Joost van der Heijden,  zondag 9 oktober 2016

 

Koper

Op wiens naam zal ik het huis laten zetten? En wanneer moet ik dat beslissen? Dat zijn vragen die ik regelmatig door cliënten hoor stellen. Weest u gerust, u hoeft het antwoord op die vraag nog niet te weten als u een aanbod tot koop doet of een voorlopige koopovereenkomst sluit. Pas op het moment van ondertekening van de definitieve koopakte bij de notaris moet u daarover uitsluitsel kunnen geven. Dat verklaart waarom in veel koopofferten en voorlopige koopovereenkomsten de bepaling is opgenomen dat degene die de offerte doet of een voorlopige koopovereenkomst tekent het recht heeft om het huis bij het transport op zijn naam te laten zetten danwel op naam van een "persona da nominare": dat wil zeggen een door hem aan te wijzen persoon. Wie dat is, kan de koper in alle rust en vrijheid bepalen in de tijd die aan het transport vooraf gaat. De meeste mensen laten de keuze afhangen van fiscale overwegingen en van "estate-planning". Vooral bij kapitaalsintensieve transacties is het zinvol daarover deskundig advies in te winnen.

Als de koper een echtpaar betreft met kinderen, hebben zij de keuze het huis op naam van één van hen of op beider naam te zetten en eventueel mede op naam van de kinderen; het is ook mogelijk de kinderen de blote eigendom te geven en de ouders het recht van vruchtgebruik. Het huis kan ook op naam van een vennootschap worden gekocht. Dat kan een bestaande Nederlandse vennootschap zijn, danwel een nieuwe op te richten Italiaanse vennootschap. Of aankoop via een vennootschap zinvol is, zal hierna worden toegelicht.

Aankoop middels een vennootschap

Aankoop via een vennootschap heeft in de regel geen zin als het huis alleen voor eigen bewoning door de aandeelhouder of directeur bestemd is. Het is ook duurder dan aankoop in privé. Nog afgezien van de oprichting, brengt een vennootschap immers jaarlijks vaste kosten met zich mee, welke bij een privé-transactie voorkomen worden. Dat hoeft geen probleem te zijn indien die kosten kunnen worden voldaan uit de winst die uit verhuur wordt behaald. Als niet wordt verhuurd, is koop via een vennootschap dus ongunstiger.

Winsten die een vennootschap met verhuur en verkoop behaalt, zijn te allen tijde belast met Italiaanse vennootschapsbelasting (IRPEG), hetgeen bij verhuur of verkoop door privé-personen niet het geval is. Voor privé-personen geldt immers een belastingvrije voet bij huurinkomsten, terwijl de winst uit verkoop onbelast is indien de overdracht plaats vindt op een moment dat tenminste vijf jaar na aankoop zijn verstreken.

Sommige kopers denken middels een vennootschap omzetbelasting te kunnen terughalen of verbouwingskosten in mindering te kunnen brengen op de belastbare winst. Dat is mogelijk indien de vennootschap kan aantonen daadwerkelijk bedrijfsmatig actief te zijn. Het moet om duurzame en niet om incidentele bedrijfsactiviteiten gaan. De Italiaanse fiscus hanteert daarbij het criterium van de “strumentalità”: het feitelijk gebruik van het huis en is op dat punt zeer kritisch.

Indien het huis (mede) wordt gebruikt voor persoonlijke bewoning door de directeur of aandeelhouder van de vennootschap, zal de fiscus zich snel op het standpunt stellen dat geen sprake is van bedrijfsmatige activiteiten en zal zij aftrek weigeren. De constructie waarbij het huis door de vennootschap wordt gekocht en daarna aan de aandeelhouder wordt verhuurd om de verbouwings- en onderhoudskosten met de belastbare huurinkomsten te verrekenen, is een optie die de Italiaanse fiscus meestal niet accepteert.

Conclusie: aankoop van een tweede huis middels een vennootschap zal alleen zin kunnen hebben indien de koper in Italië van de handel in onroerend goed duurzaam zijn beroep of bedrijf wil maken, danwel de koper het huis daadwerkelijk, dus op semi-permanente basis, als bedrijf wil gaan exploiteren.