Huis kopen in Brazilie: het koopproces

Daniela Quiros,  zondag 9 maart 2014

 

Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Brazilië. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :


Brazilië is beroemd om zijn mooie stranden, zachte klimaat, carnaval, cultuur, sport en muziek. Brazilië staat tegenwoordig ook in de belangstelling voor de mogelijkheden op de vastgoed markt. Brazilië is een van de topbestemmingen voor buitenlanders die op zoek zijn naar een tweede woning, die in Brazilië hun pensioenjaren willen doorbrengen of die willen investeren in vastgoed. Door de lage wisselkoers en lage huizenprijzen kunnen buitenlandse investeerders profiteren van de investering in Braziliaans vastgoed. Zelfs nu er een opgaande trend is in de vastgoedprijzen.

Op dit moment is de inflatie laag en de Brazilaanse overheid stimuleert buitenlandse investeringen. Kansen op de onroerend goed markt zijn altijd sterk afhankelijk van het juiste moment. Braziliaanse makelaars zeggen dat het nu juiste moment is om te investeren in Brazilaans vastgoed. Het is natuurlijk hun beroep om potentiële kopers te overtuigen. Het is aan jou om de markt te verkennen en niet hals over de kop je ergens in te storten zonder de lokale bijzonderheden te kennen.

Het koopproces

Sommigen zeggen dat men moet beginnen met het vinden van een lokale makelaar. Een lokale makelaar kent de markt en de procedures. Als je een makelaarskantoor met een goede reputatie benaderd krijg je niet uitsluitend een lijst met woningen te zien, maar ook advies over regios en gebieden, veiligheid, buren, lokale tradities, historische achtergronden en allerlei andere zaken die van belang zijn bij het kopen van een huis. Daarnaast beschermt eem professional je tegen frauduleuze aanbiedingen, huizen die niet bestaan maar die wel te koop worden aangeboden en tegen huizen die volgens wettelijke restricties helemaal niet te koop aangeboden mogen worden.

Onderhandelen over de prijs en een bod uitbrengen

Als je een beeld wil krijgen van de huizenprijzen in Brazilië dan kun je net als in ieder ander land beginnen met het bekijken van de advertenties in de lokale kranten. Je moet hierbij wel onderscheid maken tussen de prijs van de grond en de prijs die men vraagt per vierkante meter woonoppervlak. Net als met alle andere zaken kun je onderhandelen over de prijs. Je kunt vragen om een korting als je de koopsom ineens betaalt.

In Brazilië zijn de betalingscondities redelijk flexibel. De betalingscondities zijn grotendeels afhankelijk van de voorwaarden die de verkoper stelt. Soms doet de koper een aanbetaling van 25% en verdeelt hij de overige 75% over 3 maandelijkse betallingen. Het gebeurt ook dat een aanbetaling slechts 0.25% van de verkoopprijs is. Het accepteren van een bod verplicht de koper en verkoper tot niets, maar het is de verantwoordelijkheid van de koper om de status van de woning te controleren voordat hij verder gaat met de koop.

Compromisso Particular de Venta e Compra of het voorlopig koopcontract is een belangrijk document omdat het een samenvatting is van alle vervolgacties, de rechten en plichten, de overeengekomen vooruitbetaling (sinal) en andere formaliteiten. De koper betaalt meestal rechtstreeks aan de koper in cash of via het overmaken van het geld naar de rekening van de verkoper. Er zijn namelijk geen Escrow bedrijven in Brazilië waar je geld kunt storten op een . Je kunt natuurlijk wel kiezen voor een internationale Escrow service. Als je hiervan gebruik wil maken dan moet de verkoper schriftelijk toestemming geven.

Verificatie van de status van het onroerend goed, Periode van onderzoek (Due Diligence)

Dit is een belangrijk onderdeel in het koopproces omdat de status van de woning nauwkeurig onderzocht dient te worden. Jouw advocaat of makelaar kan dit onderzoek uitvoeren maar vergewis je er wel van dat degene die het uitzoekt ter zake kundig is.

Cartório de Registro de Imóveis of het Onroerend Goed Register verstrekt een certificaat waarop alle transacties staan vermeld in de afgelopen 20 jaar. Het duurt gewoonlijk 5 dagen voordat je het certificaat ontvangt. De prijs van het certificaat verschilt per regio.

Het wordt kopers ten strengste ontraden in te gaan op aanbiedingen van huizen die niet geregistreerd staan bij het Onroerend Goed Register omdat het in die gevallen moeilijk is om de precieze status van de woning vast te stellen. Later kan bijvoorbeeld blijken dat de woning niet verkocht mag worden.

Als je het certificaat hebt ontvangen let dan op de volgende zaken:

  • Is de woning legaal gebouwd?
  • Heeft de gemeente de bouwspecificaties goedgekeurd?
  • Is er nog een hangend die een overdracht van de woning in de weg staat?
  • Staat de verkoper op de juiste wijze geregistreerd bij het register? Zijn verkoper en eigenaar een en dezelfde persoon?
  • Zijn er nog vorderingen van overheidswege of verplichtingen van derden, zoals belastingen, onderhouds- en condominium betalingen en onkosten?
Als je off-plan koopt, i.e. een woning die nog gebouwd moet worden, controleer dan de juridische status van het bouwbedrijf. Heeft het bouwbedrijf alle vergunningen binnen van het gemeentehuis, de Architectuur Raad, het Milieu secretariaat en van de regionale Bouwraad. Een onafhankelijke derde partij moet het papierwerk onderzoeken om vast te stellen of het bouwproject ‘clean’ is.

