Onroerend goed belastingen in Oostenrijk
Elizabeth Bagwell, zaterdag 15 maart 2014
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Oostenrijk. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :
Informatie over het Oostenrijks belastingsysteem is essentieel als je een winstgevende investering wil doen in het land. Oostenrijk kent een gematigd belastingklimaat. Omdat je in elke fase van de onroerend goed cyclus (kopen, wonen en verkopen) belasting moet betalen is het belangrijk om het systeem volledig te begrijpen voordat je een huis koopt.
Belastingen kunnen een onroerend goed investering maken of breken. De onroerend goed belastingen in Oostenrijk zijn gematigd maar je komt ze tegen in vele vormen. Het gevolg is dat je er zeker van moet zijn dat je alle belastingen die van toepassing zijn op jouw situatie in kaart brengt en begrijpt. Als je in Oostenrijk een huis bezit dan moet je belasting betalen ook als je een inwoner van de EU bent en niet permanent in Oostenrijk woont. Een dubbele aanslag is eenvoudig te voorkomen.
Als je een investeringsobject in Oostenrijk koopt dan moet je de volledige levenscyclus van de investering in ogenschouw nemen. Je moet het risico minimaal volgens de volgende punten beoordelen:
Deze is gewoonlijk 3.5% van de verkoopprijs of de woningwaarde (als de verkoopprijs lager is). Overdrachtsbelasting is van toepassing op de overdracht van alle onroerend goed met een waarde boven de 2.000 euro. Met onroerend goed wordt hier bedoeld het land en alle permanente constructies op dat land zoals huizen, winkels, garages of bedrijven maar zonder de inhoud (bijvoorbeeld een auto in de garage).
Er zijn een aantal situaties waar deze belasting niet van toepassing is. Voor investeerders is de meest interessante de situatie dat land met een waarde tot 365.000 euro gekocht kan worden als een zakelijk transactie. Hierop wordt geen belasting geheven.
Het is belangrijk om op te merken dat de overdrachtsbelasting gebaseerd kan zijn op de waarde van de grond i.p.v. de verkoopprijs. Dit komt het meest voor bij erfenissen, giften en zakelijke transacties.
Vermogenswinstbelasting
Vermogenswinstsbelasting is een belasting die geheven wordt op de winst op kapitaal, bijvoorbeeld een cash investering. Het is zelfs van toepassing als de investering is gedaan met geleend geld. Dit betekent dat als je in Oostenrijk een huis verkoopt met winst dat je er dan vanuit mag gaan belasting te moeten betalen over de winst. De winst is het verschil tussen de oorspronkelijke koopprijs en de verkoopprijs. Als je de woning met verlies verkoopt hoef je deze belasting natuurlijk niet te betalen.
In Oostenrijk is het percentage aan vermogenswinstbelasting gelijk aan het percentage inkomstenbelasting en het maakt deel uit van hetzelfde toelage systeem. Sinds 1 april 2012 geldt er een vast percentage van 25% voor de vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed.
Er wordt geen vermogenswinstbelasting geheven in de volgende gevallen:
Hou er rekening mee dat je in Oostenrijk over elk inkomen, inclusief inkomen uit verhuur, inkomstenbelasting moet betalen. Het is misschien ongebruikelijk, maar de vermogenswinstbelasting wordt niet anders behandeld dan normale inkomsten. Als je je woning een aantal maanden hebt verhuurd en vervolgens aan het eind van het jaar verkoopt dan heb je kans dat je meer belasting betaalt dan bij verkoop in de maand januari van het jaar daarop.
De inkomstenbelasting is 0% per jaar voor de eerste 11.000 euro en stijgt vervolgens naar 50% voor elk inkomen boven de 60.000. Maar elke grenswaarde wordt per jaar met 8.000 EUR verlaagd voor niet-residenten zodat de bovengenoemde grensen uitkomen op 3.000 en 52.000 voor buitenlanders.
Onderhouds- en beheerskosten en andere standaard aftrekposten zijn toegestaan. Dit betekent in de praktijk dat je alleen belasting betaald over de winst van de verhuur in plaats van over het totale inkomen uit de verhuur.
