Stap-voor-stap gids voor het kopen van een huis in Oostenrijk
Elizabeth Bagwell, zaterdag 15 maart 2014
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Oostenrijk. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :
Het kopen van onroerend goed in Oostenrijk is eenvoudig of je nu Oostenrijks staatsburger bent of buitenlander. Voor buitenlanders gelden er geen restricties op het investeren in vastgoed. Ofschoon individuele steden en dorpen het recht hebben om regels in te stellen voor bijvoorbeeld het maximum aantal tweede woningen of vakantiehuizen in hun gemeente, zijn er maar weinig gemeenten die dit in de praktijk doen.
Het kopen van een woning bestaat uit de volgende stappen:
Net als in de meeste Europese landen heb je ook in Oostenrijk online huizensites die het gemakkelijk maken om een regio te verkennen voordat je de streek zelf bezoekt. Maar het is ook mogelijk om een makelaar in te huren voor een zoekopdracht. Sommige makelaarskantoren specialiseren zich in diensten voor buitenlandse huizenkopers die op zoek zijn naar een luxueuze of een niche woning. Dit soort makelaars hanteren wel bovengemiddelde tarieven. Oostenrijkse makelaarskantoren zijn over het algemeen vrij klein en gefocussed op een kleine geografische regio. Hou er dus rekening mee dat je vrij veel makelaars zult ontmoeten als je in verschillende regio’s zoekt.
Een hypotheek aanvragen
Als buitenlander kun je kiezen om een hypotheek aan te vragen in je eigen land of in Oostenrijk. Waar je ook voor kiest, voordat je een bod doet moet je een document hebben van de bank waarin het bedrag staat dat de bank je wil lenen.
Zelfs als de hypotheekrente hetzelfde is kunnen hypotheekverstrekkers in beide landen toch verschillende hyptheekproducten aanbieden. Wees niet verbaasd als je een aanbieding van een bank in je eigen land hebt die je niet kunt matchen met een hypotheekproduct in Oostenrijk. Het is ook de moeite waard om te kijken naar een hypotheek via een Duitse bank. De Duitse hypotheekmarkt is veel groter en biedt veel meer mogelijkheden.
Onderhandelen over de prijs
Ga ervan uit dat jij bij de makelaar van de koper een schriftelijk bod moet indienen. Als koper ben je verantwoordelijk voor het doen van een bod als je zelf geen makelaar of advocaat hebt ingehuurd voor de onderhandelingen. De kosten bij de koop van een woning in Oostenrijk worden gewoonlijk betaald door de koper. Dit is niet wettelijk vastgelegd maar gewoon een kwestie van traditie.
Eventueel kan een bouwkundig onderzoek uitgevoerd worden als deel van de onderhandelingen maar dit is niet standaard. Een Oostenrijkse hypotheekverstrekker kan besluiten de woning te laten taxeren maar zal gewoonlijk niet vragen om een bouwkundig onderzoek. Verkopers zijn wettelijk niet verplicht om gebreken te melden en zijn soms niet eens op de hoogte van gebreken. Als koper is het daarom verstandig om een deskundige in te huren om een bouwkundig onderzoek uit te voeren. Het bouwkundig rapport kun je daarna ook eventueel overhandigen aan de hypotheekverstrekker mocht deze daarom vragen.
Alle contracten zouden moeten worden opgesteld door een advocaat of notaris. Een voorlopig koopcontract is zoals de naam al aangeeft voorlopig. Koper en verkoper spreken in het voorlopig koopcontract de intentie uit de woning te kopen resp. te verkopen. In het voorlopig koopcontract is ook de verkoopprijs opgenomen. De koper doet normaliter een aanbetaling van 10% van de verkoopprijs. Het bedrag wordt gestort op een derdenrekening van de advocaat of de notaris (Escrow).