In deze fase moet een bouwkundig onderzoek uitgevoerd worden door een specialist. Vraag de verkoper op dit moment ook om een plattegrond van de woning om te controleren of de afmetingen van de woning goed gedocumenteerd zijn.

Contracten

Vervolgens wordt het definitieve koopcontract, de Escritura Publica, opgesteld door de notaris of de advocaat of door beiden. Dit contract heeft een juridische status en bevat een beschrijving van de woning, de verkoopprijs, overdrachtsbelasting en de juridische kosten die betaald moeten worden als de koop gesloten wordt. Het contract wordt gewoonlijk een week of twee, drie na het initiële bod opgesteld nadat de juridische status is vastgesteld, een bouwkundig onderzoek is uitgevoerd en de aanbetaling is gedaan. De notaris registreert het koopcontract met de handtekening van beide partijen in het register. Het is een bindende overeenkomst die het volgende moet bevatten:

  • De prijs van de woning
  • Als de woning in aanbouw is, de bouwplanning, de deadline en andere voorwaarden
Het contract wordt vervolgens opgenomen in het Onroerend Goed Register met de persoonsgegevens en handtekening van de nieuwe eigenaar. Dit is ook het moment dat koper en verkoper de belastingen betalen.

De koper moet een identificatiebewijs met foto overleggen en een CPF, een in Brazilië uitgegeven belastingnummer. Een buitenlander kan 48 uur na aanvraag in het bezit zijn van een CPF en het is handig om deze zo snel mogelijk aan te vragen. Buitenlanders kunnen een CPF in hun eigen land aanvragen bij de Brazilaanse ambassade of consulaat. Maar het kan vervolgens wel 2 tot 3 maanden duren voordat je de CPF ontvangt als je hem al ontvangt. Voor meer informatie over de benodigde documenten zie

Zonder CPF begin je overigens niets in Brazilië zoals blijkt uit dit amusante artikel in de Volkskrant .

Een ander soort contract dat in Brazilië voorkomt is het zogenaamde quitclaim contract waarbij de eigenaar alleen de eigendomsrechten overdoet aan een gevolmachtigde. Er is geen feitelijke eigendomsoverdracht maar een overdracht van het gebruik. Deze contractvorm wordt ten zeerste afgeraden omdat het de waarde van de woning sterk vermindert bij een eventuele toekomstige overdracht. Deze contractvorm komt veel voor in armere buurten omdat er geen overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden.

Het registreren van de eigendomsrechten

Juridisch gezien ben je pas eigenaar als jouw eigendomsrechten zijn vastgelegd in het Onroerend Goed Register. De notaris of advocaat registreert het contract of escritura direct nadat de koop gesloten is. Na registratie ben je wettelijk gezien eigenaar van je nieuwe woning.

Enkele woorden over de belastingen

Informatie over belastingen vind je in het artikel . Wees er op bedacht dat het totaal bedrag aan overdrachtskosten, juridische kosten en onroerend goed belastingen kunnen oplopen tot 8% van de koopprijs. Bij de verkoop van een woning kan de vermogenswinstbelasting oplopen tot wel 27.5%.

Restricties op de koop van een woning

Buitenlanders hebben dezelfde rechten als ingezetenen bij de koop van een huis in Brazilië, om het even of het een huis aan het strand is, een condominium, huizen of land. Je hoeft niet in Brazilië te wonen maar je hebt wel een belastingnummer nodig. Er zijn echter wel restricties op het kopen van grote stukken landbouwgrond door buitenlanders. Zie Wet #5.709/71. De meest relevante onderdelen van de wet zijn:

  • Buitenlanders moeten in Brazilië wonen om landelijk onroerend goed te kopen vanaf 50 modules of meer
  • Het land moet in gebruik genomen worden. Projecten moeten worden voorgelegd aan de INCRA.
  • Een gemeente mag maximaal 25% van haar totale grondgebied verkopen aan buitenlanders.
Bovenstaande punten zijn slechts wat uittreksels uit de wet, die uitsluitend betrekking hebben op de aankoop van grote stukken landbouwgebied.


Strandhuis in Brazilie
Huizen te koop in Brazilië van particulieren en makelaars. Zoek naar villa’s en appartementen in in Fortaleza, Iracema, Rio de Janeiro or Tambau 

relaxen op het strand Het overdragen van de eigendomsrechten op onroerend goed in Brazilie is een eenvoudig en transparant proces vooropgezet dat alle documenten in overeenstemming zijn met alle wetten en voorschriften. De lijst met benodigde documenten verschilt van de wijze waarop het onroerend goed gekocht wordt, als particulier of via een bedrijf. Het wel/niet aanwezig zijn van een hypotheek bepaalt ook welke documenten bij de koop moet overleggen. 
More articles