Huis kopen Portugal : de rol van makelaar en advocaat

Guidelines.nl,  zondag 28 augustus 2011

Spaanse 
dakpannen 

De Portugese makelaar

In Portugal geldt stringente wetgeving omtrent het beroep van makelaar teneinde kandidaat-kopers te beschermen bij onroerendgoedtransacties.

Hoe zijn erkende makelaars te herkennen ?

Sinds 1 januari 2006 zijn makelaars (=mediador autorizado) in Portugal verplicht zich aan te sluiten bij de IMOPPI. Deze naam is onlangs gewijzigd in: INCI. Zonder erkenning van dit brancheinstituut mag men zich niet langer makelaar noemen en ook niet langer makelaarsactiviteiten uitoefenen.

Een erkende makelaar is te herkennen aan een vergunning (formaat A-4) met een registratienummer (licença No. b.b. 6754-AMI) of Licença AMI-6754), dat wordt afgegeven door het INCI (voorheen IMOPPI). Ook in advertenties moet de makelaar zijn registratienummer vermelden.

In Portugal is het gebruikelijk, dat de eigenaar/verkoper aan verschillende makelaars een verkoopbemiddelingsopdracht geeft. Hierdoor kunt u bij verschillende makelaars hetzelfde huis tegen komen soms voor verschillende prijzen. Dit komt ondermeer, omdat huizenprijzen aan de Algarve vaak in Engelse ponden worden vermeld. Afhankelijk van de klantenkring van de makelaar worden de objecten in ponden of euro's vermeld. Met de fluctuatie van de euro ten opzichte van onder andere het pond (niet aan de euro gekoppeld) kunnen de prijzen dus per makelaar verschillen. Bovendien geven de verkopers veranderingen in prijs (hoger of lager) niet altijd aan alle makelaars tegelijk door. De makelaar die uiteindelijk het huis weet te verkopen strijkt vervolgens de commissie op.

Makelaarscommissie

De Portugese makelaar kan zijn commissie vrij bepalen. Vergeleken met de Nederlandse commissie is de Portugese makelaarscommissie vrij hoog. Het gemiddelde ligt tussen de 3 en 5 % exclusief IVA (=BTW) 21%, afhankelijk van de verkoopprijs van het onroerend goed.

De betaling van de koopsom

Voor zowel de koper als de verkoper is dit het belangrijkste moment van het koopproces. In Nederland speelt de notaris een belangrijke rol als het gaat om de financiële afwikkeling. In Portugal behartigt hij de belangen van de staat. In principe bemoeit de notaris zich niet met geld van zijn cliënten en hij heeft geen derden rekening. Betalingen lopen in Portugal dus niet via het notariskantoor maar veelal via de advocaat.

Let op!

Het is dus niet raadzaam om rechtstreeks aan de verkoper of makelaar te betalen. Laat dus een advocaat de financiële transactie te voltooien.

De rol van de advocaat

Gezien het feit dat in Portugal de rol van de notaris een overheidsfunctie is en niet voor de aankoper nog verkoper werkt, is het altijd raadzaam om een advocaat in te schakelen die uw zaken behartigt. U kunt uw advocaat in Portugal vergelijken met uw notaris in Nederland.

Taken van de advocaat

  • Onderzoek naar beslagen en schulden op het huis
  • Eigendomspapieren/titelonderzoek van de verkopende partij
  • Uitzoeken of buren (bijvoorbeeld boeren) van het te koop staande huis/perceel recht van eerste koop hebben.
  • Opmaken van het voorlopig koopcontract (contracto do promessa compra e venda)
  • Opmaken van bouwcontracten
  • Belastingonderzoek
  • Aanvraag fiscaal nummer (numero do contribuinte) voor zijn klanten. Zonder dit fiscale nummer kan men namelijk geen onroerend goed in Portugal kopen. Dit fiscale nummer is bovendien nodig voor de aansluiting op de nutsvoorzieningen.
  • Onderzoek naar alle noodzakelijke woonvergunningen/bouwvergunningen
  • Onderzoek of alle nutsvoorzieningen zijn betaald door de vorige eigenaar
  • Onderzoek of de woning legaal is gebouwd en of er een woonvergunning (Licença de Habitalidade/utilizacão)
  • Controle bestemmingsplannen
Ook draagt de advocaat zorg voor de betaling van de kosten koper te weten:

  • Portugese overdrachtsbelasting (IMT)
  • Notaris- en registratiekosten
  • Advocaatkosten zelf
De advocaatkosten liggen tussen de 1 - 1.5% van de aankoopsom.

Belastingonderzoek

Naast kadastraal onderzoek moet uw advocaat vervolgens verder gaan met een belastingonderzoek bij het locale belastingkantoor (=repartiçao da financas), waar alle onroerende goederen in de betreffende plaats staan geregistreerd. Indien het perceel inderdaad staat geregistreerd bij de belastingdienst dan kan men vragen om een kopie van het caderneta predial (= een soort belastinglogboek van het onroerend goed).

Wat staat er in het caderneta predial ?