Op dit moment is het ook belangrijk om de ontbindende clausules vast te leggen die de voorwaarden beschrijven waaronder het voorlopig koopcontract opgezegd kan worden. De koper moet zich namelijk kunnen terugtrekken als hij de hypotheek niet voor elkaar kan krijgen of als blijkt dat de woning veel meer gebreken vertoont als oorspronkelijk was voorzien. Ook als je Duits spreekt is het toch verstandig om een advocaat in te huren die je de consequenties van het contract kan uitleggen. En dan bij voorkeur een advocaat die je eigen taal spreekt. De uitleg moet komen van iemand die door jou betaald wordt, die jouw belangen behartigt en niet de belangen van de verkoper.
Het voorlopig koopcontract moet ondertekend worden in aanwezigheid van een notaris die hiervoor een vast bedrag aan kosten in rekening brengt. Deze kosten worden gewoonlijk betaald door de koper. De koper selecteert de notaris. Je kunt op Oostenrijkse notarissen vinden. Van deze website is ook een Engelstalige versie beschikbaar. Meer informatie over de documenten die je nodig hebt bij de aankoop van een woning in Oostenrijk vind je hier:
Afronden van de hypotheekaanvraag
Voordat je de hypotheekaanvraag kunt afronden en de hypotheekovereenkomst kunt ondertekenen, moet je eerst het voorlopig koopcontract ondertekenen. Als je al een principe-akkoord hebt over de hypotheek dan is de definitieve overeenkomst een formaliteit. De hypotheekovereenkomst wordt ondertekend in aanwezigheid van een door de bank ingehuurde notaris. Lees meer over of lees ons overzicht over .
Het definitieve koopcontract ondertekenen
De ondertekening van het definitieve koopcontract zorgt ervoor dat het eigenaarschap wordt overgedragen naar de nieuwe eigenaar. Het definitieve koopcontract moet ondertekend worden in aanwezigheid van een notaris of een medewerker van de rechtbank. Notarissen rekenen een vast bedrag om als getuige op te treden, gewoonlijk zo’n 120 euro per ondertekening. Sommige notarissen verlenen ook nog aanvullende diensten zoals het registreren van de woning bij het kadaster en het afhandelen van de onroerend goed belastingen.
Nadat het contract is ondertekend moet de woning geregistreerd worden bij het kadaster en moeten de onroerend goed belastingen betaald worden. De koper is hiervoor verantwoordelijk. De verkoopprijs moet nu ook in zijn geheel betaald worden. Dit gebeurd meestal door het bedrag over te maken naar een bankrekeningnummer van de notaris. De notaris maakt het geld over naar de verkoper als de nieuwe eigenaar is ingeschreven in het kadaster hetgeen als bewijs dient dat de nieuwe eigenaar ook volgens de wet nu eigenaar is van de woning.
De woning in bezit nemen
Het eigenaarschap van de woning wordt meestal overgedragen op het moment van ondertekening van het definitieve koopcontract. Maar het komt voor dat de registratie en het overmaken van het geld enkele dagen duurt. Zorg er als koper voor dat je in deze periode zoveel mogelijk informatie inwint, bijvoorbeeld oude gas- en lichtrekeningen, garantiebewijzen van uitgevoerde renovaties en informatie van het lokale belastingkantoor.
Belastingen betalen
Nadat je het definitieve koopcontract hebt ondertekend en officiëel eigenaar bent heb je twee maanden de tijd om de overdrachtsbelasting te beralen, gewoonlijk zo’n 3.5% van de verkoopprijs. Je kunt dit online doen en daarna krijg je een betalingsbewijs. Er kunnen ook nog lopende belastingen die je moet betalen op het moment dat de woning verkocht wordt. .
Dit artikel maakt onderdeel uit van een reeks van 8 artikelen over het kopen van een woning in Oostenrijk. De andere artikelen in de reeks behandelen de volgende onderwerpen :
Het kopen van onroerend goed in Oostenrijk is eenvoudig of je nu Oostenrijks staatsburger bent of buitenlander. Voor buitenlanders gelden er geen restricties op het investeren in vastgoed. Ofschoon individuele steden en dorpen het recht hebben om regels in te stellen voor bijvoorbeeld het maximum aantal tweede woningen of vakantiehuizen in hun gemeente, zijn er maar weinig gemeenten die dit in de praktijk doen.
