Huis kopen Costa Rica : het koopproces
Daniela Quiros / Jos Deuling, donderdag 5 december 2013
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Costa Rica. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :
Het proces van de aankoop van onroerend goed in Costa Rica kan onderverdeeld worden in 6 stappen waarbij elke stap onderzoek, voorbereiding, onderhandelen en papierwerk vragen.
Als je een huis hebt gevonden waar je interesse in hebt, dan zijn er 2 belangrijke zaken waar je aandacht aan moet besteden: een onderzoek bij het Nationale Register en het opstellen van een intentieverklaring als eerste stap in het onderhandelingsproces.
Onderzoek naar de legale status van de woning
In de meeste gevallen zal de advocaat van de koper onderzoek doen naar de status van het onroerend goed. Als je geen advocaat hebt maar een makelaar, dan kan de makelaar dit ook uitzoeken. De koper kan zelf ook de gegevens opzoeken in de online database van het Nationale Register. Ga hiervoor naar . Om te kunnen zoeken heb je het exacte nummer van het onroerend goed nodig. Dit nummer bestaat uit het nummer van de provincie, het Folio Real nummer en het nummer van het eigendomsrecht. Deze combinatie van nummers staat op het Folio Real document.
Als tijdens dit onderzoek geen verdere vragen naar voren komen, dan kun je naar de onderhandelingsfase. In het andere geval zal de advocaat proberen een antwoord te vinden op de openstaande vragen. Voordat je begint te onderhandelen moet je nagaan of de buurt is voorzien van een watervoorziening, electriciteit en riolering.
Onderhandelen met de verkoper
De advocaat of makelaar zal een intentieverklaring voorleggen aan de verkoper. Dit is de fase waarin je begint te onderhandelen over de prijs en belangrijkste aspecten van het koopcontract. Waarom stellen wij voor om een intentieverklaring op te stellen i.p.v. bijvoorbeeld een mondelinge overeenkomst tussen koper en verkoper? Het is een manier om de koper te beschermen voor het geval dat de verkoper gaat onderhandelen met een andere koper. Of als de verkoper van plan is om de woning twee maal te verkopen.
Het opstellen van het verkoopcontract
Als de onderhandelingen het punt hebben bereikt dat men het eens is over de prijs en de voorwaarden, dan zal jouw advocaat een voorlopig koopcontract opstellen. Het kan geen kwaad om zoveel mogelijk formele documenten te hebben waarin koper en verkoper de intentie uitspreken om tot een overeenkomst te komen. Het is voor de koper een manier om de zijn investering veilig te stellen.
De koper kan een onafhankelijke taxatie van de woning laten uitvoeren. De taxatie waarde kan lager uitvallen dan de marktwaarde. Als je in het voorlopig koopcontract een prijs opneemt die in de buurt komt van de marktwaarde dan heb je natuurlijk meer kans dat het voorstel geaccepteerd wordt door de verkoper.
Due diligence-onderzoek
Wikipedia omschrijft de term als volgt: ‘Een due diligence-onderzoek richt zich op het vaststellen van de juistheid van de aan de koper gepresenteerde informatie en het in beeld brengen van risico’s en kansen van de over te nemen onderneming’.
Gedurende een langere periode zal nu een onderzoek van het onroerend goed plaatsvinden. Dit is de fase waarop de koper vaststelt dat er geen juridische issues, pandrechten of andere beperkingen spelen rondom het onroerend goed. Het is ook van belang om vast te stellen of het eigendomsrecht van het type ‘En pleno dominio’ is. ‘En pleno dominio’, ‘Fee Simple’ in het Engels, wordt beschouwd als de meest gunstige vorm van eigendomsrecht. De eigenaar heeft hierbij het absolute recht om de woning te bezitten en er naar eigen goeddunken mee om te gaan.
Het is noodzakelijk dat de koper en zijn advocaat ruim de tijd krijgen om hun onderzoek uit te voeren. Een koper mag de tijd nemen om een bodemonderzoek of een woninginspectie te laten uitvoeren. Het is belangrijk dat de koper de zekerheid krijgt dat hij ook echt de woning koopt zoals die aan hem gepresenteerd wordt. De koper moet ook een blik kunnen werpen op de plattegrond van het grondstuk en als hij denkt dat deze verouderd is dan moet hij een nieuwe aanvragen. Hij kan hiervoor terecht bij een landmeter. Indien de verkoper de woning verkoopt via een bedrijf dan moet de legale status van het bedrijf onderzocht worden.
Het afsluiten van het koopcontract
Na afloop van het onderzoek begint de afsluitende fase in het koopproces, het tekenen van het koopcontract. Dit gebeurt in aanwezigheid van een Costaricaanse notaris. De advocaten van koper en verkoper stellen het contract op en leggen het voor ter ondertekening. De notaris registreert het onroerend goed onder de nieuwe eigenaar. Als de nieuwe eigenaar een reeds bestaand bedrijf is, dan tekenen kopen en verkoper een overeenkomst om de aandelen in het bedrijf over te dragen. De notaris zal de wijzigingen dan doorvoeren in het Registro Nacional, het Nationale Register.
