere. En vergeet niet de impact van ligging en directe omgeving.

De inkijk door een overbuurman in groezelige badjas kan een flinke minderwaarde zijn. Uitzicht op een zonnig park betekent vaak een enorm pluspunt. Het huis met terras en aanlegsteiger aan het meer heeft een andere waarde per vierkante meter dan hetzelfde huis dat aan de overkant in een woonwijk ligt.
Een perceel met fraai aangelegde tuin geeft meerwaarde ten opzichte van een stuk grond waar een hoogspanningsmast verrijst.

Als je die verschillen niet ter plekke hebt gezien, kun je niet vergelijken. En kun je dus ook niet taxeren. Zo simpel is het.

Windmolen in zicht?

Een echte taxateur gaat dus altijd op bezoek. Hij kijkt naar de ligging, staat van onderhoud, uitzicht, omgeving, bezonning, schilderwerk, afwerking en tientallen andere punten die bij de online-taxatie niet worden gezien.

O ja, de expert kijkt ook even of misschien alle kozijnen moeten worden vervangen, of de elektrische- of rioleringsinstallatie moet worden vernieuwd of dat er plannen zijn voor een fabriek, autoroute, TGV-lijn, kerncentrale of windmolenpark in je uitzicht.

Ben je met me eens dat een taxatie waardeloos is als ie slechts berust op cijfers en statistieken? Dat je er dus niets aan hebt als er niet daadwerkelijk ter plaatse door een expert naar het pand is gekeken?
Je begrijpt wel waar ik naar toe wil. Je begrijpt nu dat een online taxatie weggegooid geld is omdat de uitslag zelfs niet op 50 procent nauwkeurig kan zijn. Niet doen dus.

Schakel eens een mens in!

Online-taxatie? We weten het nu. Ga je niet aan beginnen.
Als je wilt weten wat een huis of appartement écht waard is, dan vraag je een om er te gaan kijken. Gewoon een expert, een echt mens van vlees en bloed, met een pen en een notitieblok.

Je vraagt iemand met visie en ervaring die ter plekke alles in zich opneemt. Iemand die onderzoek verricht naar omgevingsfactoren en regelgeving, die ook even kijkt wat er bij de buren gebeurt en die bij de gemeente informeert naar bijzondere voorschriften, of naar bouwplannen in de buurt. Iemand die alles bekijkt wat bepalend kan zijn voor de waarde. Iemand die rondvraagt in de buurt en daartoe even een bakkie doet bij de lokale herbergier.

Je kunt altijd nog een rondvaart maken

Wil je toch geld weggooien?
Prima, maar doe er dan wat leuks mee!

Maak eens een rondvaart op de Seine, geniet van Parijs vanaf de rivier en strooi bij de Eiffeltoren een handvol biljetten over het water.

Leuk om te zien dwarrelen in de wind en bovendien gooi je niet alleen geld weg, je ziet het daarna nog drijven ook!

Hoe kom je dan wél aan een goede taxatie?

Wil je wel een rondvaart maken maar géén geld weggooien?

Wil je meer weten over taxaties in Frankrijk en hoe het wél moet?

Waar je moet zijn om een te bemachtigen?

Ik heb er een over geschreven. Klik en ik breng je er naar toe. Of me als je meer wilt weten.


Dit artikel is eerder verschenen op de website van Inter-France :