Het kopen van een woning bestaat uit de volgende stappen:
- Een woning vinden
- Een hypotheek aanvragen (indien van toepassing)
- Onderhandelen over de prijs
- Het voorlopig koopcontract ondertekenen
- Hypotheekaanvraag definitief maken
- Het definitieve koopcontract ondertekenen
- De woning in bezit nemen
- Belastingen betalen
Net als in de meeste Europese landen heb je ook in Oostenrijk online huizensites die het gemakkelijk maken om een regio te verkennen voordat je de streek zelf bezoekt. Maar het is ook mogelijk om een makelaar in te huren voor een zoekopdracht. Sommige makelaarskantoren specialiseren zich in diensten voor buitenlandse huizenkopers die op zoek zijn naar een luxueuze of een niche woning. Dit soort makelaars hanteren wel bovengemiddelde tarieven. Oostenrijkse makelaarskantoren zijn over het algemeen vrij klein en gefocussed op een kleine geografische regio. Hou er dus rekening mee dat je vrij veel makelaars zult ontmoeten als je in verschillende regio’s zoekt.
Een hypotheek aanvragen
Als buitenlander kun je kiezen om een hypotheek aan te vragen in je eigen land of in Oostenrijk. Waar je ook voor kiest, voordat je een bod doet moet je een document hebben van de bank waarin het bedrag staat dat de bank je wil lenen.
Zelfs als de hypotheekrente hetzelfde is kunnen hypotheekverstrekkers in beide landen toch verschillende hyptheekproducten aanbieden. Wees niet verbaasd als je een aanbieding van een bank in je eigen land hebt die je niet kunt matchen met een hypotheekproduct in Oostenrijk. Het is ook de moeite waard om te kijken naar een hypotheek via een Duitse bank. De Duitse hypotheekmarkt is veel groter en biedt veel meer mogelijkheden.
Onderhandelen over de prijs
Ga ervan uit dat jij bij de makelaar van de koper een schriftelijk bod moet indienen. Als koper ben je verantwoordelijk voor het doen van een bod als je zelf geen makelaar of advocaat hebt ingehuurd voor de onderhandelingen. De kosten bij de koop van een woning in Oostenrijk worden gewoonlijk betaald door de koper. Dit is niet wettelijk vastgelegd maar gewoon een kwestie van traditie.
Eventueel kan een bouwkundig onderzoek uitgevoerd worden als deel van de onderhandelingen maar dit is niet standaard. Een Oostenrijkse hypotheekverstrekker kan besluiten de woning te laten taxeren maar zal gewoonlijk niet vragen om een bouwkundig onderzoek. Verkopers zijn wettelijk niet verplicht om gebreken te melden en zijn soms niet eens op de hoogte van gebreken. Als koper is het daarom verstandig om een deskundige in te huren om een bouwkundig onderzoek uit te voeren. Het bouwkundig rapport kun je daarna ook eventueel overhandigen aan de hypotheekverstrekker mocht deze daarom vragen.
Alle contracten zouden moeten worden opgesteld door een advocaat of notaris. Een voorlopig koopcontract is zoals de naam al aangeeft voorlopig. Koper en verkoper spreken in het voorlopig koopcontract de intentie uit de woning te kopen resp. te verkopen. In het voorlopig koopcontract is ook de verkoopprijs opgenomen. De koper doet normaliter een aanbetaling van 10% van de verkoopprijs. Het bedrag wordt gestort op een derdenrekening van de advocaat of de notaris (Escrow).