  • registratienummer van het perceel
  • beschrijving van de ligging van het perceel
  • het aantal bebouwde vierkante meters
  • het aantal onbebouwde vierkante meters
  • indeling van het pand
  • bestemming van het onroerend goed
  • valor tributável (= waarde van het onroerend goed; op basis van deze waarde berekent men de onroerend goed belasting, schenkings- en successierechten en de registratiekosten in het kadaster).
Overdrachtsbelasting

De gegevens in het caderneta predial moet u vergelijken met die van het registratiekantoor. Het komt vaak genoeg voor, dat de omschrijving van het onroerend goed in de caderneta afwijkt van de werkelijke situatie. Meestal komt dit omdat de verkoper in het verleden "vergeten" is aan- of bijbouwen op te geven, waardoor ze niet geregistreerd staan. De bouw is dan niet per definitie illegaal.

Alleen wanneer er geen toestemming van de gemeente is verkregen kan men spreken van illegale bouw.

Bij het belastingkantoor dient uw advocaat onderzoek te doen naar:

  • Op wiens naam staat het onroerend goed geregistreerd ?
  • Stemmen de registraties in het belastingkantoor overeen met die in het registratiekantoor en de gegevens in het koopcontract ?
  • Zijn alle verschuldigde (onroerend goed)belastingen tot en met het moment van de overdracht door de vorige eigenaar betaald ?
Onderzoek naar bestemmingsplannen

Wanneer u een huis wilt laten bouwen of wanneer u een pas opgeleverd nieuwbouw huis wilt kopen dan dient uw advocaat bij het gemeentehuis (Câmara Municipal) uit te zoeken of al de noodzakelijke (bouw)vergunningen aanwezig zijn en of er gebouwd is/wordt overeenkomstig de bepalingen in de bestemmingsplannen. Laat tevens onderzoek doen naar bestemmingsplannen, die voor nu of in de toekomst gepland staan. Wellicht dat er in uw buurt hoogbouw, discotheken, een bedrijventerrein gepland staat, waardoor uw uitzicht of rust kan worden verstoord.

Onderzoek naar de bewoonbaarheid / woonvergunning

Wanneer een huis is afgebouwd en de bouw door de autoriteiten is goedgekeurd dan wordt er door de gemeente een woonvergunning afgegeven. Normaliter geeft de gemeente deze na inspectie van het pand af, waarbij o.a. gekeken wordt of het huis gebouwd is volgens de door de gemeente goedgekeurde plannen. Dit is de licença de habitabilidade of licença de habitaçao (ook wel licença de ocupaçao of utalizaçao). Deze vergunning wil nog al eens ont-breken. Voor huizen, die na 1951 zijn gebouwd dient de vorige bewoner in het bezit te zijn van zo'n bewoonbaarheidsverklaring (licença de habitabilidade).

Contrato Promessa de compra e venda (= het koopcontract)

Wanneer uw juridisch adviseur/advocaat uw groen licht heeft gegeven en er overeenstemming bestaat over de prijs en de zaak dan kunt u overgaan tot on-dertekening van het koopcontract. Het koopcontract in Portugal is alleen bindend als het voldoet aan de eisen, zoals die in de Portugese wet zijn gesteld. Eén van de vereisten is bijvoorbeeld, dat het contract getekend dient te worden voor de notaris (kantoor) en dat de handtekeningen worden gelegaliseerd.

Nadat het voorlopig koopcontract is getekend is de volgende stap het onder-tekenen van het koopcontract (= Escritura de Compra e Venda).

Dit is ook het moment dat u het restant van de koopsom moet voldoen.

Pas na registratie van de koopakte in de Conservatório kunt u zich de rechtmatige eigenaar noemen en bent u beschermd tegen beslagen en hypotheken op uw onroerend goed door derden.

Overdrachtsbelasting (IMT)

De overdrachtsbelasting is een gemeentelijke belasting. Deze overdrachtsbelasting IMT (vroeger SISA) wordt in Portugal geheven over de verkoopwaarde van het onroerend goed, zoals die staat vermeld in het koopcontract.

Permanente bewoning (residenten)

Waarde o/g in €  Tarief  Aftrekpost in € 
Tot 85.500 0 0
Tussen 85.500 - 117.200 2 1.710
Tussen 117.200 - 159.800 5 5.226
Tussen 159.800 - 266.400 7 8.222
Tussen 266.400 - 532.700 8 11.086
Boven 532.700 6 -


Tweede huis (geen residenten)

Waarde o/g in €  Tarief  Aftrekpost in € 
Tot 85.500 1 0
Tussen 85.500 - 117.200 2 855
Tussen 117.200 - 159.800 5 4.371
Tussen 159.800 - 266.400 7 7.567
Tussen 266.400 - 532.700 8 10.231
Boven 532.700 6 -


Overige tarieven

  • Voor landbouwgrond (rústico) is de overdrachtsbelasting 5,0 %
  • Voor bouwgrond zonder ruïne (urbana) 6.5 %
  • Willekeurig o.g., indien het gekocht wordt door een off shore company 15,0 %


Vrijstelling

Tot een bedrag van € 85.500 bent u vrijgesteld van IMT.
Bij aankoop van bouwklaar land is men niet vrijgesteld van IMT.


Plattelandswoning op het eiland Madeira
Huizen en appartementen te koop aan de Algarve, in Albufeira, Alcoutim, Aljezur, Castro Marim, Faro, Lagoa, Lagos, Portimão, Monchique en Loulé. Van particulieren en makelaars. 

Het strand van Carveiro Alhoewel bloggen niet meer zo populair is als een aantal jaren geleden, kun je op Internet nog wel een aantal leuke Portugal blogs vinden. Ik heb een selectie gemaakt van blogs die regelmatig worden bijgehouden. Ik heb de blogs gerubriceerd naar onderwerp. 
More articles