Al het papierwerk, inclusief het verkoopcontract, is in het Spaans. Als de koper geen Spaans spreekt of te weinig Spaans spreekt om het juridische jargon te begrijpen, dan kun hij een tolk inhuren. Of de advocaat moet de rol van tolk op zich nemen. Dat laatste gebeurt vaak in Costa Rica. Bij het ondertekenen van het koopcontract moet duidelijk zijn dat de koper de voorwaarden waaronder de koop plaatsvindt begrijpt. Alle documenten moeten vertaald zijn in de moedertaal van de koper. De kosten voor de tolk en de vertaling van de documenten zijn standaard niet opgenomen in de initiele kosten van de notaris. De buitenlandse koper moet rekening houden met deze extra kosten.
Vastleggen van de eigendomsrechten
De advocaat moet de originele kopie van het koopcontract zo snel mogelijk aanleveren bij het Nationale Register. De koper kan dit ook zelf doen maar deze bureaucratische procedure moet nauwkeurig en accuraat uitgevoerd worden om mogelijke toekomstige problemen te vermijden. Als de woning namelijk aan twee kopers verkocht wordt, dan krijgt degene die de woning als eerste laat inschrijven de woning op zijn naam en de tweede koper kan dan niets anders doen dan de verkoper aan te klagen voor oplichting.
Nadat het verkoopcontract is geregistreerd krijgt de koper het Testimonio, het bewijs van registratie, en het originele koopcontract. Alle officiële zegels moeten goed zichtbaar zijn en de relevante gegevens moeten in het contract zijn vastgelegd.
De woning krijgt een Folio Real nummer. Aan dit nummer zijn alle relevante gegevens van de eigenaar gekoppeld. Een onafhankelijke advocaat moet de eigendomsrechten vastleggen. De koper moet zich ervan overtuigen dat de woning is geregistreerd in het Nationaal Register. Laat deze controle in geen geval achterwege anders krijg je in de toekomst problemen. Zonder registratie kun je de woning in de toekomst niet verkopen.
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Costa Rica. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :
Het proces van de aankoop van onroerend goed in Costa Rica kan onderverdeeld worden in 6 stappen waarbij elke stap onderzoek, voorbereiding, onderhandelen en papierwerk vragen.
Als je een huis hebt gevonden waar je interesse in hebt, dan zijn er 2 belangrijke zaken waar je aandacht aan moet besteden: een onderzoek bij het Nationale Register en het opstellen van een intentieverklaring als eerste stap in het onderhandelingsproces.
Onderzoek naar de legale status van de woning
In de meeste gevallen zal de advocaat van de koper onderzoek doen naar de status van het onroerend goed. Als je geen advocaat hebt maar een makelaar, dan kan de makelaar dit ook uitzoeken. De koper kan zelf ook de gegevens opzoeken in de online database van het Nationale Register. Ga hiervoor naar . Om te kunnen zoeken heb je het exacte nummer van het onroerend goed nodig. Dit nummer bestaat uit het nummer van de provincie, het Folio Real nummer en het nummer van het eigendomsrecht. Deze combinatie van nummers staat op het Folio Real document.
Als tijdens dit onderzoek geen verdere vragen naar voren komen, dan kun je naar de onderhandelingsfase. In het andere geval zal de advocaat proberen een antwoord te vinden op de openstaande vragen. Voordat je begint te onderhandelen moet je nagaan of de buurt is voorzien van een watervoorziening, electriciteit en riolering.
Onderhandelen met de verkoper
De advocaat of makelaar zal een intentieverklaring voorleggen aan de verkoper. Dit is de fase waarin je begint te onderhandelen over de prijs en belangrijkste aspecten van het koopcontract. Waarom stellen wij voor om een intentieverklaring op te stellen i.p.v. bijvoorbeeld een mondelinge overeenkomst tussen koper en verkoper? Het is een manier om de koper te beschermen voor het geval dat de verkoper gaat onderhandelen met een andere koper. Of als de verkoper van plan is om de woning twee maal te verkopen.
Het opstellen van het verkoopcontract
Als de onderhandelingen het punt hebben bereikt dat men het eens is over de prijs en de voorwaarden, dan zal jouw advocaat een voorlopig koopcontract opstellen. Het kan geen kwaad om zoveel mogelijk formele documenten te hebben waarin koper en verkoper de intentie uitspreken om tot een overeenkomst te komen. Het is voor de koper een manier om de zijn investering veilig te stellen.
De koper kan een onafhankelijke taxatie van de woning laten uitvoeren. De taxatie waarde kan lager uitvallen dan de marktwaarde. Als je in het voorlopig koopcontract een prijs opneemt die in de buurt komt van de marktwaarde dan heb je natuurlijk meer kans dat het voorstel geaccepteerd wordt door de verkoper.