Jaarlijks terugkerende onroerend goed belastingen
Zowel nationale als lokale overheden heffen jaarlijks onroerend goed belastingen. De belasting is gebaseerd op een vastgestelde en geregistreerde waarde. De federale belasting is normaliter 2% van de geregistreerde waarde. De lokale overheid kan dit bedrag nog eens verhogen met 500%. Als de federale belasting 2% is dan kan de lokale overheid hier nog 10% bovenop doen waardoor de totale belasting uitkomt op 12%. Omdat deze cijfers nogal kunnen varieren is het belangrijk om te weten te komen wat de kosten zijn in de regio waarin jij geinteresseerd bent.
Als je van plan bent om de woning te leasen, wees er dan op bedacht dat er voor bepaalde contracten, inclusief huurcontracten, zegelrecht betaald moet worden. Dit is meestal minder dan 2% van de waarde van het contract.
Iedere situatie is uniek.
Ofschoon we ons uiterste best hebben gedaan om de feiten en getallen in dit artikel zo accuraat mogelijk weer te geven, is het toch belangrijk om te beseffen dat jouw persoonlijke situatie, of de woning die je koopt, van invloed kunnen zijn op jouw belastingverplichtingen. Belastingen zijn tevens aan verandering onderhevig. We raden daarom aan verder onderzoek te doen voordat je een beslissing neemt. Professioneel advies kun je inwinnen bij een belastingadviseur (Steuerberater), het lokale belastingkantoor (Finanzamt) of het ministerie van Financien, afhankelijk van de vraag die je hebt.
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Oostenrijk. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :
Informatie over het Oostenrijks belastingsysteem is essentieel als je een winstgevende investering wil doen in het land. Oostenrijk kent een gematigd belastingklimaat. Omdat je in elke fase van de onroerend goed cyclus (kopen, wonen en verkopen) belasting moet betalen is het belangrijk om het systeem volledig te begrijpen voordat je een huis koopt.
Belastingen kunnen een onroerend goed investering maken of breken. De onroerend goed belastingen in Oostenrijk zijn gematigd maar je komt ze tegen in vele vormen. Het gevolg is dat je er zeker van moet zijn dat je alle belastingen die van toepassing zijn op jouw situatie in kaart brengt en begrijpt. Als je in Oostenrijk een huis bezit dan moet je belasting betalen ook als je een inwoner van de EU bent en niet permanent in Oostenrijk woont. Een dubbele aanslag is eenvoudig te voorkomen.
Als je een investeringsobject in Oostenrijk koopt dan moet je de volledige levenscyclus van de investering in ogenschouw nemen. Je moet het risico minimaal volgens de volgende punten beoordelen:
- Overdrachtsbelasting
- Inkomstenbelasting
- Vermogenswinstbelasting
- Terugkerende onroerend goed belastingen
Deze is gewoonlijk 3.5% van de verkoopprijs of de woningwaarde (als de verkoopprijs lager is). Overdrachtsbelasting is van toepassing op de overdracht van alle onroerend goed met een waarde boven de 2.000 euro. Met onroerend goed wordt hier bedoeld het land en alle permanente constructies op dat land zoals huizen, winkels, garages of bedrijven maar zonder de inhoud (bijvoorbeeld een auto in de garage).
Er zijn een aantal situaties waar deze belasting niet van toepassing is. Voor investeerders is de meest interessante de situatie dat land met een waarde tot 365.000 euro gekocht kan worden als een zakelijk transactie. Hierop wordt geen belasting geheven.
Het is belangrijk om op te merken dat de overdrachtsbelasting gebaseerd kan zijn op de waarde van de grond i.p.v. de verkoopprijs. Dit komt het meest voor bij erfenissen, giften en zakelijke transacties.