Op dit moment is het ook belangrijk om de ontbindende clausules vast te leggen die de voorwaarden beschrijven waaronder het voorlopig koopcontract opgezegd kan worden. De koper moet zich namelijk kunnen terugtrekken als hij de hypotheek niet voor elkaar kan krijgen of als blijkt dat de woning veel meer gebreken vertoont als oorspronkelijk was voorzien. Ook als je Duits spreekt is het toch verstandig om een advocaat in te huren die je de consequenties van het contract kan uitleggen. En dan bij voorkeur een advocaat die je eigen taal spreekt. De uitleg moet komen van iemand die door jou betaald wordt, die jouw belangen behartigt en niet de belangen van de verkoper.
Het voorlopig koopcontract moet ondertekend worden in aanwezigheid van een notaris die hiervoor een vast bedrag aan kosten in rekening brengt. Deze kosten worden gewoonlijk betaald door de koper. De koper selecteert de notaris. Je kunt op Oostenrijkse notarissen vinden. Van deze website is ook een Engelstalige versie beschikbaar. Meer informatie over de documenten die je nodig hebt bij de aankoop van een woning in Oostenrijk vind je hier:
Afronden van de hypotheekaanvraag
Voordat je de hypotheekaanvraag kunt afronden en de hypotheekovereenkomst kunt ondertekenen, moet je eerst het voorlopig koopcontract ondertekenen. Als je al een principe-akkoord hebt over de hypotheek dan is de definitieve overeenkomst een formaliteit. De hypotheekovereenkomst wordt ondertekend in aanwezigheid van een door de bank ingehuurde notaris. Lees meer over of lees ons overzicht over .
Het definitieve koopcontract ondertekenen
De ondertekening van het definitieve koopcontract zorgt ervoor dat het eigenaarschap wordt overgedragen naar de nieuwe eigenaar. Het definitieve koopcontract moet ondertekend worden in aanwezigheid van een notaris of een medewerker van de rechtbank. Notarissen rekenen een vast bedrag om als getuige op te treden, gewoonlijk zo’n 120 euro per ondertekening. Sommige notarissen verlenen ook nog aanvullende diensten zoals het registreren van de woning bij het kadaster en het afhandelen van de onroerend goed belastingen.
Nadat het contract is ondertekend moet de woning geregistreerd worden bij het kadaster en moeten de onroerend goed belastingen betaald worden. De koper is hiervoor verantwoordelijk. De verkoopprijs moet nu ook in zijn geheel betaald worden. Dit gebeurd meestal door het bedrag over te maken naar een bankrekeningnummer van de notaris. De notaris maakt het geld over naar de verkoper als de nieuwe eigenaar is ingeschreven in het kadaster hetgeen als bewijs dient dat de nieuwe eigenaar ook volgens de wet nu eigenaar is van de woning.
De woning in bezit nemen
Het eigenaarschap van de woning wordt meestal overgedragen op het moment van ondertekening van het definitieve koopcontract. Maar het komt voor dat de registratie en het overmaken van het geld enkele dagen duurt. Zorg er als koper voor dat je in deze periode zoveel mogelijk informatie inwint, bijvoorbeeld oude gas- en lichtrekeningen, garantiebewijzen van uitgevoerde renovaties en informatie van het lokale belastingkantoor.
Belastingen betalen
Nadat je het definitieve koopcontract hebt ondertekend en officiëel eigenaar bent heb je twee maanden de tijd om de overdrachtsbelasting te beralen, gewoonlijk zo’n 3.5% van de verkoopprijs. Je kunt dit online doen en daarna krijg je een betalingsbewijs. Er kunnen ook nog lopende belastingen die je moet betalen op het moment dat de woning verkocht wordt. .
Zoek naar huizen en onroerend goed in Oostenrijk. Appartementen, boerderijen en villa’s te koop in Burgenland, Karinthië, Salzburg, Neder-Oostenrijk en Tirol.
Het is van belang om het Oostenrijkse belastingsysteem te begrijpen als je een winstgevende investering wil doen in het land. De belastingen in
Oostenrijk zijn niet hoog maar omdat je zowel bij koop, het in bezit hebebn als de verkoop belasting moet betalen, is het van belang dat je inzicht
hebt in het totale belastingsysteem voordat je een huis koopt. Lees verder om meer te weten te komen.
Meer artikelen