Due diligence-onderzoek
Wikipedia omschrijft de term als volgt: ‘Een due diligence-onderzoek richt zich op het vaststellen van de juistheid van de aan de koper gepresenteerde informatie en het in beeld brengen van risico’s en kansen van de over te nemen onderneming’.
Gedurende een langere periode zal nu een onderzoek van het onroerend goed plaatsvinden. Dit is de fase waarop de koper vaststelt dat er geen juridische issues, pandrechten of andere beperkingen spelen rondom het onroerend goed. Het is ook van belang om vast te stellen of het eigendomsrecht van het type ‘En pleno dominio’ is. ‘En pleno dominio’, ‘Fee Simple’ in het Engels, wordt beschouwd als de meest gunstige vorm van eigendomsrecht. De eigenaar heeft hierbij het absolute recht om de woning te bezitten en er naar eigen goeddunken mee om te gaan.
Het is noodzakelijk dat de koper en zijn advocaat ruim de tijd krijgen om hun onderzoek uit te voeren. Een koper mag de tijd nemen om een bodemonderzoek of een woninginspectie te laten uitvoeren. Het is belangrijk dat de koper de zekerheid krijgt dat hij ook echt de woning koopt zoals die aan hem gepresenteerd wordt. De koper moet ook een blik kunnen werpen op de plattegrond van het grondstuk en als hij denkt dat deze verouderd is dan moet hij een nieuwe aanvragen. Hij kan hiervoor terecht bij een landmeter. Indien de verkoper de woning verkoopt via een bedrijf dan moet de legale status van het bedrijf onderzocht worden.
Het afsluiten van het koopcontract
Na afloop van het onderzoek begint de afsluitende fase in het koopproces, het tekenen van het koopcontract. Dit gebeurt in aanwezigheid van een Costaricaanse notaris. De advocaten van koper en verkoper stellen het contract op en leggen het voor ter ondertekening. De notaris registreert het onroerend goed onder de nieuwe eigenaar. Als de nieuwe eigenaar een reeds bestaand bedrijf is, dan tekenen kopen en verkoper een overeenkomst om de aandelen in het bedrijf over te dragen. De notaris zal de wijzigingen dan doorvoeren in het Registro Nacional, het Nationale Register.
Al het papierwerk, inclusief het verkoopcontract, is in het Spaans. Als de koper geen Spaans spreekt of te weinig Spaans spreekt om het juridische jargon te begrijpen, dan kun hij een tolk inhuren. Of de advocaat moet de rol van tolk op zich nemen. Dat laatste gebeurt vaak in Costa Rica. Bij het ondertekenen van het koopcontract moet duidelijk zijn dat de koper de voorwaarden waaronder de koop plaatsvindt begrijpt. Alle documenten moeten vertaald zijn in de moedertaal van de koper. De kosten voor de tolk en de vertaling van de documenten zijn standaard niet opgenomen in de initiele kosten van de notaris. De buitenlandse koper moet rekening houden met deze extra kosten.
Vastleggen van de eigendomsrechten
De advocaat moet de originele kopie van het koopcontract zo snel mogelijk aanleveren bij het Nationale Register. De koper kan dit ook zelf doen maar deze bureaucratische procedure moet nauwkeurig en accuraat uitgevoerd worden om mogelijke toekomstige problemen te vermijden. Als de woning namelijk aan twee kopers verkocht wordt, dan krijgt degene die de woning als eerste laat inschrijven de woning op zijn naam en de tweede koper kan dan niets anders doen dan de verkoper aan te klagen voor oplichting.
Nadat het verkoopcontract is geregistreerd krijgt de koper het Testimonio, het bewijs van registratie, en het originele koopcontract. Alle officiële zegels moeten goed zichtbaar zijn en de relevante gegevens moeten in het contract zijn vastgelegd.
De woning krijgt een Folio Real nummer. Aan dit nummer zijn alle relevante gegevens van de eigenaar gekoppeld. Een onafhankelijke advocaat moet de eigendomsrechten vastleggen. De koper moet zich ervan overtuigen dat de woning is geregistreerd in het Nationaal Register. Laat deze controle in geen geval achterwege anders krijg je in de toekomst problemen. Zonder registratie kun je de woning in de toekomst niet verkopen.
Huizen te koop in Costa Rica van particulieren en makelaars. Zoek naar villa’s en condo’s in Alajuela, Cartago, Guanacaste, Heredia, Limón, Puntarenas en San José
De belasting die in Costa Rica geheven wordt op onroerend goed is de laatste 20 jaar een belangrijke reden geweest voor de stijging van het aantal
buitenlandse huiseigenaren. Strandwoningen, exclusieve villa´s en luxueuze condos zijn voor aantrekkelijke prijzen te koop. Lees ons artikel over de
belastingen die geheven worden over vastgoed deals en over de jaarlijkse onroerend goed belastingen die huiseigenaren moeten betalen.
Meer artikelen