Vermogenswinstbelasting
Vermogenswinstsbelasting is een belasting die geheven wordt op de winst op kapitaal, bijvoorbeeld een cash investering. Het is zelfs van toepassing als de investering is gedaan met geleend geld. Dit betekent dat als je in Oostenrijk een huis verkoopt met winst dat je er dan vanuit mag gaan belasting te moeten betalen over de winst. De winst is het verschil tussen de oorspronkelijke koopprijs en de verkoopprijs. Als je de woning met verlies verkoopt hoef je deze belasting natuurlijk niet te betalen.
In Oostenrijk is het percentage aan vermogenswinstbelasting gelijk aan het percentage inkomstenbelasting en het maakt deel uit van hetzelfde toelage systeem. Sinds 1 april 2012 geldt er een vast percentage van 25% voor de vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed.
Er wordt geen vermogenswinstbelasting geheven in de volgende gevallen:
- Als je de woning langer dan 10 jaar in je bezit hebt
- Als de woning gedurende 2 jaar je hoofdresidentie is geweest voorafgaand aan de verkoop
- Als je de woning zelf hebt gebouwd
Hou er rekening mee dat je in Oostenrijk over elk inkomen, inclusief inkomen uit verhuur, inkomstenbelasting moet betalen. Het is misschien ongebruikelijk, maar de vermogenswinstbelasting wordt niet anders behandeld dan normale inkomsten. Als je je woning een aantal maanden hebt verhuurd en vervolgens aan het eind van het jaar verkoopt dan heb je kans dat je meer belasting betaalt dan bij verkoop in de maand januari van het jaar daarop.
De inkomstenbelasting is 0% per jaar voor de eerste 11.000 euro en stijgt vervolgens naar 50% voor elk inkomen boven de 60.000. Maar elke grenswaarde wordt per jaar met 8.000 EUR verlaagd voor niet-residenten zodat de bovengenoemde grensen uitkomen op 3.000 en 52.000 voor buitenlanders.
Onderhouds- en beheerskosten en andere standaard aftrekposten zijn toegestaan. Dit betekent in de praktijk dat je alleen belasting betaald over de winst van de verhuur in plaats van over het totale inkomen uit de verhuur.
Jaarlijks terugkerende onroerend goed belastingen
Zowel nationale als lokale overheden heffen jaarlijks onroerend goed belastingen. De belasting is gebaseerd op een vastgestelde en geregistreerde waarde. De federale belasting is normaliter 2% van de geregistreerde waarde. De lokale overheid kan dit bedrag nog eens verhogen met 500%. Als de federale belasting 2% is dan kan de lokale overheid hier nog 10% bovenop doen waardoor de totale belasting uitkomt op 12%. Omdat deze cijfers nogal kunnen varieren is het belangrijk om te weten te komen wat de kosten zijn in de regio waarin jij geinteresseerd bent.
Als je van plan bent om de woning te leasen, wees er dan op bedacht dat er voor bepaalde contracten, inclusief huurcontracten, zegelrecht betaald moet worden. Dit is meestal minder dan 2% van de waarde van het contract.
Iedere situatie is uniek.
Ofschoon we ons uiterste best hebben gedaan om de feiten en getallen in dit artikel zo accuraat mogelijk weer te geven, is het toch belangrijk om te beseffen dat jouw persoonlijke situatie, of de woning die je koopt, van invloed kunnen zijn op jouw belastingverplichtingen. Belastingen zijn tevens aan verandering onderhevig. We raden daarom aan verder onderzoek te doen voordat je een beslissing neemt. Professioneel advies kun je inwinnen bij een belastingadviseur (Steuerberater), het lokale belastingkantoor (Finanzamt) of het ministerie van Financien, afhankelijk van de vraag die je hebt.
Zoek naar huizen en onroerend goed in Oostenrijk. Appartementen, boerderijen en villa’s te koop in Burgenland, Karinthië, Salzburg, Neder-Oostenrijk en Tirol.
Onze stap-voor-stap gids van het koopproces in Oostenrijk helpt je op weg bij het kopen van een woning in Oostenrijk. De gids laat alle stappen zien
van het zoeken naar je ideale woning, tot het onderhandelen, contracten en hypotheken en het moment waarop je met de huissleutel de deur van je nieuwe
woning opent.
Meer artikelen